从“好房子”到“好城区”，一家湾区民营房企的高质量发展样本

当前，房地产行业正站在新旧模式转换的历史节点。

“十四五”时期，我国房地产市场经历了一场罕见的深度调整，而“十五五”规划建议已明确提出——构建房地产发展新模式，迈向“高质量发展”。与此同时，今年以来，全国自上而下一步步推进的好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，则标志着行业从“止跌回稳”向“高质量发展”的转型有了清晰的路标。

信号明确，号角吹响，身处其中的各家房企，该如何作答？这不仅关乎企业自身的生存与发展，更关系到行业的必然选择，以及人民群众居住幸福感的提升、城市发展未来的面貌。

政策指引之下，市场期待之中，中国房地产报大湾区持续深入行业发现，一批具有前瞻视野的优质企业已率先探索。其中，根植广东、辐射全国的星河控股集团，以37年“城市运营引领者”的综合积淀，其发展模式、发展成果与“四好”建设的政策要求深度契合。

该企业从单盘开发到产城融合的实践轨迹，将“四好”建设的宏大叙事，落笔于一个个硬核的产品、一项项温暖的服务、一片片活力的区域，为行业观察政策落地提供了一个鲜活而系统的企业样本。

01

解码星河控股“好房子”建设立体实践：

以稳健的企业内核，叠加“全周期品质体系”

星河所在，不只“好房子”。

中国房地产报大湾区发现，星河控股对“四好”建设的回应，不是简单的口号对标，而是一场贯穿“产品-单元-生态-格局”四大维度的立体实践。

在“四好”建设序列里，“好房子”是逻辑起点和产品根基，也是政策与市场目光最集中的“硬门槛”。星河控股深谙此道，将其构筑于两大企业基石之上：一是财务的健康与稳健，二是产品的匠心与承诺的兑现。在行业深度调整期，这一认知与落实更显珍贵。

作为行业内仍能连续五年保持“AAA主体信用评级”的优质企业，星河控股的全面稳健，为其产品的高品质、交付的如期如质提供了最根本的保障，也为广大业主们带去满满安全感。

更重要的是，财务稳健只是基础，将“好房子”的承诺落地，更需要一套完整的产品保障体系。中国房地产报大湾区走访了解到，星河控股依据实践经验提出的“星开发-星智造-星交付”全周期品控体系，正是将“好房子”从图纸转化为现实的关键。

该体系涵盖设计、建造、交付三个环节，通过46项设计标准化、12项室内装修标准化、132个精工节点等，星河将抽象的“好房子”品质要求具象为可量化、可追溯的工艺规范。这套严密的品控体系，确保从选址规划到一砖一瓦的打磨，从空间布局到细节处理，都经得起时间检验，每一栋建筑、每一座房屋，都能以高品质的姿态呈现给业主。

2024年，这套全周期体系在全国18个星河项目同步跑通——如期交付1.86万套高品质房源，累计16个项目提前兑现，珠海、河源的多个项目实现了100%集中交付率。

中国房地产报大湾区最新获悉，2025年前三季度，星河累计完成21批次交付，累计交付户数超8000户，交付面积突破82万平方米，整体交付准时率达到100%。其中，广州星河智臻府等6个项目实现了提前交付，最多较合同交付日期提前了52天。

依托“星开发”设计体系与“星智造”建筑体系，星河将百余项精工细节标准贯穿施工全流程，实现对复杂工程节点的精准把控，在第三方飞检与业主开放日，房屋质量合格率双双达到了100%，业主满意度高达89分（数据来源：赛惟咨询）。

进入最后一个季度，星河还将加快推进7个项目的交付进程，持续以“硬核交付力”兑现“好房子”品质承诺。

（广州星河东悦府项目实拍图）

一系列硬核数据与超预期表现，是星河控股对“好房子”最直接、最有力的回答，也让星河入选“2024中国房地产企业交付力TOP30”等权威榜单，成为行业交付力的一面湾区旗帜。

业内人士认为，从财务稳健的信心保障，到全周期品控的匠心打磨，再到超预期交付的硬核兑现，星河用体系化的深耕和实践收获业主信任，更难得的是，星河此举，也诠释了房地产开发企业在行业波动下，对“产品主义”的坚守。

02

解码星河控股“好小区”建设立体实践：

构建“1+1+3”全维度服务体系，打造“全能暖心社区”

“好小区”是由“好房子”串联而成的单元，更是连接人心、承载生活的关键单元。

在星河控股的理念中，“好小区”的核心价值，同样不仅在于建筑品质，更在于能否构建起有温度、有连接的人际关系，让社区成为承载情感与生活的共生体。

因此，交付向来不是星河的工作终点，而是经营社群生活的启动键，在这个过程中，星河对居住价值的重构，也体现了其已从“空间建造者”到“生活运营商”的角色进化。

中国房地产报大湾区了解到，自2016年从惠州星河丹堤、普宁星河明珠湾起步探索，至2023年将社群建设提升至战略高度，星河控股逐步建立起一套以“星邻里”为核心的社区运营体系。2024年，星河控股共在全国18个项目开展“星邻里”活动，运营空间数量多达152个，全年举办活动超1100场，链接起全国项目的近万户家庭。在刚刚过去的“金九银十”，从文化浸润到健康生活，从节日欢庆到业主欢聚，一场场全龄友好、活力充盈、温情相伴的美好社区活动再次刷屏，获得小区业主们广泛好评。

2025年7月，星河华南业主社群焕新升级，围绕“星河权益、星河主理、星河共创、星河聚场”四大核心板块，打造从线上到线下、从孩童到银发、从居住到生活的全维度社群体系，让每一位业主真正感受到了“邻里有温度，生活有归属”。

如“星河聚场”板块，星河华南通过百家宴、行走的课堂、邻里课堂等品牌活动，持续营造温情氛围，其中，“行走的课堂”今年以来已走过探秘工业科技、寻迹城市人文、遨游蓝色世界等多期研学之旅，而2025年全新推出的追光计划——“超级星二代”成长夏令营，更将为业主家庭创造美好记忆。

在此基础上，星河进一步构建起“1+1+3”全维度服务体系，通过1个全能配套、1个社区星邻里空间、3个至诚服务板块（物业暖心服务、星友汇、星河会），整合“15分钟生活圈”资源，所提出的“全能暖心社区” 服务理念与不断优化的社区生活方式解决方案，为日常小区生活注入温度，给业主们带来了实实在在的“美好生活体验”。

这种对社区软性价值的系统挖掘与持续运营，让星河打造的“全能暖心社区”荣登“2025中国房地产开发企业新社区文化运营TOP5”榜单，并且，该模式还在各城市的项目运营实践中，因地制宜，持续进化进步。

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解码星河控股“好社区”建设立体实践：

多元化业态布局，满足社区美好生活的全方位需求

从“好小区”到“好社区”，意味着物理空间的延展，从基础居住功能单元迈向了完整城市生活生态，也意味着更丰富的业态、更完善的配套、更完整的城市功能。

而凭借多元化的集团业务布局，星河控股天然具备了构建“好社区”的生态优势，其也将“配套半径”主动延伸至城市维度，以“大配套”理念，系统构建起城市中更加宜居的社区生态。

例如，在商业配套层面，星河控股旗下上市公司星盛商业便是强大支撑。截至2025年中期，星盛商业已开业项目27个，面积165万平方米，出租率保持行业较高水平，不仅是湾区领先的商业运营服务商，也获评“2025中国商业地产运营十强企业”（数据来源：中指院）。

从引领城市购物潮流的COCO Park，到满足区域生活需求的COCO City，这些商业地标不仅是消费场所，更成为连接社区与城市的重要纽带，为众多的社区居民提供“出门即享”的繁华生活体验。

教育配套更是星河控股广受好评、构建“好社区”的核心环节。据了解，37年来，星河在教育领域累计投入35亿元，在全国捐建和服务近50所学校，将“兴学重教”写入企业基因。

更值得肯定的是，在这其中，星河控股不仅是投入者，更是创新模式的探索者，其通过政府领导、名校管理、星河支持的“三方办学”模式，成功将优质教育资源厚植社区，打造“星河教育社区”。以惠州星河丹堤为例，星河斥资6亿元引入华南师范大学附属惠阳学校，并于2014年落地开学，同步配建2所幼儿园，形成了从学前到初中的一站式名校教育闭环。

位于揭阳市的星河明珠湾项目，总斥资约9亿元联袂华南师范大学共同打造的华南师范大学附属普宁学校，在2025年揭阳市中考中成绩优异，勇夺多项全市第一，包括重点高中上线52人，同比增长93%，上线人数提效全市第一，充分彰显了学校卓越的教学质量和星河丰硕的育人成果。

截至目前，星河自营、合办、捐建等多种方式支持服务的学校和幼儿园，在全国近50所，累计供给优质学位约10万个，为社区持续注入教育活力，为万千家庭提供了坚实而优质的教育保障。

同时，星河控股还进一步整合权益体系，打造覆盖全生活场景的社区服务网络，满足社区居民对美好生活的全方位需求。这种以多元配套赋能社区发展的模式，展现出星河作为“城市运营者”的独特优势——不仅建造“好房子”“好小区”，更通过系统性的资源整合与持续运营，将社区完善至一个功能完备、充满活力的生活共同体，重新定义了“好社区”应有的广度与深度。

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解码星河控股“好城区”建设立体实践：

“产城融投”创新运营模式，驱动城市能级跃升

“好城区”是“四好”建设的最高维度，考验的是企业参与城市片区综合开发与价值提升的能力，而星河控股的“产城融投”模式，在这一领域给出了具有示范意义的答案。

作为这一创新运营模式的集大成者，深圳·星河WORLD是星河控股从“造房子”到“造生活”，从地产开发商转型升级到城市综合服务商的生动注脚。历经十年发展，深圳·星河WORLD已从一片土地崛起为总建筑面积约160万平方米的产融新城，是毋庸置疑的粤港澳大湾区产业新城范本，更是国家级标杆项目——自2022年获商务部“国家电子商务示范基地”称号以来，项目已集齐四大国家级资质，是深圳罕有获此殊荣的一流园区。

数据显示，截至目前，这个总投资280亿元的园区已入驻企业达2452家，其中世界500强企业25家、上市企业46家、专精特新及小巨人企业69家、外资企业75家，已形成人工智能、新一代信息技术、半导体芯片、电商等七大产业集群，吸纳了5万名高端人才就业，园区年产值超360亿元。

而以深圳·星河WORLD为“范本”，星河控股凭借“产城融投”模式核心，陆续布局广州、惠州、南京、苏州、成都等近20城，构建了多元产品矩阵，从产融新城、双创社区到总部综合体、智能制造基地等，致力于打造“留人才、聚产业、共成长”的产业高地，目前已在全国范围内开花结果。

从单一项目到全国布局，这一系列的实践生动诠释了星河控股如何以产业运营为核心引擎，驱动整个区域实现从产业集聚、商务配套到居住环境和生活方式的全面升级，在这过程中，企业不仅真正参与了“好城区”的规划与建设，促进了区域城市能级跃升，完成了从“造房子”到“造城”“营城”的跨越，也真正实现了从“空间建造者”到“城市共建者”的战略进化，为新时期的“好城区”建设提供了可借鉴、可复制的实践范本。

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高质量发展的“星河范本”启示：

从“好房子”到“好城区”，星河控股的立体实践清晰地表明，响应国家高质量发展与“四好”建设的号召，绝非房地产单个环节的改良，而是一场以长期主义为内核、以综合生态为支撑的系统性工程。

行业洗牌经历的惊涛骇浪，终将淘洗出真正的价值坚守者、创新引领者。星河控股在过去37年发展历程中，始终以长期主义的匠心和战略定力，深耕产品力与服务力的提升，这是对理想人居价值的深刻回应，也在本轮的行业深度调整中，展现出了企业高质量发展的战略前瞻性与企业韧性，成为赢得市场与客户信任，穿越行业周期的根本所在。

另一方面，在多数房企仍专注于传统开发销售时，星河控股已前瞻性地构建了产业、地产、商业、资本、物业五大板块协同发展的“生态圈”，这使得企业能够为“四好”建设提供一揽子、一体化的解决方案，也是传统单一开发商难以比拟的独特竞争力。

无论是“好房子”的根基，“好小区”的运营，还是“好社区”的配套和“好城区”的产业导入，星河控股都能在其生态体系内，找到最专业的支撑力量，形成强大的协同效应，从湾区到全国，持续点亮一幅幅美好生活图景，为行业书写了一份沉甸甸的“范本级”立体实践。

展望“十五五”新征程，中国房地产行业的高质量发展图景正在徐徐展开，星河控股的企业案例，是中国民营企业在时代大潮中同频共振、不忘初心的缩影，是当下行业观察政策落地的高质量发展企业样本，也是预见中国房地产行业下一步转型的一扇重要窗口。

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值班编委：苏志勇

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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