创新“运营前置+整租模式”，百瑞纪重塑城市更新逻辑驱动多方共赢

百瑞纪集团副总裁、联合创始人刘海文

中房报记者 付珊珊丨北京报道

在城市化进程不断加速的今天，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要途径。

7月19日，以“重构·立新·共生”为主题的2025中国城市更新创新发展研讨交流会在北京成功举办，百瑞纪集团副总裁、联合创始人刘海文在会上分享了广州罗冲围城中村改造与保障房运营前置及整租运营一体化城市更新的宝贵经验，为城市更新提供了新的思路和方向。

在刘海文看来，城市更新不仅是物理空间的改造，更是运营模式与业态融合的创新，通过运营前置与整租运营模式，能够有效提升项目价值，实现多方共赢。

本次交流会由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持。

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“运营前置” 和“整租模式”

实现资产价值最大化

作为行业第一个提出以品牌授权+委托管理为业务战略的企业，百瑞纪集团一直在适应市场变化而进行创新。

据刘海文介绍，去年起，百瑞纪集团确立了“投资+运营”双轮驱动的核心业务策略，致力于为住房租赁及存量资产提供综合解决方案。作为住房租赁全产品运营商，百瑞纪集团认识到产品是资产的具象呈现，而“运营前置”是实现资产价值最大化、确保项目成功的关键课题。

早在2018年，百瑞纪集团就在行业内率先提出“全链条运营管理”理念，并进行了早期实践。经验表明，若运营方仅在产品建成后介入管理，其增值空间极为有限。真正的价值创造始于项目前端，即通过科学、专业的市场调研分析，深度洞察客户需求，并以此为导向，参与到项目研判、市场调研、项目定位、产品规划等核心环节。

这种前置介入，能确保打造适配市场需求的产品供给，从而提升运营效率、实现更好的经济效益，最终达成资产价值的保值与增值目标。

刘海文认为，聚焦城中村改造领域，传统模式（无论是轻改或微改）往往存在投资和实施主体分散、业态割裂、无序竞争等问题，导致改造效果碎片化，难以形成高质量项目。

百瑞纪集团主张并实践“整租运营”模式，即通过整体规划、统一业态设计，并由一个具备长期投资意愿和主导权的企业主体来统筹推进。这种模式能有效克服分散弊端，激发企业的“匠心精神”，确保在市政设施、公共配套、消防安全乃至保障房筹集建设等方面进行系统性提升。

刘海文分享了上述理念与模式的典范案例——广州凤和村旧村改造项目。凤和村原为面临“空心化”的远郊村，因城市发展成为核心地段（邻近白云机场）。项目旨在探索城乡融合与美丽乡村建设新路径。在该项目改造上，广东恒建（省属国企）负责整体投资、规划（打造乡村文旅产业生态小镇），并与村集体签订20年整租协议，百瑞纪集团则作为运营主体深度参与，尤其在保障性租赁住房领域发挥其核心专业优势，负责产品改造方案与运营管理。

百瑞纪集团对老旧资产实施系统性整理和现代化管理，通过专业运营团队提供优质C端服务。最终项目成功转型为融合保障房、商业、文创、民宿、餐饮等多业态的乡村文旅特色地，成为广州知名网红打卡地，还荣获广东省岭南特色美丽乡村示范村称号。

从这个项目操盘经验中，刘海文总结了三大启发：在政府价值方面，该项目实现老旧房源改造与保障房筹集建设有机结合，完成整村搬迁后的业态、生态导入与重组，推动了城乡融合，这种创新模式也促进了平台国企与社会专业运营企业协同，充实产业发展内容，实现经济效益与社会效益双赢。

百瑞纪通过广州凤和村项目的实践，有力验证了“运营前置”理念在“投资+运营”双轮驱动模式中的核心价值，为城乡融合发展和存量资产焕新提供了可复制的成功蓝本。

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城市更新新模式探索与实践

多方合力 实现共赢

在旧村改造1.0版本基础上，百瑞纪集团还在广州城中村改造领域探索并实践了一种创新模式。

刘海文用一句话将其概括为：“旧村拆迁、政府主导、村民安置、村集体商用及综合物业增值、村民富余房源贡献保障房指标”，形成整体规划与运营。

新模式中，所有的城市更新项目，除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。其中的5%属于政府产权，另外5%为统筹建设量。同时，引导安置区用不低于村民村集体住宅面积的20%建设集体宿舍、单间宿舍和小户型住宅等租赁住房。

对于城市更新的新模式，政策导向很清晰：第一方面是增加供给量，第二方面是支持市场主体的参与，第三方面是解决新市民、新青年在一线城市包括特大城市的住房问题。

刘海文表示，新模式存在几大难点：一是土地资源和资金筹集的问题，二是政策执行和市场反映的问题，三是项目如何运营以及管理。

针对这些难点，百瑞纪集团通过与政府、住房租赁协会、建设主体、村集体、村民、用人单位等几方进行综合统筹，多措并举，调动筹集的积极性，最终目标是形成一个多方共赢的态势，服务周边产业、服务企业、服务村民，同时也能够服务项目未来的租户。

以罗冲围项目为例，刘海文分享了一些实操细节。比如通过详细分析周边产业分布、交通通达性以及未来人群画像，项目团队精准定位了客户需求，规划了多样化的户型和商业配套。

通过整租运营的方式，百瑞纪集团将商业经营与保障房运营相结合，利用商业盈利反哺保障房的微利，确保了项目的可持续性和经济效益。

在罗冲围项目中，百瑞纪集团与政府、投资主体、村集体、村民等多方建立了紧密的合作关系。通过数据共享和信任建立，为该项目实现多方共赢的目标夯实基础。

为了确保项目的顺利实施和长期运营，百瑞纪集团还提出了“低保底+营收分成”的投资和运营模式，即与村股份公司合作，通过低保底租金确保村民的基本收益，同时通过营收分层激励各方共同向市场要效益。

总体而言，这种模式不仅增强了各方的合作意愿和积极性，还为项目的长期稳定发展提供了有力保障。

通过运营前置与整租运营模式的创新实践，百瑞纪集团在城中村改造领域取得了显著成效，为城市更新提供了新的思路和方向。在此基础上，百瑞纪集团作为主要的住房租赁企业参与了《广州市城中村改造与保障性住房相融合、整租运营一体化设计导则》的文件编写，为广州市城中村改造与城市更新工作提供了系统解法，形成可复制推广的“广州方案”。

通过刘海文的分享可以看出，城市更新是一项复杂而长期的任务，需要政府、企业和社会各界的共同努力。未来，随着城市化进程的不断加速和城市更新政策的不断完善，百瑞纪集团也希望在城市更新大事业、保障性租赁住房领域发挥自身能力和服务内容。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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