2025年秋第4课—杨振鹏：房地产新常态下“好房子、好小区、好社区”

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年10月13日(周一) 18:45-22:00

Part Ⅱ 20:30-22:00 主题演讲

杨振鹏：《房地产新常态下“好房子、好小区、好社区”探索与实践》

第四课：房地产新常态下“好房子、好小区、好社区”

一、行业回顾：从旧常态到新常态的变迁

（一）2007 年前后行业核心关注点

学术研究方向：

聚焦房价波动、宏观经济关联及政府干预。如沈悦提出“保持房价适度上涨且不脱离经济基本面”，吴璟指出“房价自相关过程驱动力过强及均值回复过程驱动力不足导致大城市住房价格剧烈波动”，宋涛认为“2004年土地交易制度改革降低住房供给弹性，推动房价跃迁式上涨”。

企业与政府合作：

企业如龙湖委托做领先市场研究，助力其从地方龙头成长为全国头部开发商；政府委托做横向课题研究，涵盖住房价格指数编制、房地产发展规划、公积金制度改革等。

社会热点与名人论点：

“面粉比面包贵”（华润朱房项目楼面价3700元，周边房价相近），王石“拐点论”，任志强与潘石屹探讨“穷富分区”，《奋斗》热播反映年轻人住房困境，“房奴” 成为热词，限价房、公租房政策推出以缓解年轻人住房难。

国际与宏观经济背景：

2007 年上证综指达 6124 点，全民炒股；美国次贷危机爆发，影响国内 CMBS、REITs 等金融工具发展；国企改革要求央企退出房地产，推动远洋、金茂等企业市场化转型；石油价格暴涨带来输入型通胀，外贸巨额顺差引发热钱涌入压力。

（二）新旧常态对比

旧常态（2007年前后）：房地产处于“青春期”，需求集中、供给滞后，房价单边上涨，投资回报可预期，行业机会多。

新常态（当前）：供给总量充足，有效需求低迷，价格及投资回报率缺乏保障。行业探索方向分为两类，一是盘活存量，如城市更新、旧城改造、出租型物业运营；二是优化增量，核心为“好房子、好小区、好社区” 建设，推动地产与新质生产力融合。

二、政策导向：住房发展的崭新阶段

2024年关键政策：3月国务院常务会议强调房地产产业链重要性，提出优化政策促进市场平稳；4月中央政治局会议明确“统筹消化存量房产与优化增量住房，构建房地产发展新模式”；10月倪虹部长指出住房发展从 “有没有” 转向“好不好”，同月“建设‘好房子’暨中国建造高质量发展论坛” 召开，强调建设“好房子”是践行以人民为中心的发展思想；11月李强总理调研时要求“因地制宜推进好房子建设，既建新房也改老房”。

2025年政策深化：3月全国人大三次会议记者会上，倪虹部长解读 “好房子” 建设标准，提出未来建设“好小区、好社区、好城区”。

核心政策要求：“好房子” 需具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征，通过编制规范（如《住宅项目规范》）、全流程质量管控（如《建筑防火通用规范》）、政策保障（如《关于提升住房品质的意见》）、技术赋能（如国家建筑绿色低碳技术创新中心）、项目示范（如好房子大赛）落地。

三、实践体系：北京城建“好房子”人居体系

（一）企业背景与产品愿景

北京城建集团1983年成立，参与鸟巢、大兴国际机场等地标建设，地产板块连续多年位列北京市场前列。其产品愿景是将服务国家的工程标准、技术积累与人居需求融合，打造 “国匠人居，精筑好房”。

（二）安全、舒适、绿色、智慧人居体系核心标准

围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度，依托全产业链协同细化标准体系：

安全：包括结构安全（防灾安全、外立面构造安全）、社区安全（社区周界电子围栏、户内智能门锁）、人居安全（燃气探测器、无障碍设施）。

舒适：包括社区环境（打破社区边界，融合街角花园）、室内安居（全维健康防护、灵活功能空间、室内装修质感）、工艺功法（建筑立面细节、防渗漏、防串味工艺）、人文美学。

绿色：包括绿色环境（人与自然共生、长期主义）、绿色建材（环保材料、清洁能源）、绿色建造（节能电器、智能能耗监测），贯穿环境、建造、能源、运维、材料、工地六大环节。

智慧：包括科技社区（无感通行、智慧导览屏）、智能部品部件（智能家居融合、多设备自动协作）、智慧生活（智能垃圾分类、设备运行监测、智慧管家）。

四、项目实践：北京城建国誉颂案例

项目定位：通州区首个“拿地即开工”项目，2025年4月作为北京市商品房“好房子”代表，接受住建部调研。

归家礼序：酒店式大门结合1200㎡叠瀑会所，打造“世界奢华酒店式”微度假体验。

生活场景：“CLUB SONG”提供私享飨宴、观瀑健身房、儿童智趣空间等七大场景，满足全龄需求、打造全维生活主场。

建筑与室内：立面采用三段式结构，以铝板、石材、郎窑红彩釉玻璃、保温涂料一体板为主材；室内空间全南北通透，“LDK”一体化宽厅，“四叶草”格局动静分区，配备270°转角飘窗，严选一线精装品牌，打造全屋收纳体系。

属地化联动：生活美学馆设“酷艺术” 展厅及当代艺术中心展厅，收藏多领域艺术家作品，引入当代艺术策展活动，链接宋庄艺术资源。

五、思考与启示

（一）“好房子” 的市场影响与争议

积极影响：提升项目去化率，北京同时代高流速的楼盘多数具备“好房子”属性，激发改善型需求，助力市场建立新平衡点。

争议问题：一是“偷面积” 现象，规划审批放宽（如开敞阳台）变相提升得房率，存在验收改造风险与资源浪费、改造施工安全与质量监管漏洞风险，或引发地区规划审批的不良竞争；二是冲击旧有房产，加剧二手房与上一代新房去化压力。

（二）行业未来探索方向

独户住宅可能性：郊区化地区土地最优容积率或跌破 1.0，未来可探讨放开大众化独户住宅市场，契合部分改善需求。

旧城改造与“老破小” 出路：传统“大拆大建” 模式成本高、复制难，未来需依赖产业支撑的新兴片区聚集活力；旧城改造核心困境是人口流失与成本失衡，需结合财政投入或资源配套（如用地性质调整），否则大量“老破小” 或面临自然衰落。

（三）城市发展趋势

单中心城市结构向多中心转变，北京海淀北部、通州副中心、亦庄、昌平生命科学园、丰台丽泽等强产业板块将成为活力聚集区；互联网经济弱化旧市中心优势，企业选址更注重人才居住适宜性，未来城市环线概念将逐渐弱化。

清华大学土木水利学院院长 吴璟教授 为讲课老师颁发感谢状

参加课程老师和清华校友总会城乡建设专委会到场嘉宾合影

本学期课表

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