城市更新怎么干？这些模式正在改写中国城市基因

李叶/文

城市，作为人类社会发展的关键载体，正经历着从增量扩张到存量优化的重大转型。城市更新，这一承载着提升城市品质、改善民生福祉、激发经济活力使命的系统工程，已然成为新时代城市发展的核心命题。

2025年，在国家政策持续发力与社会各界高度关注下，城市更新迈向新征程。

然而，要做好城市更新，并非一蹴而就的事。这项复杂的系统工程，不仅面临着从政策落地到社会协调等维度的复杂挑战，还有资金平衡、文化保护及技术瓶颈等多方面的掣肘需要突破。好在通过各地的积极实践与不断探索，我国城市更新已形成了众多有益的实施路径与创新模式。城市更新应该怎么干？在这些案例里或许能找到答案。

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政府与市场协作

深圳大冲村的“利益平衡术”

深圳大冲村改造作为我国首个城市更新立法试点项目，其成功实践为探索政府与市场协同机制提供了重要参考样本。

1998年，大冲村纳为城市旧改规划，2002年成为市政府旧村改造的重要试点项目。2003年，大冲村旧改获得批准实施。彼时，大冲村旧改面临的困难包括村民的反对及利益冲突。

在大冲村旧改过程中，政府通过容积率奖励等政策工具激发市场主体活力，同时构建原村民物业置换、货币补偿等多元安置方案。容积率奖励政策直接提升项目经济可行性；原村民安置权益保障方案则通过物业置换、股权分配等方式，实现了多方利益共赢。

这些经验破解了利益困局，也收到了很好的实施效果。2007年华润置地公司正式成为项目合作开发单位。2009年，大冲村旧改村民物业签约仪式召开，居民迁入新居的进程有序进行。2015年，华润城的建设基本完成，标志着大冲村旧改的完美收官。

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居民共治

重庆红育坡的“民主手术刀”

老旧小区改造最难在共识。为此，重庆红育坡片区创新了“居民议事会”机制。

该片区的涉改项目房屋年龄大多在30年以上，普遍存在年久失修、基础设施不完善等问题。2020年改造启动，通过制度化召开月度居民议事会，该片区将改造涉及的规划编制、资金配置、施工设计等核心决策权下放至居民集体议事平台。这一协商机制有效破解了居民诉求碎片化、利益多元化的治理困境。

在更新前阶段，该片区通过三轮方案公示-意见收集-修改反馈的循环机制，确保居民知晓率实现全覆盖。施工期间，由居民民主推选监督员组建质量巡查专班。最具突破性的是实施物业费返还激励政策，将改造后节约的运维成本按30%比例返还居民。

这种物质激励与责任共担相结合的模式，显著增强了居民参与公共事务的积极性。2022年7月，该项目完工，改造后的红育坡片区面貌焕然一新，居住环境大幅提升。

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文脉重生

北京南锣鼓巷的“微循环辩证法”

面对历史街区保护与居民生活质量矛盾，南锣鼓巷则开创分级更新体系。

南锣鼓巷作为北京最古老的街区之一，与元大都同期建造，至今已有740多年历史。随着人口密度加大，设施设备老化，胡同生活中存在的不便也逐渐暴露出来。自2015年起，北京市东城区政府对南锣鼓巷街区的雨儿、福祥、蓑衣、帽儿四条胡同进行改造。

在居民安置方面，居民可通过“申请式腾退”外迁至保障性住房或留下来进行居住条件改善。外迁居民能获得适度补偿，搬至设施更现代化的新小区；选择留下的居民，通过“一院一方案、一户一设计”，其居住条件也得到极大改善。

在文化保护方面，传统风貌区采用了“微循环”的修缮原则，即对传统建筑不再进行大规模的更新和拆除，而是针对损毁严重或居住环境较恶劣的院落，在保持既定基本格局和传统风貌的前提下，进行针对性的局部更新，拓展使用功能。同时，严格遵循相关技术标准，对历史建筑实施原材料、原工艺修复。

在商业业态方面，《南锣鼓巷历史文化街区风貌保护管控导则》制定，严禁私搭乱建，规范建筑材质与色彩，引导商业向以文创为主体、以原创为特色、以体验式、博物馆式、花园式为特征的方向发展。商业业态更加多元且富有品质，既满足游客对文化体验的需求，又保护了街区的文化氛围。

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产业激活

上海杨浦滨江的“锈带变智带”

从“工业废墟”到“科创水岸”，上海杨浦滨江区的蜕变依靠产业升级驱动型更新。

杨浦滨江曾是上海近代工业的发源地，拥有长达 15.5 公里的滨江岸线。然而，随着产业结构调整，大量工厂搬迁，留下了破旧的厂房与闲置的岸线资源。2017 年起，上海市启动杨浦滨江公共空间改造项目，通过对不符合新定位的工业设施进行拆除改造，释放约30万平方米优质空间，重点引入科技创新企业，配套建设2000余套人才公寓及商业教育设施，形成15分钟品质生活圈。滨江岸线也被打造成为集生态景观、文化展示、休闲游憩于一体的公共空间。

工业遗产+科创基因+宜居配套的三位一体模式，使其成为全国旧工业区转型范本，这次改造也被称为城市治理的“绣花功夫”。

当前，以“绣花功夫”取代“跑马圈地”的城市进化革命已席卷中国。未来，城市更新将继续作为扩大内需、改善民生的关键路径，为全球城市可持续发展提供“中国方案”。值此关键时刻，由中国房地产报主办的 “2025中国城市更新创新发展高峰论坛” 将于6月底盛大启幕，本次论坛将汇聚行业权威专家、城市管理者、企业精英等各方力量，共同探寻城市更新的未来趋势，为城市的可持续发展贡献智慧与方案！让我们共同期待，每一座城市都能焕发出新的生机与魅力，书写属于自己的辉煌篇章！

值班编委：马琳

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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