代建进入下半场，行业需要一本这样的白皮书

地产旧叙事翻篇，一群“代建者”叩开了一扇新的门。

2025年走过四分之三，中国房地产行业仍在经历结构性调整，国家统计局最新数据显示，前三季度，新房销售面积持续下行，房地产开发投资下降13.9%，不少传统开发企业仍在负重前行。

形成鲜明对照的是，轻资产代建赛道逆周期飘红，再次展现出其独特的发展韧性。克而瑞调研数据显示，今年前三季度，代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31%，其中，绿城管理、金地管理等6家企业新增代建规模超1000万平方米，足见该领域头部团队的增长势头依然强劲。

但更值得关注的是，当市场经历过前期快速扩张，超百家房企已竞相入局后，如今的这个行业，又正在发生些什么？

━━━━

行业健康向前

该是标准先行

任何一个行业从诞生到上升的发展阶段，必然面临诸多问题，特别是当下场企业迅速增多，市场竞争进入白热化，率先不可避免的一个问题便是——“内卷化”与“无序化”。

代建也不例外。

据统计，短短几年间，代建企业已经从原来的十多家激增至一百多家，竞争格局已然分化，业内形容为“头部稳健、中部崛起、尾部承压”。火热之下，寒意暗涌，高度内卷的代建行业状态也随之发生，持续升级的价格战开始压缩利润空间，使企业面临“增收不增利”的困境。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，代建行业从“小而美”变成“大而卷”，本质上是房地产高杠杆开发模式熄火后，资本、品牌、团队瞬间溢出的结果，行业玩家从十几家蹿升到百余家，需求端虽大，但项目毛利低、容错小，叠加委托方从“单点采购”升级到“战略共建”，导致“低价中标+过度承诺”盛行，量价失衡、信任透支，进入典型的“红海内卷”状态 。

“换言之，这是轻资产赛道对重资产过剩的一次被动承接，也是代建行业从‘1.0 规模红利’走向‘2.0 能力红利’的必经阵痛。”柏文喜表示。

在此背景下，许多代建企业开始意识到战略调整的重要性，纷纷谋求差异化发展，试图构建新的增长曲线。这种趋势也印证出了行业的下半场现实——代建领域，已从“下场淘金热”转为“专业能力卡位战”。

当然，这对企业的“破局解题”能力、“服务响应”能力以及“价值兑现”能力也提出了更高要求。

专业人士认为，在竞争格局趋于稳定、先发企业牢牢占据头部地位的局面下，各类代建企业都面临较大的增长压力，尽管企业纷纷尝试通过提升服务质量、持续深挖细分领域等方式寻求业绩增长点，然而，代建行业服务标准的不统一与价值评估体系的缺位，使得企业在转型升级中既缺乏明确的方向指引，也难以建立起真正的市场信任与品牌护城河。

“没有一把质量得到公认的尺子，服务标准便难言优劣；缺乏公开透明的节点规范，委托方心里没底，行业矛盾往往由此而来。”

一个行业要健康向前，向来应该是标准先行。

现如今，进入到下半场的代建行业，是否也需要新的规则标准？代建企业需要什么样的解题能力？是横向拓展业务类别，还是延展全周期的服务链条？代建赛道是否还有增量空间？行业下一步又该往什么方向发展？当下是否已有可借鉴的头部案例……这些，都是摆在每位行业从业者面前的思考题。

与此同时，背后更引出了一个更深层的问题：当代建行业迈入“深水区”，什么才是代建企业真正的核心竞争力？

━━━━

谁在推动代建行业的服务标准升级？

任何行业的发展都离不开迭代升级，近年来，总有一些标志性的行业事件，促进代建领域形成了新的标准，推动行业向前发展。

2021年，作为金地集团的代建业务品牌，金地管理就通过深入研究开发，聚焦委托方需求，发布了首版《委托方服务白皮书》，也是代建行业首部聚焦委托方服务指南的标杆性工具书。

时隔四年，2025年9月，金地集团发布了全新升级的《委托方服务白皮书》2.0版本，进一步回应不断变化的市场需求与委托方对服务透明度、专业度日益提升的期待，这被业内解读为，对代建行业服务标准化进程中的一次系统性回应。

众所周知，金地集团一直倡导的是“价值代建”理念，以此为代建业务的底层价值和基石，金地集团构建了产品力、经营力、服务力的“代建三力”核心模型，聚焦为客户提供更稳定的经营效益与更优质的服务体验。

（金地集团的代建“服务金三角”）

细分来看，金地集团首先将“产品力”视为代建业务的核心竞争力，坚信“得C端者得B端”，据中国房地产报大湾区了解，今年金地在原本的产品体系上，创新推出产品“清岚系”，实现对不同家庭生命周期客群的全面覆盖，业务范围也实现了住宅、产业、商办全覆盖，让终端叫好，让委托方叫座。

例如，由金地集团在济南代建的悦澜山项目，凭借产品创新设计与专业成果，荣获了“2025美国MUSE缪斯设计金奖”，并获评“2025中国房地产优秀代建项目”。

“经营力”是金地代建业务实现项目价值最大化的重要能力，其本质是通过专业管理与资源整合，提供覆盖项目全生命周期的长效价值服务，保障委托方效益最大化。

去年，由金地集团代建的沈阳金地金城·阙云台项目，首开实现认购突破100套、销售金额超2亿元的亮眼战绩，一举夺得沈阳2024年度开盘项目的套数、面积及金额“三冠王”，今年以来，在温州、西安、佛山等多个操盘项目上，金地集团同样彰显了其全方位、体系化的经营能力，不仅让项目逆风翻盘，更让项目价值一路向上，得到市场买卖双方的高度认可。

在金地看来，代建合作犹如受“东家”（委托方）之托，担任“掌柜”之职。这其中，产品力是掌柜的“手艺与品位”，经营力体现其“财商与资源”，服务力则彰显其“操守与规矩”。

不可或缺的“服务力”，是化解代建合作中信任困境的关键，当下，不少代建企业虽努力，但缺乏系统性的服务体系和管理方法，最终结果不尽如人意。

对此，金地集团的解题思路是构建一个清晰的“服务金三角”模型：委托方服务白皮书、代建服务质量体系、委托方驾驶舱，这也是代建行业首个体系化的服务标准。

金地集团通过《委托方服务白皮书》，率先将“服务”彻底标准化、透明化、工具化，此次2.0版本的推出，进一步升级为了代建行业可直接参考使用的服务标准样本。

中国房地产报大湾区发现，相较2021版，新版升级实现了两大核心亮点。一是“内容加量”，新增的“合规管理”与“服务保障”两大章节让白皮书更加全面充实；二是“使用减负”，不仅提供电子书，还创新性地使用AI数字人进行视频演绎，让复杂的流程一目了然。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，头部企业主动“立标准、晒服务”，给委托方一把“能力尺子”，降低信息不对称，减少逆向选择，同时，也给行业树立起一条“自律底线”，通过白名单机制加速出清“皮包型”“低价搅局型”公司，有助于让代建市场重新建立起“好房子=好代建”的心智。

“头部代建企业的这些标准和服务白皮书不是营销噱头，而是把‘软口碑’变成‘硬门槛’的护城河，对延长行业生命周期至关重要。”柏文喜表示。

正如专家所言，能力越大，责任越大，作为连续多年稳居代建行业前三的领军企业，金地集团在积累深厚服务经验与市场资源的同时，也主动承担起推动行业发展的探索与引领之责。

此次的白皮书2.0版本，不仅是一次企业层面对于“做什么，怎么做，做到什么标准”的专业且精准的解答，也是一次自我更迭进化的优秀案例示范，重要的是，于行业角度，在代建行业从“经验输出”迈向“标准引领”的关键转型期，金地管理白皮书2.0的发布来得及时且重要，具有标志性意义。这一升级不仅体现了企业通过工具化、体系化将服务能力转化为可持续竞争力的战略眼光，更有望推动代建行业构建更透明、更规范的服务合作新生态。

━━━━

金地集团：地产调整周期里的

“轻骑兵”与“好掌柜”

能够在行业低谷中保持代建业务的增长与升级，离不开金地本身持续多年的积累与思考。

代建不是金地集团的“新故事”，金地集团是国内较早涉足政府代建领域的房地产企业之一，早在2006年，金地集团就承接了当时深圳单体面积最大的科技大厦——福田科技广场项目的代建；2010年，金地集团参与了深圳大型保障房项目“龙悦居”的代建管理，并收获众多奖项，其中不乏保障性住房竞赛一等奖（2011年）、国家康居示范工程，以及国内土木工程的奖项——“詹天佑”奖；2012年，金地集团负责代建深圳市坪山国际网球中心项目；2016年，金地集团以创新的代建合作模式参与了深圳对口帮扶河源的孵化器“深河金地创谷”的建设和管理。

2024年年度股东会上，金地集团提出“聚焦主业、轻重并举”的发展战略，一方面持续深耕房地产开发主业，另一方面积极拓展持有型物业运营、代建和物业管理等轻资产业务。轻重并举的战略布局，既保持了传统优势，又为未来发展开辟了新的增长极。

第二增长曲线已轮廓清晰，势头明显，2025年以来，金地集团进一步加大代建业务的战略支持力度，一方面，在代建业务拓展端取得突破，新增签约项目数量、面积和服务费收入等方面均较同期实现提升；另一方面，更加注重委托方和客户满意度，着力完善代建项目履约管理体系，以保障代建服务质量。

9月份，《委托方服务白皮书》迎来时隔4年的2.0版本。

据金地集团透露，此次白皮书升级，是基于客户结构深刻变化所做出的主动选择。四年间，其代建业务客户已成功从单一的中小房企，拓展为以 “城投平台 + 政府代建” 为主的多元格局 —— 面对这类客户对合规、透明与安全的高度需求，结合公司内部沉淀的大量最新理论与实践成果，金地集团主动启动升级工作，旨在将 “信任” 深度融入白皮书核心，同步提升白皮书专业度与公司发展步伐，以更前瞻、更完善的内容体系，主动筑牢与客户合作的信任基础。

在这背后，是金地集团多方面的努力与打磨，3轮一线项目总访谈、20余稿迭代，13人专班历时近一年打磨等工作，一步步将金地集团在产品力、经营力、服务力上的核心优势，转化为白皮书可落地的服务内容，让专业能力显性化。

数据是企业价值最直接的证明。2024年，金地集团代建项目委托方满意度达4.63分（满分5分），持续领先行业，代建业务复订成功率高达84.6%，代建项目解约率仅为2.75%，且退出项目多数是基于公司战略规划和风险管理的主动退出。

（金地集团代建业务的“两高一低”）

百尺竿头思更进，十方世界立行深。无论是传统住宅开发或是代建赛道，看似不同曲线，实则殊途同归，真正能够穿越周期的，从来不是运气，而是深度耕耘的能力、全面的资源整合能力和走在全行业前面的服务赋能能力，而拥有这样综合实力的企业，未来在市场上的优势势必还将愈发凸显。

备受市场肯定的是，作为代建行业的引领力量，此次白皮书2.0版本的发布以及一系列最新案例成果，并不意味着金地集团对于代建领域的深耕和探索暂告一段落，从这一次的服务力升级引领，外界能清晰地看见——尽管行业挑战仍多，但总有优秀企业坚定地一路向前，而正是拥有这样的“好掌柜”，行业也势必将迎来更可持续、更高质量的发展，这也是企业与行业的“双赢”。

标准先行，价值铺路，有人先点灯，后来人便看见了方向。

值班编委：马琳

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

中国房地产报版权所有

未经授权不得转载以及任何形式使用

如需转载，请后台回复“转载”了解规则

声明：本文系转载自互联网，请读者仅作参考，并自行核实相关内容。若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请立即与铁甲网联系，本网将迅速给您回应并做处理，再次感谢您的阅读与关注。