破局与重塑：“好房子”引领房地产价值链重构丨“十五五”规划建议解读（三）

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

从“有房住”到“住好房”的转变，是房地产高质量发展的核心要义，也是新发展模式最直接的民生体现。

“十五五”规划建议提出，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，将“好房子”建设提升到房地产高质量发展的战略高度。房地产开发将从单纯的建造房屋转向营造高品质生活空间，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平。

按照住房城乡建设部的相关表述，不仅新房子要建成“好房子”，也要将老房子改造成“好房子”；不仅商品房要建成“好房子”，保障房也要建成“好房子”；“好房子”不仅体现在产品品质，还要体现在物业服务水平。基于此，“十五五”规划建议提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，从产品和服务维度，为房地产高质量发展提供了清晰的路径。

一、明确“好房子”核心标准，健全全链条品质管控

在10月11日国务院新闻办举行的“高质量完成‘十四五‘规划”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部从标准、设计、材料、建造和运维5个维度介绍了推动“好房子”建设工作重点。

好标准方面，新版《住宅项目规范》对层高、隔音、节能、适老化等14项指标提出强制性要求，例如层高不低于3米、4层以上楼栋装电梯等。好设计方面，鼓励设计师下功夫研究住房问题，特别是让每1平方米物有所值，甚至物超所值。新规范要求新房子建成“好房子”，同时也要研究如何让老房子通过改造向“好房子”靠拢。好建材方面，建议用“揭榜挂帅”的方式，推动研发适用于“好房子”的新型建材；研究绿色建材、智能安防、全屋智能，通过互联网、传感器等新技术、新材料、新产品，在“好房子”中得到应用，提高住房品质。好建造方面，提出“6633标准”——“六不六防三省三要”，即：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔，省心、省地、省钱，要有健康、要能实用、要有关怀。好运维方面，一方面要建立房屋全生命周期的安全管理制度；另一方面，对于物业服务要实施提升行动，解决好群众有感的一些“关键小事”。

目前“好房子”国家标准已经落地，部分地方标准也陆续出台，下一步还需要标准的体系化和可操作性。比如，建立分级分类标准体系，不仅要保障安全的“底线标准”，更要制定引领行业的“高线标准”，对应不同性能指标（如隔音分贝、空气质量等级、能耗标准等），为市场提供明确阶梯。另外，还要将“软性指标”进行量化，将舒适、健康、便利等感性认知转化为客观参数。在此基础上，编制出“好房子”设计导则和交付手册，为开发商、设计师、施工单位提供图文并茂的指导性文件和“通用说明书”。

“好房子”的核心标准是安全、舒适、绿色、智慧。实现这一目标，需从设计、建造到运维实施全链条品质管控，在设计环节，推动开发商重构产品设计体系，使"高标准"与"优设计"成为市场竞争门槛。在建造环节，加速普及绿色建材、装配式技术、BIM数字化建造等技术，提升工程质量和效率，满足"绿色低碳"与"智能建造"的双重目标。在运维服务端，推动物业管理从基础服务向全龄友好、智慧响应的综合服务体系升级。

在全链条品质管控方面，要打通“前-中-后端”，形成闭环管理。前端管控方面（设计-招标），推行“阳光图审”，建立设计文件第三方审查和公示机制，引入行业专家和准业主代表参与评议，从源头上杜绝设计缺陷。中端管控方面（施工-建造），推广“工地开放日”，在关键施工节点，定期组织准业主、第三方专家进入工地参与监督，建立透明互信的沟通机制。利用BIM技术、无人机航拍、物联网传感器等技术，对施工进度、质量等进行实时监控和可追溯管理。后端管控方面（交付-运维），推行“先验房后收房”制度，业主在正式收房前有权在专业第三方陪同下进行全面查验，确保交付品质。同时，将开发商、施工、设计、监理等各方主体的质量表现纳入统一的信用档案，与其市场准入、融资信贷等挂钩。

二、 强化小区与社区功能，提升整体居住体验

好的居住体验不仅限于房屋内部，更延伸至整个社区。房地产高质量发展，必须跳出单一的房屋范畴，从更宏观的“小区-社区”层面进行系统提升。这需要硬件改造与软件升级并重。

首先是硬件改造和基础设施完善，重点在于弥补老旧小区短板。包括系统性推进城市更新和构建绿色低碳韧性社区。在城市更新与老旧小区改造方面，“十四五”期间全国改造城镇老旧小区24万多个，惠及1.1亿人。“十五五”将在此基础上“大力实施城市更新”，重点推进城中村、危旧房改造。除水电气基础设施改造之外，重点推进楼栋公共空间环境及配套设施完善，包括加装电梯、楼道修缮，配置停车设施、充电桩、无障碍设施，完善养老、托育、便民市场等服务设施。在存量空间活化利用方面，鼓励利用闲置用地、地下空间、零散角落，通过“微改造”增建“口袋公园”、儿童游乐场、健身场所、共享花园等，实现“一刻钟便民生活圈”全覆盖。

构建绿色低碳韧性社区重点是创造生态宜居环境。例如提高小区绿化率和植被多样性，推广垂直绿色、屋顶花园；建设海绵城市设施，增强社区应对极端天气的能力。此外，构建人车分流或友好共存的内部路网，建设连接社区公园、地铁站、商业网点的安全慢行步道和骑行道，打通居民生活“最后一公里”。

其次是推动服务升级与全龄友好。社区服务应覆盖全龄人群、全生命周期需求。一方面，拓宽物业服务领域，推动物业企业从“管理员”向“生活服务集成商”转型，除了基础服务，更可提供家政、维修、代购、养老助餐、托育、快递代管等个性化、增值性服务，打造“一站式”社区生活服务平台。另一方面，布局全龄友好型公共服务设施。通过新建或改建，补齐社区养老服务站（含日间照料）、婴幼儿照护服务点（托育中心）、儿童之家等设施短板；通过引入社区图书馆、共享书房、公共食堂，增设室内外健身场地和设施，定期组织文化活动等，提升社区文化健康内涵。

第三是完善社区共治共享机制，激发社区治理活力。健全“党建引领”下的协同治理机制，推广“社区党组织+居委会+业委会+物业服务企业”的“四位一体”联动机制，通过“红色物业”等模式，有效协调各方利益，化解矛盾纠纷。鼓励居民参与和社区营造，搭建居民议事厅、线上平台等协商共治平台，鼓励居民参与社区规约制定、公共空间改造、文化活动策划等事务。培育社区社会组织，支持成立各类兴趣小组、志愿者团队，通过社区营造活动，增强邻里纽带和社区归属感。

第四是强化智慧赋能与长效运营。利用科技手段提升效率，并建立可持续的商业模式和资金保障。推动建设“智慧社区”平台，集成智慧安防、智慧停车、智能门禁、设施报修、费用缴纳、信息发布等功能。逐步拓展至智慧养老（如紧急呼叫、健康监测）、能源管理等深度应用，让数据多跑路、居民更便捷。建立可持续的投入运营机制。在资金保障方面，除了维修资金和物业费，探索引入社会资本参与改造和运营，通过授权运营公司空间、广告等特许经营项目获得合理回报。通过设立住宅专项维修资金（房屋养老金）公共账户，为社区设施的长期维护和更新提供稳定的资金来源。

三、优化物业服务质量，夯实长效运维机制

“十五五”规划建议将“物业服务质量提升行动”与“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”和“实施房屋品质提升工程”一并提出，表明国家已经将优质的物业服务视为“好房子”不可或缺的组成部分。这一行动旨在通过系统性整治和标准提升，切实解决人民群众的“急难愁盼”问题，增强居民的获得感、幸福感和安全感。优化物业服务质量，夯实长效运营机制，则是提升资产价值、增强居民获得感、幸福感，实现行业可持续发展的根本路径。

首先是优化物业服务质量。一是要推动物业服务的标准化和精细化，建立并实施与高质量发展相匹配的服务标准体系，明确服务清单和量化考核指标，推动物业服务从“有”向“优”迈进。聚焦业主在日常生活中的所有关键触点，优化每一处体验。二是要推动科技赋能与数字化升级。建设智慧社区平台，实现报事报修、一键缴费、投诉建议、智能门禁、访客管理、信息发布等功能管理。通过平台分析报修类型高频点、业主活动轨迹、服务评价等数据，精准发现服务短板，优化资源配置。通过智能监控、智能消防、电梯运行监测等实现预测性维护，从“被动响应”转向“主动预警”。三是推动服务人性化与社区营造。建立楼栋管家或片区管家责任制，使服务更有温度。针对老人、儿童等特殊群体提供差异化关怀。定期组织节庆活动、邻里节、兴趣社团等，营造“熟人社区”，增强业主归属感和社区凝聚力。定期召开业主座谈会等，保持信息畅通，及时相应业主诉求。

其次是夯实长效运营机制，实现优质服务的可持续性。一是在财务管理方面，建立清晰的服务标准与物业服务等级挂钩的菜单式报价体系，让业主明明白白消费。定期向业主公示物业费收支明细、公共收入（如广告位、停车费收入）的来源和去向，增强互信，减少矛盾和纠纷。二是在多元化经营与增值服务方面，合法合规利用公共区域开展增值服务，所得收益按约定比例补充物业费或反哺社区改造。围绕业主需求，提供家政、养老、托幼、房屋租赁、新零售、资产托管等增值服务，为业主提供便利性同时，增加企业收入。三是强化业委会/物委会的协同，物业公司主动与业委会建立定期沟通机制，共同决策社区重大事项，形成治理合理。加强党建引领，配合街道、社区党组织参与文明创建、疫情防控、平安建设等，提升管理效能。

最后是分类施策与物业服务的全覆盖。分类施策就是针对保障性住房小区、普通商品房小区、高档住宅小区采取不同等级的物业服务，对象相应收费标准。对新建住宅，重点在于落实高标准服务；对老旧小区和无物业小区，则需要创新模式，如通过“政府补贴一点、业主承担一点、市场让利一点”动态调整物业费，或由街道社区牵头将相邻老旧小区“打包”引入专业物业公司，实现基础服务的全覆盖。

四、完善政策支持体系，引导行业高质量发展

“好房子”建设涉及住建、发改、财政、金融、自然资源、民政等多个部门，需要建立高效的跨部门协同机制，在规划、土地、资金、监管等方面形成政策合力。从标准制定、激励政策出台，到项目的落地实施，后期的监督评估，需要形成完整的闭环，确保政策红利能够真正传导至企业和居民。

在金融政策方面，加大政策激励与融资支持。对符合高品质住宅标准的产品，可在公积金贷款额度上给予上浮，在预售资金监管方面提供适当灵活性。创新存量收储改造、适老化改造等金融政策工具，扩大城市更新专项债使用范围，鼓励利用专项债等工具盘活低效用地和闲置房产，为品质提升项目提供资金保障。将老旧小区更新改造所关联的建材、机电设备、智能家居产品等纳入以旧换新资金支持范围。对城市更新相关企业给予税收减免。

在土地政策方面，加强土地规划政策创新。增加“好房子”项目土地供应，定向供应优质地块，在项目选址、交通路网、商业配套等方面做前瞻性规划。对开发商配建社区配套设施，在税收等方面给予适当优惠。鼓励旧厂区园区和闲置商业项目通过用地性质调整，改建为保障性住房或适老化社区，对土地出让金做适当减免。打破传统僵化的功能分区，在规划中明确允许甚至鼓励用地功能混合，如在居住用地上兼容小型办公、商业零售、文化创意等项目，最大限度实现“职住平衡”。

（此文刊于中国房地产报11月24日11版 责任编辑 苏志勇）

值班编委：苏志勇

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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