2025品质豪宅火热：京沪之后，为何全球目光紧盯深圳湾？

我们正在见证一场显著且深刻的资产价值分化。

今年以来，一个市场趋势愈发显著——当普宅市场仍在深度调整，品质豪宅赛道持续火热，供需两旺。这并非市场的悖论，而是资产配置的周期法则，在全球经济不确定性增加的背景下，核心城市核心地段的品质豪宅正被视为资产配置的重要标的，这种趋势愈发凸显。

品质豪宅向来立于价值云端，更是稀缺资产，中国是，全球亦然。从北京到上海，再到大湾区，全球高净值人群的目光正精准聚焦于优质的豪宅资产。

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品质豪宅火热

京沪先行

克而瑞报告显示，今年以来，重点城市总价千万元以上的新房豪宅成交规模稳中有增，更重要的是，一线城市豪宅成交增幅更为显著，且从面积段看，大面积豪宅更受欢迎，呈现出“越豪越抢手”的现象。

分总价段来看，上半年总价1000万~3000万元新房豪宅成交套数高达19561套，同比增长25%，而更显著的，是总价5000万元以上新房豪宅，同比增长高达51%。（数据来源：克而瑞）

微观市场的热度则更具冲击力。

3月份，均位于北京海淀区稀缺板块的和樾望云、和樾玉鸣同日开盘，销售指导均价均为10.5万元/平方米，两个项目合计卖房超1000套，总成交金额152亿元，创下北京同期市场销售额新高。10月份，东四环星河湾板块“断供”十余年后的新盘紫京宸园，开盘销售额56.5亿元，令整个北京楼市为之一振。（数据来源：各项目公众号）

上海品质豪宅市场的火热行情更是延续全年，近几个月将市场情绪持续推向沸点。

9月21日，嘉里建设在黄浦区的金陵华庭二期推出120套房源，套均总价达8200万元，开盘当日售罄，项目均价20.5万元/平方米，最高单价突破32万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录。（数据来源：项目开发商）

10月18日，黄浦区的高福云境项目首开，推出125套建面276~592平方米大平层产品，均价21万元/平方米，套均价格约7600万元，开盘最先售罄的，便是25套总价1.3亿~1.7亿元的房源。（数据来源：项目开发商）

如此火爆的现象绝非偶然，中国房地产报大湾区梳理多个京沪品质豪宅项目发现，销售火热的品质豪宅产品，无一例外都处于核心城市的核心地段。

这意味着，全国高净值人群都在不约而同地围绕“一线核心”做出资产布局。

业内人士分析认为，一方面，从供给层面看，地段的不可复制性与配套的全面性，是“品质豪宅热销”的核心因素。

此类项目所处的核心区域，往往已经多年无新增住宅用地，这样的“稀缺性”率先构筑了较高的价值壁垒，加上操盘开发商的精准定位以及资源倾注，打造出了所在城市乃至全国领先的豪宅作品，直接推高了项目的综合价值。

另一方面，从需求层面看，全球高净值客群正展现出鲜明的资产配置特征——他们不仅基数庞大，更对核心地段的品质豪宅展现出持续而旺盛的需求，在顶级买家眼中，真正的品质豪宅已超越不动产本身，是“天时地利人和”的聚合。

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深圳为何缺席这场2025品质豪宅盛宴？

京沪品质豪宅市场风起云涌之际，一个尖锐的问题随之浮现：

当中国品质豪宅市场上演了一次次财富与资源的顶级角逐，当千亿级资金自北向南巡猎，却发现——同为超一线城市的深圳，为何在今年这场品质豪宅盛宴中近乎“隐形”？

实际上，从各类统计数据上看，深圳并非没有高端市场，在过去数年的千万元级豪宅成交中，深圳依然占据着极为重要的一席之地。只是，从今年的市场供应来看，深圳缺的是能代表这座城市封面、能和京沪同量级品质豪宅对话、具备全国影响力的“城市级作品”。

但也正如京沪市场，品质豪宅的诞生，往往需要“天时地利人和”——顶级的城市地段、稀缺宅地的供给、顶尖的操盘手与具有时代性的产品力，缺一不可。

众所周知，每一座品质豪宅产品，所代言的其实是“城市竞争力”。从城市基本面看，粤港澳大湾区与世界湾区并肩而立，而深圳作为大湾区的核心引擎，其经济活力、科技创新与城市地位仍在稳步提升，是世界级城市群、国际科技创新中心、金融枢纽与宜居宜业城市。

更令人振奋的是，日前，深圳正式成为继北京、上海之后的APEC中国“第三城”——明年11月，亚太经合组织第三十三次领导人非正式会议将在深圳举办。作为中国改革开放的试验田，深圳45年间从小渔村成长蝶变为现代化国际大都市，是中国奉行互利共赢开放战略的生动体现，市场普遍认为，这样的重磅利好，对于深圳以全新角色登上世界舞台，成为一座载入时代篇章的国际化都市，具有非凡的意义。

从需求层面看，大湾区从不缺乏顶级购买力，湾区庞大的顶级圈层，其资产配置需求亟待一个能承载这座城市全球野心的“资产坐标”。

尽管深圳品质豪宅在2025年出现了明显断层，但市场与行业依旧期待着，在北京和上海之后，深圳能在今年“压轴”出现一个真正的品质豪宅项目！

另一个问题也随之而来——在这样的市场空白之下，深圳是否能迎来一个“城市代表作”？又是谁，将为湾区市场补上一座品质豪宅作品？

当市场的火热谈论与战略眼光放大至粤港澳大湾区的格局进行推演，所有的线索，都指向同一个焦点——深圳湾。这个答案毋庸置疑，在深圳，“深圳湾”是粤港澳大湾区唯一100公里范围内分布有香港、深圳、广州三大超一线的区域，这样的城市封面级别区域，自然具备与京沪品质豪宅对话的土地量级与城市能级。

（深圳湾片区实景拍摄）

首先，从战略定位上看，深圳湾后海总部基地地处粤港澳大湾区核心腹地，是链接深圳各核心功能区的关键节点，是大湾区资源高度汇聚、制度高度开放，以全国领先的创富密度和世界500强领袖总部集群著称的总部经济高地。这片热土，早已是深圳的“耀眼名片”，也是中国湾区的“世界门户”。

其次，深圳城市资源的浓度在此处达到顶峰。 与京沪诞生品质豪宅的核心地段相同，这座城市顶级的商业、艺术、生态、五星级酒店等配套资源均在此聚集，密度远超其他区域，已经形成了“战略科技产业驱动+高尚文化艺术赋能+国际顶级商业汇聚”环伺的“世界级湾区枢纽”。

从深圳湾文化广场、深圳歌剧院、深圳湾万象城艺术空间&中国华润大厦艺术中心等艺文地标，到安达仕酒店、莱佛士酒店、深圳湾体育中心、深圳湾游艇会、深圳湾滨海长廊等资源配套，共同构筑起一个与世界级湾区生活对话的场域，其资源禀赋，足以比肩任何一座全球名城的核心封面区。

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2025年，世界瞩目的“深圳湾三大时刻”

如果说，深圳湾的整体规划发展如同一幅世界巨作，那么，2025年的深圳湾后海片区，正迎来最后的点睛数笔：今年四季度，属于深圳湾的“三大时刻”紧锣密鼓接连兑现，共同宣告着这个“世界级湾区枢纽”从成熟走向完美的终极完型。

第一件事，是商业能级的再度跨越。

9月30日，深圳湾万象城二期正式开业。作为深圳的核心配套，深圳湾万象城二期与一期形成总计25万平方米的商业体量，共同组成超500个品牌矩阵，以“商业+文化”双核驱动重塑后海中心区超级商圈格局，进一步夯实了深圳湾作为顶级生活方式的提供者角色，为高净值人群构建了一个“零时差”的全球生活场，为品质豪宅居住价值提供了坚实的商业配套支撑。

（深圳湾万象城二期实景拍摄）

第二件事，则是人文艺术的关键注入。

11月1日，深圳湾文化广场迎来启幕。纵观全球，一个真正的世界级湾区，从来便不只是有经济与商业的骨架，更要有文化与艺术的灵魂，而作为深圳重量级城市文化项目的深圳湾文化广场，正是填补了这一关键空白，这座由华润置地代建及运营、具有全球影响力的设计文化综合体，使得深圳湾片区如同纽约的林肯中心或伦敦的南岸艺术中心，以其强大的文化聚合力，将艺术展览、歌剧演出、前沿论坛等软实力内容常态化，让片区升华成为“科技湾区中的人文绿洲”，让世界再次为深圳湾眼前一亮。

（深圳湾文化广场）

最后，也是最为关键的一笔是，在京沪品质豪宅热之后，深圳湾真正让市场高度聚焦的，是四季度即将入市的“深圳湾澐玺”项目，也是将深圳湾一系列核心价值最终兑现为高端人居价值的闭环之作。

（深圳湾澐玺概念方案示意图，非交付标准，仅供参考）

前两件大事，为今年的深圳湾片区塑造了更加无与伦比的外部环境，而深圳湾澐玺的出现，恰如这幅世界级巨作中，那枚定义全局的“人居拼图”，浑然一体，也跃然而出。

业内普遍认为，深圳湾澐玺的登场，意味着深圳湾的顶级资源——总部经济、顶奢商业、人文地标、湾区海景等等，终于有了一个集大成的、可供珍藏的资产容器。因此，深圳湾澐玺不仅仅是一个全新的地标级作品，更是深圳湾后海片区“显神”的重要一笔， 它标志着该区域从“伟大的城市核心区”向“全球一线人居高地”完成了重要升华。

中国房地产报大湾区查询到，在深圳湾澐玺之前，深圳湾核心区住宅用地几乎绝迹，后海片区最近一次的宅地出让，已是2012年。要知道，土地的稀缺性始终是价值的终极保障，因此，等待了十余年，从诞生之初便带有绝对稀缺基因的深圳湾澐玺，也是未来大概率不会再有的一张湾区品质豪宅门票。

当资本、文化、资产三大事件在同一坐标轴上完成闭环，在深圳，能与京沪品质豪宅对话的答案清晰浮现——当下的深圳湾和深圳湾澐玺。

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全球品质豪宅市场目光

锁定四季度的深圳湾澐玺

四季度，全球高净值人群的目光，正从京沪的璀璨，转向大湾区的深圳湾——一座市场期待已久的品质豪宅作品，在市场高呼声之下，正悄然拉开帷幕。

去年12月，华润置地与中海地产联合体以185亿元竞得深圳湾T107-0107宗地。彼时，便有业内人士分析，地块或将打造为大面积的深圳地标级豪宅产品，并且将比以往的深圳豪宅项目都要更胜一筹。

经过近一年时间的打磨，该高热度项目——深圳湾澐玺终于呼之欲出，从目前获取的项目资料来说，深圳湾澐玺项目不负期待，豪宅气质展露无遗。

（深圳湾澐玺概念方案示意图，非交付标准，仅供参考）

在产品打造上，深圳湾澐玺展现出了面向未来的“品质豪宅观”。

作为深圳湾核心区罕有的新一代住宅社区，项目由全球顶级建筑事务所KPF操刀设计——湾区地标中国华润大厦“春笋”、湾区豪宅典范“深圳湾1号”均出自KPF之手，此次，KPF将全球顶级奢华住宅设计经验与智慧倾注于深圳湾澐玺，以自然为媒介，以城市为舞台，融合居住体验、生态价值与公共活力，打造一个隐于城市、臻于自然的“璞隐绿洲”，为深圳湾再次带来一座里程碑式的地标符号。

五座约150米至250米的塔楼错落布局，顶部以柔和的弧线收束，彼此呼应，勾勒出独特的城市天际线，成为深圳湾后海的重要门户与新地标。

（深圳湾澐玺概念方案示意图，非交付标准，仅供参考）

在用户本位上，深圳湾澐玺则展现出了引领行业的“好房子观”。

中国房地产报大湾区了解到，在国家“好房子”建设战略指引下，华润置地与中海地产均回归客户需求，持续迭新升级产品，以“好房子战略”作为重要标尺，对标“好房子”，更不止于“好房子”。

以深圳湾澐玺项目为例，华润置地以“三好十二优”为核心策略，将“好社区、好产品、好服务”的蓝图，细化为“标签立面、灵动户型、活力街区、润心友邻”等十二大关键场景，让“健康、智慧、安全、绿色、全龄、精工、多元、格调”八大价值真正落在了可体验、可参与、可成长的日常生活细节里。

这一体系的诞生，既深度洞察客户需求，也前瞻响应行业趋势，两端对齐，最终构筑出华润置地独特的、领先于行业的“好房子”产品体系。

中国房地产报大湾区进一步了解到，在深圳湾澐玺的打造上，华润置地并非闭门造车，而是以“好房子”体系为基础，开展了多维度的对标看齐，展现出了极开阔的产品视野——不仅对标多个国际地标豪宅项目，甚至跳出地产行业，跨界借鉴了其他行业的优秀实践，以确保深圳湾澐玺项目在空气、声音、水、光、智慧、安全、绿色低碳七大性能方面，均能立于时代与行业的前沿。

更让市场欣喜的是，实际上，深圳湾澐玺并不是一个空降的豪宅，而是华润置地在深圳湾这片土地上深耕17年的最新呈现。2008年，华润置地以“代建+运营”深圳湾体育中心为起点，从此把“片区统筹运营”写进深圳湾基因。2011年，“春茧”点亮深圳湾畔，2017年，深圳人才公园开门即成为打卡顶流，2018年中国华润大厦启用、深圳湾万象城一期开业，直至2025年，深圳湾万象城二期与深圳湾文化广场的重磅登场，每一步都是华润置地写给这片土地的注脚。

因此，当深圳湾澐玺压轴登场，其承载的已不仅是一座品质豪宅的落成，而是凝聚了华润置地与中海地产两大品牌房企的深厚底蕴与产品力，以国际视野和超越以往的标准，将湾区高端生活方式再进化，也赋予了项目足以对标京沪豪宅的资产分量与“城市名片”级的代言力。

（深圳湾片区实景拍摄，图源：华润置地）

2025年的中国品质豪宅市场，因京沪的狂飙而精彩，也因深圳的压轴而充满期待。中国房地产报大湾区了解到，四季度，深圳湾澐玺将首推两栋大平层住宅，主力建筑面积段涵盖约 209~1180平方米，直面高净值客户群的空间诉求。

当北京的红墙绿瓦在秋风中诉说着京华的厚重，当上海的外滩灯火在夜幕下闪烁着魔都的繁华，深圳湾的浪潮正携着科创、金融、艺术的交响，打造面向世界的湾区品质豪宅作品。

此刻，全球目光紧盯深圳湾。

推广

值班编委：苏志勇

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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