新大正“规模换利润”折戟：成本上升、合伙人计划重创业绩丨财报观察

这家曾被誉为“公建物业第一股”的企业，正站在战略调整的十字路口。

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

截至5月6日收盘，新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”，002968.SZ）股价报收9.77元/股，较2019年12月3日上市发行价26.76元/股累计跌幅达63.5%，市值缩水超六成。当前股价仅相当于发行价的36.5%，凸显资本市场对其业绩持续承压的担忧。

4月28日，新大正发布2024年年报，该公司全年实现营业收入33.87亿元，同比增长8.32%，但归属母公司净利润仅为1.14亿元，同比大幅下滑28.95%，扣非净利润降幅亦达22.79%。

这一“营收向上、利润向下”的背离走势，不仅折射出物管行业集体面临的转型阵痛，更暴露出新大正战略扩张中的隐忧——被寄予厚望的“城市合伙人计划”，在加速全国化布局的同时，拖累了新大正净利润。

中指研究院数据显示，2024年物管行业已进入“存量博弈”时代，百强企业净利润均值同比下降4.71%，净利润率跌破5%至4.98%。

中指研究院华南分院总经理、华南城市研究会副会长张化学指出，“行业正经历结构性出清，非业主增值服务收缩、不良并购后遗症、人力成本刚性上涨形成三重压力。”

这一判断在新大正身上得到充分验证：社保及社平工资增长导致基础业务成本上升9.45%，城市服务成本激增13.17%，而城市合伙人计划更让第四季度归属母公司净利润同比暴跌80.11%。

资料显示，新大正成立于1998年，总部位于重庆市渝中区，2019年12月在深交所上市，是国内首家以公建物业管理为核心的上市民营物企，被誉为“公建物业第一股”。该公司专注于智慧城市公共建筑及设施管理，业务涵盖综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务，主要服务于学校、航空、公共机构、医养、商住等领域。

这家曾被誉为“公建物业第一股”的企业，如今正站在战略调整的十字路口。

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增收难掩利润下滑

行业共性问题凸显

新大正2024年营业收入33.87亿元的业绩看似稳健，但拆解财务数据可见深层危机。该公司毛利率从12.82%降至11.69%，净利率更跌破4%至3.76%，这意味着每创造100元收入，最终落入股东口袋的利润不足4元。第四季度数据尤为触目惊心：当季归属母公司净利润仅为674.49万元，同比锐减80.11%，环比降幅达73.29%。

“这不是个别企业的困境，而是行业系统性风险的显性化。”张化学指出。2024年62家上市物企净利润平均下降20.66%，平均净利润率仅3.47%。

新大正28.95%的净利润跌幅虽高于均值，但其暴露的问题具有行业共性：非业主增值服务收入收缩（如案场服务、尾盘代销）、社区增值服务毛利率下滑（从35%降至28%）、关联方应收账款减值（部分房企流动性危机传导）形成“利润三杀”。

同策研究院联席院长宋红卫则从商业模式角度剖析困局：“物管行业仍被困在‘费难涨、本难降’的囚徒困境中。”他列举三重压力：其一，物业费调价机制缺失，在资产价格下行周期中，部分项目收费标准不升反降；其二，人力成本占比超60%，2024年社保基数上调导致新大正人力成本多支出近亿元；其三，增值服务转型滞后，行业创新业务平均占比不足5%，新大正该板块收入仅2.99%，难担利润修复重任。

值得注意的是，新大正“壮士断腕”式的业务调整反而加剧了短期阵痛。年报显示，公司主动退出5%的低质效项目，虽然优化了长期资产结构，但直接造成千万级处置损失。这种“以空间换时间”的策略，在资本市场信心脆弱的当下，加剧了业绩波动性。

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营业成本上涨

城市合伙人计划成四季度利润“黑洞”

宋红卫进一步分析称，“增收不增利”已成为物管行业近两年的普遍困境。“物业服务费调价机制缺失、运营成本持续攀升、增值服务贡献不足，这三座大山短期内难以移除。”

数据显示，新大正创新服务收入占比不足3%，城市服务虽被视作“第二增长曲线”，但其7.37%的营收贡献尚无法覆盖13.17%的成本增速。

在这场行业寒冬中，新大正的遭遇颇具典型性——通过城市合伙人计划完成16个重点城市布局的背后，是期间费用率攀升至7.17%、财务费用暴涨91.18%的代价。

如果说行业困境是“天时”不利，那么城市合伙人计划带来的成本激增，则是新大正必须面对的“人为”挑战。这项旨在通过股权合作加速区域扩张的战略，在2024年显示出“双刃剑”效应：既推动业务覆盖百余城市，也导致期间费用增加3093.45万元，其中管理费用激增13.61%，财务费用暴涨91.18%。

“城市合伙人本质是‘利润换规模’的赌注。”张化学分析称，该模式涉及股权让渡、管理权分润、团队搭建补贴等多重成本。

年报数据显示，新大正第四季度净利率跌至1.2%，较三季度再降2.17个百分点，这与合伙人计划的绩效兑现压力直接相关。一般来说，四季度通常是费用结算高峰期，叠加合伙人激励支出的集中确认，导致新大正单季利润“失血”。

一位不愿具名的业内人士特别指出合伙人计划的“隐性成本”：“为吸引优质合伙人，企业往往需要承诺保底收益、承担前期亏损，这些或有负债虽未完全体现在报表中，但会持续侵蚀现金流。”

数据显示，新大正经营现金流净额同比下降37.1%，与应收账款周转天数增加15天形成印证。

“行业正从资本驱动回归服务本质。”宋红卫强调，物企需要重新审视增长逻辑，“与其盲目追求管理面积，不如深耕单项目盈利能力”。

上述业内人士指出，“若将人均管理面积从当前的6523平方米提升至8000平方米，企业可降低人力成本约15%，这或许比城市合伙人计划更能解利润之渴。”

站在2025年的起点，新大正的困境与突围，恰是物管行业转型升级的缩影。当“规模至上”的狂热褪去，如何在高成本时代构建可持续的盈利模型，将成为所有参与者的必答题。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅 刘亚

审读：戴士潮

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