房价连涨5个月，乌鲁木齐楼市为何走出独立行情？

石青玲 中房报记者 苗野丨西安 北京报道

乌鲁木齐房价走出了一波独立行情。

9月15日，国家统计局披露了8月份房价变动数据和前8月房地产开发投资数据。8月份，70城中有9个城市新房价格出现环比上涨，分别是上海（涨0.4%）、杭州（涨0.4%）、宜昌（涨0.4%）、南宁（涨0.3%）、沈阳（涨0.2%）、合肥（涨0.2%）、吉林（涨0.2%）、西宁（涨0.1%）、乌鲁木齐（涨0.1%）。其中，位于西北的乌鲁木齐赫然在列，本月，乌鲁木齐新房价格环比上涨0.1%，同比上涨0.6%。

据记者从多方面了解，从3月份至今，乌鲁木齐新房价格已连涨5个月。其中，5月份环比上涨0.4%，为年内峰值，此后房价虽有所下滑，但整体仍处于上涨通道。

“作为新疆的首府城市，乌鲁木齐楼盘均价多徘徊在7000元~8000元/平方米，整体较低，仍有一定上升空间。”新疆创美机构经理封其明表示，另外，近两年在国家的大政策下，很多企业来新疆投资发展，也带来了新的置业需求。

万科乌鲁木齐公司的一位人士也表示，他所在的项目的成交情况也在慢慢转好，特别是在今年“五一”放假期间，再加上有学校加持，一周之内成交金额超过1亿元。8月份，来自乌鲁木齐房地产业协会的数据显示，万科·都会未来城成交金额为1.15亿元。

当地多位房地产业人士表示，推动房价上涨的核心因素在于 “好房子” 产品的集中涌现，“今年市场上涌现出很多四代住宅，新产品对市场的影响比较大，刺激改善需求积极入市。”

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“好房子”产品成为推动房价上涨助推器

2025年上半年，乌鲁木齐热销楼盘榜单显示，具备创新产品力的四代住宅及符合新规标准的“好房子”正引领市场，“好房子”成为房价上涨的主要助推器，“目前，乌鲁木齐第四代住宅价格在12000元~13000元/平方米间，普遍高于市场中其他传统楼盘。”封其明表示。

记者了解到，作为乌鲁木齐市的首个第四代住宅，6月份，由兆龙地产打造的均价约1.3万元/平方米的凤栖域上·锦园二期，一开盘便成交93套，成交金额1.81亿元。此外，据乌鲁木齐房地产业协会统计，凤栖域上·锦园在2025年上半年实现销售额3.71亿元，位居《2025年上半年乌鲁木齐商品住房销售金额排行第》排行榜第5位。

“在当下的市场环境中，‘四代住宅’的销售很亮眼。”上述万科乌鲁木齐公司人士也表示。

为了推进“好房子”建设，自去年以来，乌鲁木齐出台了多份文件，如2024年，出台了《关于开展乌鲁木齐市城市森林花园建筑（第四代住房）试点工作的实施意见》，明确了容积率、建筑密度、绿地率相关计算标准；2025年，又出台了《乌鲁木齐市支持“好房子”土地供应及规划管理的八条措施》，涵盖住宅设计、共享空间、车位配建等关键领域。

政策引导之下，来自新疆创美机构的数据显示，2025年上半年，乌鲁木齐住宅成交量约在188万平方米，与2024 年上半年基本持平，“预计下半年约有200 多万平方米成交量，全年总量或略有上涨。”封其明表示。

土地端也呈现出了积极变化。据封其明介绍，从2024年开始，乌鲁木齐成交的土地以主城且容积率较低为主，多在在1.5~2.0间；此外，开发商为了打造“好房子”，项目在景观、建筑、工程等方面做了升级，这些因素共同推动了乌鲁木齐楼市的企稳回升。

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本土房企全速崛起

乌鲁木齐楼市整体保持稳定下，市场格局却在发生着悄然的变化：全国性的品牌房企影响力持续式微，本土房企则在强势崛起。来自乌鲁木齐房协发布的《2025 年 8 月商品住房销售金额 TOP10》显示，榜单中仅万科一家为品牌房企，其余九席均被本土企业占据。这一趋势也体现在了土地成交方面，《1~8月乌鲁木齐房地产开发企业拿地金额TOP10》中，10家企业全部为本土房企。

对于这一情况，长期观察乌鲁木齐楼市的一位业内人士表示，与外来房企相比，本土房企更懂乌鲁木齐的城市发展与人居需求，一方面，长期积累的本土资源为本土企业的发展提供了支撑；另一方面，它们的经营也更加灵活，面对市场和政策变化，能够及时调整投资计划。

品牌房企放缓拿地背后并非对市场缺乏信心，更多的是受到自身经营发展需要及资金所困导致。“这两年，部分品牌房企受累于资金情况已无力拿地；部分房企则是综合考量之后把战略聚焦到了更高能级的城市，同样是卖房，在北京和乌鲁木齐收益率不一样，且在乌鲁木齐可能要付出更多的努力。”乌鲁木齐一位房企人士表示。

值得关注的是，乌鲁木齐楼市正伴随着区域发展机遇的升级迎来新支撑。作为共建“一带一路”倡议的核心区，新疆当前正处于重要战略机遇期，向西开放桥头堡的战略地位愈发凸显。2024 年，新疆与中亚五国贸易总额达 948 亿美元，同比增长约6%，其中跨境电商等新业态贡献突出，机电、汽车等高附加值产品出口占比持续提升。

政策红利与区位优势已吸引央企重兵布局。公开数据显示，2025年已有40余家中央企业计划在新疆完成重点项目投资3800亿元，将较2024年实际完成的2222.11 亿元增长约 71%。这些投资重点聚焦新能源开发、储能技术、人工智能基础设施及先进制造业等关键领域，将助力新疆经济社会迈向高质量发展新阶段。

作为新疆首府的乌鲁木齐，已从昔日的“边疆末梢”跃升为“开放前沿”，正迎来前所未有的发展机遇。“产业落地带来的人口集聚与需求升级，将为乌鲁木齐乃至全新疆楼市提供长期支撑。”封其明表示。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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