2025年秋第5课—王海民：从“城市服务” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市运营的价值创造

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年10月20日(周一) 18:45-22:00

听课方式：腾讯会议（提交问卷后，扫描二维码进入课程群）

Part I 18:45-20:15 主题演讲

王海民：从“城市服务” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市运营的价值创造

第五课：

从“城市服务” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市运营的价值创造

一、课程背景与企业基础介绍

授课主体与核心主题

本次课程围绕华润集团旗下华润置地、华润万象生活在城市运营领域中的业务实践展开，探讨物业企业如何基于价值创造的核心逻辑，从“城市服务”向 “城市合伙人” 转型的发展路径。授课老师结合政策导向、市场需求与企业案例，系统解读城市运营的新阶段、新方法与新实践。

华润集团及旗下相关业务单元概况介绍如下：

华润集团：成立87年（截至2025年），是国务院国资委监管的国有重点骨干企业，2025年《财富》世界500强第67位，覆盖综合能源、城市建设运营、科技及新兴产业、产业金融、大健康和大消费6大业务领域，拥有25大战略业务单元、22家上市公司，致力于成为大众信赖和喜爱的世界一流企业。

华润置地：华润集团旗下的城市建设运营核心业务单元（股票代码：01109.HK），以“城市投资开发运营商”为战略定位，构建了 “开发销售型业务（住宅、公建）+ 经营性不动产业务（购物中心、写字楼、酒店）+ 轻资产管理业务 + 生态圈要素型业务（城市运营、产业地产、康养）”的“3+1”一体化业务组合模式。

华润万象生活：华润置地旗下的物业管理及商业运营服务商（股票代码：01209.HK），2020年12月在香港上市，2022年纳入恒生指数成分股，战略定位为“城市品质生活服务平台”，聚焦 “商业运营 + 物业服务 + 大会员体系”的“2+1”业务模式。截至 2025 年 6 月，“万象商业”在营购物中心 125 座（含 14 座重奢 mall），2025 年 H1 零售额 1220 亿元，商业会员超 6500 万；“万象服务” 在管面积 4.20 亿㎡（含 1.27 亿㎡城市空间），布局全国 171 个城市、在管项目数量1844 个。2025 年 H1 收入 51.56 亿元，毛利 9.69 亿元。

二、城市发展新阶段的需求与变革

（一）政策导向：从“增量扩张” 到 “内涵式发展”

核心政策脉络如下：

2014 年《国家新型城镇化规划》首次明确常住人口城镇化率60%目标，推动农业转移人口落户；

2020-2024 年，发改委多次发文强调 “提升城市运营水平”“推进城市运营体系现代化”，2024 年目标常住人口城镇化率接近70%；部署现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动；

2025年7月中央城市工作会议：明确城市工作重心从 “大规模增量扩张”转向“存量提质增效”，以“人民城市”为核心理念，将“城市更新”作为重要抓手，鼓励政企合作（PPP、委托运营等）。

在发展进程中，党建引领是实现城市运营体系和运营能力现代化的“导航器”、“整合器”、“稳定器”：确保战略方向符合国家导向，打破行政壁垒整合资源，规避运营风险、调和利益冲突，最终提升市民获得感、幸福感、安全感。

（二）多方需求：政府、市民、企业的痛点与诉求

1、政府所需：破解传统模式瓶颈

效率短板：擅长宏观规划，但缺乏市场化运营的专业人才、灵活机制（如商业招商、物业服务），需“专业人做专业事”；

财政压力：基础设施维护依赖财政，易加剧地方债务，需运营商通过“租金 + 服务费 + 广告”实现“投资-运营-收益-再投资”的良性循环；

服务脱节：公共服务标准化，难响应多元化需求，需运营商精准捕捉市民偏好并快速调整。

2、市民所需：匹配人口与消费趋势变化

人口结构“三化”（老龄化、少子化、家庭小型化）：对居家养老、适老化改造、托幼、家政需求提升，空间共享成为新趋势（参考日本经验）；

情绪消费升级：情绪消费规模超 2 万亿元，60% Z 世代愿为 “情感共鸣” 付费（如 LABUBU 玩偶拍卖 108 万元），需场景化、陪伴型服务满足情绪价值；

存量空间品质提升：全国存量资产超 500 亿㎡，普遍运营粗放（如多地出现产业园区出租率不足3 成），而建筑平均房龄近 20 年，维修改造、节能减碳需求迫切。

3、企业所需：从“物理空间” 到 “赋能型生态”

企业不再满足于单一的“办公场地”，而需要更加综合的“空间+服务”：高效的智慧化运营（降本）、产业生态链接（降低交易成本）、“一刻钟便民生活圈”（吸引人才，如配套书店、健身房）。

三、物业企业的破局之路：城市运营的探索与价值重塑

（一）物企做城市运营的核心优势

物业企业脱胎于地产业务，具备三大核心能力：

空间运营经验：熟悉建筑管养、业态规划，可解决“建设与运营脱节”痛点（如公共设施建成后无人维护）；

资源整合能力：链接开发商、供应链、服务商资源，可通过“运营 + 服务”提升项目盈利能力（避免政府单一付费的不可持续）；

市场化机制：灵活响应需求，具备成本控制、标准化流程、技术创新动力（如智慧平台应用）。

（二）万象服务“美好城市”产品体系

万象服务坚定“城市空间运营服务商”的战略定位，以“政府所需、企业所能”为经营理念，为政府、市场和公众提供全业态、全空间、全服务的运营和服务产品。通过构建业务生态、客户生态和环境资源生态体系，打造城市运营生态圈。

业务生态：

聚焦华润万象生活的基础服务、增值服务、空间运营、社群运营、城市运营、城市治理、科技智慧8大运营服务能力，在住宅社区、写字楼、城市管家、公园河道、场馆公建等各类空间场景输出专业化服务与运营。

客户生态：

通过业务生态的运营服务能力，面向居民公众、市场企业以及政府机关（即“三市”：市民、市场、市长）三类服务对象进行定制化产品设计，提供物业基础服务、城市片区规划、街区治理、生态养护、保赛保会、双碳管理等全业态、全空间、全服务的城市运营产品。

环境资源生态：

凭借华润万象生活专业化、全面化的良好运营服务能力，在各类空间场景中、面向各类服务对象发挥实效，从而改善城市内自然、人文、生活、生产、科教、人口、资金资本、创新创业各类环境，促进资源的互通互联，进而提升城市运营能级。

四、华润城市运营实践案例

（一）标杆案例 1：深圳后海片区 —— 一体化智慧运营

项目概况：项目位于深圳南山后海片区，服务面积共计 3.5 平方公里，包含街区、场馆、公园、写字楼、商业等多业态，携手南山区共同打造中国特色社会主义先行示范区样板窗口，服务35 万 +办公群体及消费群体。

顶层设计：联合清华大学发布《华润置地智慧城市白皮书》，构建“1个统筹平台 + 3大服务板块”模式：

1个统筹平台：城市运营智慧平台（集成 CIM 底座、AI 监控、3DGIS 地图），实现“看得见（实时调度）、听得着（群组对讲）、找得到（资源定位）”；

3大服务板块：智慧运营（智慧平台集成、数据采集与应用服务、无人接驳车、无人机巡检）、综合服务（产业商圈服务、文化活动运营）、城市管家（综合管养、社区治理、智慧环卫）。

运营模式创新

政企协同：政府放权街道统筹，华润承接专业服务，形成“街道属地管理 + 运营商专业服务”机制；

资源整合：联动华润内部（商业、物业、文体）与外部（科技公司、策展资源），提供“G 端（政府效率提升）+B 端（企业生态赋能）+C 端（市民精准服务）”全维度解决方案；

内容运营：打造“院士讲堂”（9 期，20 万+ 线上观看）、“咖啡文化周”（20 + 媒体报道）、深圳湾公共艺术季，带动商圈客流增长20%、零售额增长 20%。

运营成效：获第六届“绽放杯”智慧城市专题一等奖，市容测评均为 A+，2023 年四季度南山区第一，输出 3 项地方管理办法（如《小型市政工程派单机制》）。

（二）标杆案例 2：温州龙港 —— 新型城镇化全域运营

项目背景：项目位于全国首个“农民集资建镇”——温州龙港市，2019 年撤镇设市，是国家新型城镇化试点。地方政府人员精简，需专业运营商承接全域的城市运营服务，服务业态涵盖住宅、商业、办公、城市阳台、公园绿化、市政道路、场馆和教育等多种类型。

通过五维赋能策略进行打造，树立全国新型城镇化建设标杆：

城市形象升维——打造龙港 “新外滩”（滨江核心区）

教育资源完善——代建龙港外国语小学/中学、龙湖中学

文体场景更新——建设运营龙港体育中心、青龙湖公园

商业活力升级——6个月建成滨江汇商业街（50 天开业）

空间格局革新——城乡环卫一体化（覆盖 941 万㎡）

顶层设计：通过对国务院发改委规划司、清华大学中国新型城镇化研究院等机构的访谈，了解新型城镇化政策战略背景及新时期要求。为充分理解并响应龙港政府在城市建设运营方面的诉求，组建“政府-企业”工作专班，明确“规划- 建设 - 运营” 全周期工作计划，整合发挥五重能力（战略引领、规划建设、运营服务、组织运营、能源管理），助力龙港切实解决在新型城镇化建设道路上的困难与挑战。在运营模式上涉及三大关键创新：

管理机制创新：探索政企合作新模式，搭建协同平台，创新产业协同发展模式，保障了重点区域战略引领与落地实施；

智慧运营：搭建龙港智慧环卫平台，通过人员轨迹实时记录、环卫作业线上管理、设备机具 7X24 小时监控等助力龙港城乡环境运营，获龙港市民和龙港执法局相关单位认可，助力环卫中心获“市委市政府满意科室”；

全业态服务与运营：覆盖市民中心（保障龙港两会等大型会议）、图书馆（引入国家图书馆资源）、滨江汇（全流程管理、高质高效开业）、学校（龙湖高中“青春生态校园”）等各类业态的服务与运营。

（三）其他典型案例

深圳粤海街道：23.8 平方公里全域城市管家，提供 14 项服务（环境管养、道路巡查、文明宣传），服务 170 家上市公司聚集区；

深圳大沙河生态长廊：13.7 公里滨水空间，提供生态维护（河道绿化）、智慧服务（智慧公厕、充电座椅）、活动运营（龙舟赛），打造 “深圳最美景观河”；

西安奥体中心：“一场两馆” 综合场馆，2020 年全球最佳体育场 TOP10，提供国赛保障、体育服务，承接演唱会、大型赛事（如英雄联盟总决赛）；

济南大学：服务 3.8 万在校生 + 2300 余名教师，覆盖楼宇秩序、公寓管理、设施维保，创新 “开学季生活包”“毕业市集”“图书馆茶歇区” 等增值服务。

五、总结与启示

1.城市运营的核心价值：是城市从“外延扩张” 转向“内涵式发展” 的核心引擎，通过激活存量资产、提升服务品质、优化空间价值，实现政府、市民、企业多方共赢；

2.物企的转型关键：需从“基础物业服务” 转向“科技驱动 + 生态整合”，聚焦 “空间运营、社群运营、增值服务”，构建全链条能力；

3.华润实践的借鉴意义：以“轻资产 + 全周期 + 多领域 + 智慧化” 为模式，以 “政企合作” 为抓手，以 “人的需求” 为核心，为中国式现代化城市治理提供可复制的 “合伙人” 样本。

清华大学土木水利学院院长 吴璟教授 为讲课老师颁发感谢状

本学期课表

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