人流量翻3倍，商户营业额上涨50%！苏州十全街共生式更新激活“自生力”

苏州十全街以共生式可持续城市更新为理念，打造以人为本的古城保护更新街区。

于帅卿/发自北京

“十全街现在已经成为苏州citywalk热门目的地和网红打卡地。”

“上午10点左右，十全街上就已经热闹起来了。”当地市民王大爷沿着拓宽至8米的人行道悠然遛弯，他的身影与举着咖啡拍照的年轻人、收银台的扫码声融入一体。几米外，一座垂直循环式立体停车库无声运转着，为街道“消化”着数百辆非机动车。

谁能想到，这条全长2004米的千年古街，曾深陷步行空间狭窄、公共空间缺乏、水街特色不显、部分资产低效闲置、古城街道活力不足等问题。“十全街有着深厚的历史底蕴和较高的知名度，但老旧的街区面貌和单一的业态，已经无法满足现代消费者的需求，街区发展进入瓶颈期。”项目策划设计单位负责人道出了古城更新的共性难题。

为了让十全街重焕生机，2024年起，十全街以共生式可持续城市更新为理念，通过步行改善、文化赋能的空间改造，践行共同缔造、长效治理的工作路径，打造以人为本的古城保护更新街区。

针对业态单一等问题，姑苏区探索出“政府定方向+市场配资源+社会齐参与”模式。政府精准把握消费升级趋势，聚焦首店经济和网红品牌孵化，通过政策引导，积极吸引各类品牌首店入驻，为街区注入新活力。

改造后的十全街焕然一新，行人络绎不绝，街道流量、经营时长、商户收入显著提升。周末高峰时期人流量翻3倍以上，街道夜间活力延长2小时，店铺客流量和营业额提升30%、部分增长50%以上。政府引导撬动社会资源广泛持续投入，激发沿街约10%的店铺自发改造升级。

当前，我国城市发展进入以存量更新为主的新阶段，传统“大拆大建”模式难以为继。苏州市共生式城市更新以“以人为本、多元参与、轻扰动、长效运营”为核心理念，通过最小化干预激活既有空间活力，实现经济、社会、文化效益的协同发展。苏州市十全街片区更新实践是这一模式的典型示范，为古城保护与街区可持续发展提供了可复制的经验。

十全街的蜕变立竿见影，更获得了国家级认可。2024年3月，该项目入选住建部第二批城市更新“老旧街区改造类”典型案例。这是苏州市继平江历史文化街区后，连续第二次入选全国典型案例，入选数量位列江苏省第一。

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空间焕新：窄巷变通途，古韵融新潮

呈现出“水陆平行、河街相邻、两街夹一河”的十全街

“一座姑苏城，半部江南诗。”

从高空俯瞰，位于苏州市古城南部，东起葑门安里桥堍、西至人民路三元坊口的十全街，呈现出“水陆平行、河街相邻、两街夹一河”的特色古街。“小桥流水，粉墙黛瓦”的江南风貌，绵密地绣于古城之上。

这条承载着苏腔苏韵文化与开放新潮气息的独特街道，沿路有苏州园林、百年名校、外事宾馆、新潮商铺等名胜古迹历史建筑与文化景点。

“十全街是一个非常典型的共生样本，具有开放包容和自我生长两大特征。”上述项目策划设计单位负责人表示，这条街沿线集聚了商业、居住、文教、办公4类功能，涵盖598家独立商铺的商户、5个社区约2万居民、沿线3个创业园的创客、近10所百年名校的学生，还有4座外事酒店的游客5类人群，呈现多元开放的特色；沿线商铺私有产权占比82%，街道业态自发性迭代活跃，始终保持年轻化的新鲜度和生命力，具有极强的自我生长性。

然而，近年来，十全街长期发展积累的问题开始显现，主体之间的矛盾也越发凸显。行人步行空间狭窄并被非机动车停车占据，人行道局部不足30厘米且凹凸不平破损严重，飞驰的电动车与行人交织威胁步行安全；沿街商户缺乏举办商业活动的场地，店铺门口也没有顾客停歇空间和排队等位区域；街坊邻里的历史记忆正逐渐淡化，居民所需休憩场地长期缺乏；企事业单位的部分资产正低效闲置，部分业态逐渐退出，街道活力有所下降。

面对诸多矛盾，2024年起，苏州市以“共生式可持续城市更新”为理念，启动十全街片区综合提升工程。

在组织架构上，十全街更新项目成立了由市区政府、国企平台（苏州名城保护集团）、技术专家与居民商户组成的“四方统筹”专班机制，下设规划建设、活动策划、业态引导、交通提升、技术专家、综合保障六个工作组，形成从规划到运营的全过程协作平台，为工程的顺利推进提供了坚实的组织保障。

技术层面，实行“总师+总控+专项团队”三级把控，强化“轻扰动”原则，坚持以人为本，统筹交通、市政、景观、照明等专项设计，确保方案科学性与实施落地性。

“全过程公众参与是核心特色。”苏州名城保护集团万和建发公司副总经理段明表示，通过社情民意日、商户座谈会、问卷调查等形式，连一些细微的设计也会让居民参与投票。600余家商户、2万居民的意见汇成改造蓝图，“要我改”真正转变为“我要改”，真正体现了以人民为中心的发展思想。

改造前后对比。

在空间改造方面，以“步行化、人为先”为方向，取消南侧非机动车道，拓宽人行道至8米，曾经逼仄的通道变为复合型公共空间；同步疏解停车需求，全国首座可充电垂直循环式电瓶车立体停车库建成，整合“8+3+N”泊位布局（8处路外停车场、3处相交道路泊位、50个商办配建开放车位），释放主街空间112处，让主街彻底告别“停车围城”局面。

变革不仅体现在宏观的空间布局上，更在细微处悄然生长。在小微空间激活方面，改造十全广场、11个桥堍绿地、4个滨水口袋公园等，补充沿街停留和休憩空间，营造交往场所。

十全街的文化基因被重新激活。

当物理空间焕新，十全街的文化基因被重新激活。在文化赋能上，挖掘并梳理15处文保单位、21处历史建筑文化资源，14 座古桥成了 “一桥一故事” 的载体；AR 技术复原的“鹊桥相会” 场景，夜游市集的灯笼映着粉墙黛瓦，让 “小桥流水” 的江南韵与现代潮玩自然交融。

更深远的改变，发生在治理逻辑里面。“门前三包”制度让商户主动维护街面整洁，居民投票决定路灯亮度，甚至有商户自发拿出 150 万元扩店升级。 这些变化表明，“共建共治共享” 不再是一句空洞的口号，而是真正融入了十全街的日常生活。

相关数据印证了这份活力。据商务部门统计，周末人流量翻 3 倍，特色商户营业额平均增长 50%，某法拍商铺溢价 3 倍成交。市场调研显示，沿街商铺租金普遍由2000元/月上涨至3000元~4000元/月，部分优质点位达6000元~7000元/月。

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治理破局：共生式更新激活"自生力"

夜幕降临的十全街。

当夜幕降临，十全街的灯光在运河水面漾开，居民摇扇闲谈，游客举杯欢聚，这幅 “民非水火不生活” 的共生图景，恰是当代古城更新的理想模样。

古城更新，苏州市给出了独具特色的方案。这一方案并非推倒重来的豪掷千金，而是如“养鱼先养水”般，在静水流深中悄然推进——这正是“共生式城市更新”的精髓所在。

“共生理论强调多元主体相互依存、互利共赢，为城市的可持续发展提供了重要的指导方向。在当前的城市更新工作中，我们亟须转变思路，摒弃过去那种忽视原有社会网络、文化脉络以及主体诉求的单方面改造模式。”苏州市住房和城乡建设局城市更新工作负责人郑晓晖表示。

她进一步表示，“共生式城市更新的核心在于将‘人’——即产权人、使用主体（居民、商户等）和管理主体（政府）置于更新活动的中心，视其为构成共生系统的核心单元。其目标是通过物理空间建设与社会治理创新相结合，以小微、渐进式更新为切入点，撬动综合效益，实现更新成果的长效可持续。”

共生式城市更新的有效实施需聚焦三大核心要素，包括以多元人群构成的共生单元为基础；通过主体间沟通协作机制及高品质设计营造正向的共生环境；最终形成动态平衡、合作共赢的共生模式。

在此基础上，更需推进一系列关键路径。首先，在主体视角上，需要从精英思维转向人民为主。规划师、建筑师应转变为服务者，突出政府、社会公众、产权人三大公共利益核心主体的作用，同时统筹实施主体、技术专家、金融机构、市场投资者等多元力量协同参与，全过程共同缔造。

郑晓晖表示，“改变依赖土地财政和大规模开发的做法，采用有限财政资金引导、渐进式、小规模、精细化的更新方式，最大限度保护原有社区活力与‘烟火气’，以最小化扰动实现有效改善，平衡民生福祉、公共导向及经济社会效益。”

同时，构建开放包容的决策体系和协商平台，确保多元主体平等对话，达成广泛认可的共识。建立以过程为导向的制度设计，推动更新向“多元共建、共治、共享”转型。

此外，超越一次性改造思维，前置考虑业态策划和持续运营，构建涵盖 “规、建、治、投、运、维” 的全流程机制，通过建立合适的自治或专业运营模式，形成自我驱动、自我造血的可持续发展能力，确保持续的经济、社会及环境效益。

在具体策略上，首要的是精准识别更新主体与核心问题。通过详细排查权属关系、人群结构与历史发展脉络，才能准确把握矛盾焦点与各方诉求。机制保障的建立健全同样关键。一方面，通过设立工作专班等统筹协商机制，确保多元主体能够全过程主动参与；另一方面，推行技术总控制度，让专家团队在规划编制、技术审查、难点攻关及实施监督中充分发挥作用；同时，构建长效运营机制，融合基层治理或专业运营力量，确保持续的维护与投入。

利益平衡与共识凝聚是推动更新的重要基石。“在更新过程中，需综合平衡政府落实发展规划、公众满足民生需求、市场遵循经济规律三方面诉求，通过寻求共赢方案吸引社会资本广泛参与。”郑晓晖表示，强化设计驱动与文化赋能，则为更新注入了灵魂。将城市设计作为重要沟通媒介和实现工具，运用可视化技术促进公众参与；通过高品质、低干预的空间设计提升街区活力与品质，同时保留发展弹性；深入挖掘并创新传承场地的历史文化脉络，让传统与现代在这片土地上共荣共生，最终实现价值的持续提升。

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苏州方案：全国可复制推广的典范样本

十全街的经验正从 “一条街” 走向 “一座城”。

十全街的蜕变，是苏州城市更新系统思维的缩影。这座历经 2500 年城址未变的古城，正以 “无策划不规划、无规划不设计、无设计不施工”的铁律，书写着存量时代的发展哲学。

苏州市的探索始终有着清晰的方向指引。2023年7月，习近平总书记考察苏州市时，充分肯定苏州市历史文化保护工作成效，强调“要保护好、挖掘好、运用好”，为苏州市在城市更新中传承历史文化指明了路径。

政策制度强保障。2025 年 6 月施行的《苏州市城市更新条例》，更是以法治力量为 “共生式更新” 护航。条例不仅从规划和计划、项目实施、保障措施、监督管理等方面明确了苏州市城市更新的范围和要求，还创新设置了历史文化保护传承、低效产业用地更新两个特别规定，为规范和促进苏州市城市更新活动提供法治保障。

这种系统思维的实践，远不止于十全街一个项目。从平江路的 “市集模式” 到32号街坊的 “微更新”，从老菜场变身网红市集到低效厂房蜕变为创业园，5项做法入选住建部可复制清单。这些实践背后，是 “规划-土地-金融”的政策协同，容积率奖励让保护者受益，“城新贷” 贴息政策降低更新成本，产权分割登记为老建筑功能转换松绑，形成了可持续的更新动力机制。

如今，苏州市城市更新的步伐更加坚定。今年，苏州市成功入选中央财政支持实施城市更新行动城市，十全街的经验正从 “一条街” 走向 “一座城”。这一探索，也折射出江苏省推进城市有机更新的整体成效。

相关数据显示，截至 5 月，江苏省已累计确定 80 个省级试点项目，提炼形成两批次 45 条经验做法向全省推广，南京小西湖、苏州32号街坊等一批典型案例持续涌现。在全国城市更新可复制经验清单中，江苏省入选14条，占比超七分之一。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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