销售开发双线承压！城建开发“新帅”王聪颖如何破局

彭红侠 单甜甜 中房报记者 梁笑梅丨北京报道

入市3年多，北京宸知筑仍面临着交付、去化的双重考验。

来自北京市住建委的数据显示，截至2025年10月31日，宸知筑611套房源仅网签225套，3年去化率不足42%。2024年10月，宸知筑项目二期——玺院接力推出，市场反应依旧平淡，玺院取证至今已满1年，首次获批的651套房源仅网签47套。

北京城建集团2025年第二期中期票据募集说明书亦显示了项目存在的去化问题。说明书显示，宸知筑与玺院预计收入132.58亿元，但截至2025年7月，两项目回款仅19.08亿元，回款率不足15%。

除了存在去化问题，上述项目在交付方面亦引起了业主质疑。9月中旬，宸知筑举办了第二次业主开放日，有业主发现，一些房屋存在过门石断裂、地砖和墙砖空鼓、地板不平，以及窗台石刮花、镜面破损、橱柜门损坏等交付问题；还有业主发现，购房时选的楼号与实际楼栋编号不符，开发商并未发起合同变更或补充协议说明。

交付风波及去化问题都将宸知筑及二期玺院的开发商——北京城建房地产开发有限公司（以下简称“城建开发”）置于市场关注的中心。针对上述项目去化承压及交付问题，记者向城建开发方面进行了求证，但未得到回应

“城建开发过往积累的住宅开发经验多集中在回迁房、限价房及刚性需求项目，在改善型产品开发方面沉淀不足。相关改善型项目频频被诟病，反映出企业在这一产品开发方面经验、高端供应链整合及客户研究方面的短板。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

另悉，城建开发在北京房山、平谷等区域的项目去化亦不理想。

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降价百万元仍滞销

作为城建开发在北京重点打造的改善型项目，“宸知筑”被企业寄予厚望。

它是利用自有土地一次性招标的棚改项目，发端于2015年4月，位于北京市丰台区大瓦窑板块，包含25-131、132、134地块及一块幼儿园用地共4宗土地。其中，131地块建成了定向安置房福悦四季，132地块和134地块计划开发为“宸知筑”，分两期开发。

2022年10月，宸知筑一期入市，引发区域关注。彼时，北京市丰台区大瓦窑板块热度持续攀升，电建华曦府等项目甚至创下首开即罄的销售佳绩。然而，这一热度却未在同年入市的宸知筑项目上延续，尽管该项目定价为每平方米7万余元，相较于板块内其他在售新房如龙樾天元、首创天阅山河、国誉万和城等改善盘超8万元/平方米单价有明显价格优势，但在楼市热度高涨且价格竞争力突出的背景下，去化表现未达预期。

在一期项目销售成绩不佳后，2024年7月，城建开发将宸知筑二期改名为“玺院”，连同调整的还有规划，将此前规划的824户缩减至了707户，同时户型面积变大，楼栋也重新进行了排列。

不过，重新规划开发的玺院，并未卖出预期中的好成绩。玺院首批房源于2024年10月取证，至今为止网签47套，去化率仅约7%。

近日，记者来到了位于北京市丰台区大瓦窑板块的玺院营销中心了解情况，在一个工作日的下午3点到4点间，售楼处仅有1组客户在看房，气氛相对冷清。

据这一项目置业顾问介绍，玺院入市后，宸知筑的价格进行了下调（开盘时均价7.2万～7.5万元/平方米），调价幅度在1万元/平方米上下；玺院的价格也从开盘均价的7.2万～7.8万元/平方米，降到6.8万～7.7万元/平方米。

两楼盘售价虽有调整，但销量未见明显提高。目前，这一项目的营销负责人也已由先期鄂宁更换为王岸卿。对于此次人事调整是否与项目销售不佳有关，城建开发未予回应。

王岸卿此前曾任城建开发房山项目销售中心负责人，在他的带领下，今年6月城建开发曾启动京西四盘限时钜惠活动（包括城建开发在房山区的和知筑、颐知筑；丰台的宸知筑及其二期玺院），效果并不理想。

和知筑、颐知筑同在北京房山良乡大学城板块，两盘直线距离不到2公里，和知筑早在2024年10月与玺院同期开盘，目前去化已过70%，成交均价3.75万元/平方米；颐知筑则以更大的折扣力度在售，网签均价3.04万元/平方米，但截至10月31日，项目西区规划的634套房源仅网签83套。

诸多项目的去化问题，不仅成为新任营销负责人王岸卿案头上的要事，也是压在城建开发董事长王聪颖肩上的重担。

6月10日，北京城建集团党委书记、董事长李伟东带队调研城建开发的宸知筑、和知筑等项目时强调，要准确把握房地产市场新变化，认真分析在手项目，总结经验、查找不足，结合市场变化和需求，打造更多被消费者和市场认可的好产品。集团党委常委、总会计师齐占峰提出，用足用好各项政策措施，做好成本控制和资金回收，统筹集团内外部资源做好存量去化和增量优化工作。

李伟东与齐占峰强调的打造好产品与存量去化，是城建开发不得不面对的问题。尤其是王聪颖在去年12月份接替史赞出任董事长、袁浩升任总经理后，新一届领导班子上任后烧的“第一把火”，就是落实管理、促进销售。

在今年2月份举行的城建开发2025年工作会上，王聪颖当时亦提出要求，要全面落实“法人管项目”，完善管理体系，强化总部统筹，探索营销、工程系统新的管控模式。并强调，2025年房地产市场环境依然复杂多变，公司面临的风险与挑战仍然巨大，要以审慎且积极的态度制定合理策略，确保各个项目、各项工作能够在可控的风险范围内逐步取得实质性进展。

不过，四大楼盘去化遇阻，这给城建开发及王聪颖带来了不小的压力，急需寻找破局之道。

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为何卖不动？

在多位业内受访者看来，宸知筑、玺院等项目销售不畅，与产品设计不无关系。

从宸知筑来看，这一项目规划有110平方米～135平方米户型产品，其中110平方米三居、125平方米三居、132平方米四居等户型均为长进深、窄面宽，导致南向只能做到两面宽，大大降低了产品的舒适性。

北京丰台区大瓦窑板块一房产中介机构人士表示，北京当前楼盘产品主要是“三面宽+大采光”户型，宸知筑的“面宽小、进深大”的狭长型设计，与其他竞品背道而驰。

在一期销量不佳的情况下，2024年10月，宸知筑二期产品——玺院经调规后入市，打造为一期的升级版，改善属性更强，但在规划设计方面仍有不足。

玺院的容积率与同区域的京能西贤府相同，均为2.8，京能西贤府在户型设计上只设计了125平方米、154平方米和173平方米三款产品，聚焦于中高端改善客群，圈层更为纯粹。与之相比，玺院的84平方米起到208平方米全系产品路线，缺失了对外宣传的“传世大宅”的自信与格调。

而悬殊的楼栋高差，也让玺院出现差异较大的得房率。从楼盘分布来看，玺院的楼栋最低为6层，最高为26层，导致各楼栋的得房率差异较大，部分楼栋得房率只有76%。如此的得房率显著低于“好房子”新规发布后丰台出现的内嵌阳台+外接花池的双阳台新盘，对玺院的销售带来一定冲击。

另外，玺院最大面积208平方米户型仅12#一栋，该楼栋被安排在项目西南角，位置十分特殊，在这栋楼对面的东南角是13#，两栋楼之间是大面积园区绿化。这部分绿化实际上是由地块南端楼栋退线而来，由于玺院地块南侧是万科中粮紫苑小区15层高楼，若不退线将影响玺院室内采光；南侧退线后，地块内部楼栋排列更加密集，导致实际容积率进一步增加。

“户型错位、产品力与品牌溢价不足，是城建开发项目去化缓慢的直接硬伤。城建开发过往积累的住宅经验多集中在回迁房及刚性需求项目， 在高端市场缺乏品牌故事。”柏文喜认为。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，楼盘位置偏远，配套不够完善，不够宜居宜业也会影响楼盘销售。另外，当前楼市正处于低谷，购房者观望情绪浓厚、入市意愿显著降低等，是每个房企和项目都要面临的现状。

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陷经营困局？

城建开发成立于1985年，是北京城建集团最早成立的地产开发企业，其与上市公司城建发展同为北京城建集团子公司，但与城建发展多开发商品房不同，前者多承担着北京回迁房、保障房等政策性住房建设任务。

北京市丰台区小屯西路棚户区改造项目（以下简称“小屯西路项目”）的一二级联动开发便由城建开发负责。2015年，该地块按照“棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标”政策出让，最终城建开发中标，成交价48.57亿元。

不同于以往拆建分离，新的棚改政策是将一级开发和二级开发联动，通过一次性招标，同时确定了前期工作的实施主体以及土地使用权人。因地块中有商品房部分，开发主体负责建设并售出后，可使项目实现资金平衡。

2018年小屯西路项目重新核准批复后，总投资预算97.67亿元，全部由城建开发自筹。然而，从投资产出情况来看，项目效益尚未达预期。目前，地块上开发的商品房项目宸知筑、玺院已完成网签金额仅25.22亿元，回笼资金不足总投资的三分之一，投资回报率有待提升。

如这样投资回报周期较长的棚改项目，城建开发手中还有很多。

北京石景山区黄庄村棚户区改造土地开发项目就是其中之一，2022年北京市发改委发布的《关于石景山区黄庄村棚户区改造土地开发项目核准的批复》显示，城建开发的工作内容为“进行房屋征收、拆迁工作和必要的基础设施建设，土地前期开发完成后，经营性用地达到入市交易条件后入市交易”，总投资约为43.71亿元，全部由城建开发自筹解决。

2022年5月，重新核准批复的北京丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目，亦由城建开发拿下，投资额44.28亿元。

大额投资下，城建开发融资动作频频。据不完全统计，城建开发的银行借款金额已超100亿元，借款银行包括建设银行城市建设开发支行、中国建设银行股份有限公司等。

一边是动辄数十亿元的资金投入，另一边却是销售回款周期持续拉长，这种“高投入、慢回报”的运营模式，无疑给企业的资金链和经营预期蒙上了一层阴影。不过，面对记者提出的“企业会如何化解项目投资大、回收周期长、市场去化难等现实困境”的问题，城建开发方面并未给出实质性回应。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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