穿越周期的战略定力：龙湖的“善意”经济学

在行业深度调整期，房企的生存法则正被重新审视。

根据统计，已发布2025年中报的TOP50上市房企，归属母公司净利润合计-984.83亿元，亏损额较去年同期增加323亿元。50家房企中，亏损者数量33家，占比超过6成；营业收入同比下滑的有36家，占比超7成。

房地产行业发展艰难，民营房企经受考验更为严峻，龙湖何以成为疾步稳行的行业优等生？

“正确投资的戒条是保持安全边际。”巴菲特导师格雷厄姆的这条核心投资原则，成为龙湖现今发展的最好诠释。

十几年前，在依赖负债驱动的旧模式下，加大杠杆以扩大规模曾是行业多数派的选择。但龙湖并没有盲目乐观，它凭借多年来的财务审慎态度，提前布局经营性业务，对冲行业发展不确定性；在行业陷入周期性调整时，龙湖审慎自持，持续优化债务和业务结构，连续3年压降有息负债超400亿元，夯实穿越周期的安全边际，奠定长期稳健发展的基础。

龙湖稳健发展底色，不是凭借地产基本盘单兵作战，而是开发、运营、服务等多航道“铁索连舟”，才能在市场波动时互相赋能、风险对冲。在这一点上，龙湖多年前就埋下种子，让多航道业务扎根地下，而今龙湖厚积薄发，业务条线攀搏向上，生发出新的枝芽。

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安全稳健基本盘

每一条内生驱动的航道，均意味着龙湖在收入和利润结构上的主动权，通过此消彼长应对不同的行业发展周期，正如曾经高速发展的开发业务，与如今仍能稳健增长的经营性业务。

站在新发展模式的起点，龙湖以坚定的投资与沉淀，打破了行业过往负债与规模构建的二元世界，构建起服务千万人的“一个龙湖”生态体系，使得地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等业务都位于行业领先地位。

地产开发业务是龙湖营收的核心支柱。2025年半年报显示，龙湖上半年实现合约销售金额350.1亿元，一二线城市销售占比达90%，回款率超100%。

高能级城市是龙湖地产开发业务的主战场，上半年中龙湖扎根的23座城市销售进入当地TOP20，15座城市跻身TOP10（数据来源龙湖2025年半年报），北京龙湖·观萃等项目逆势热销，印证了产品力与市场需求的精准匹配。

北京龙湖·观萃是龙湖在产品创新、好房子打造上的示范项目之一。规划设计上，龙湖·观萃使用全国“好房子”设计大赛的北京赛题——业内院士专家从176份参赛方案中严苛筛选出7份一等奖，龙湖最终选定北京住宅设计院“生活协奏曲·未来理想社区”方案，以“真题、真赛、真建”的标准，扛起全国首个“好房子”设计理念落地的使命。

龙湖·观萃实景示范区实拍图

肩负探索行业新模式的重任，龙湖·观萃一步步将“好房子”理念照进现实。凭借超群的产品力，龙湖·观萃一举斩获2025年昌平区年度销冠，7、8月再夺昌平区销售金额与套数双料冠军。（数据来源天朗研究院）

好房子不只是好规划、好设计，更要好实践、好落地。当前的龙湖·观萃，以超3万平方米实景全域开放，让“好房子”以完整、可触、可感的形态呈现在北京市场面前，涵盖双口袋公园、社区大门、商业街区、风雨连廊、园林景观、架空层泛会所、实体样板间等核心社区场景，让好房子成为眼见为实的答案。

龙湖·观萃实景示范区实拍图

收缩投资尺寸，保持产品创新和好房子打造，是当前龙湖地产开发业务的着重点。从2025年上半年来看，龙湖期初现房合计压降近80亿元，存量资产半年已盘活11个项目，累计盘活住商土储128亿元。这份财务健康度，成为龙湖好房子兑现的底气，也为其保留了庞大的经营性业务盘面。

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切换增长引擎

任何一个周期性行业，经历规模从18万亿元滑落至9万亿元，都注定是一场不可逆的深刻变革。尤其是身处周期的第四年，房企集体面临着存量时代生存的现实问题。

而龙湖的答案，除了优化债务结构和正向经营性现金流构成的基本盘之外，还有运营+服务业务构成的内生动力引擎作为增长盘。

很早之前，在房企普遍沉浸于开发业务时，龙湖就开始注重经营性业务的发展，并系统化展开了全面铺排，时至今日，仅在商业运营这一航道，累计投资额就已超过千亿元。

2025年上半年，龙湖的正向盈利很大程度得益于经营性业务的持续稳健增长，期内龙湖经营性业务贡献了132.7亿元营收，以及约40亿元的核心净利润，不仅成为利润的主要贡献者，在集团营业收入的贡献占比也达到22.6%。

经营性业务中，截至2025年上半年末，龙湖商业累计已开业89座购物中心，整体出租率96.8%，报告期内营业额、日均客流均保持两位数增长，在下半年还将开业10个左右全新项目，并持续推进商业老项目改造，保证项目领先的资产回报率。

龙湖商业华北区域率先开展了一轮商业项目优化改造实践。9月~10月，北京长楹天街对场内进行集中改造，包含地砖重新铺设、连桥及闷顶天花改造、标准走道灯光改造等；北京房山天街创新空间利用形式，打造秋日花海。同时全国天街还与华为进行品牌联动打造数码节，集中资源投入促发门店业绩强爆发。

房山天街天台花海实拍图

资产管理航道是龙湖运营业务的又一重点。尤其是长租公寓品牌龙湖冠寓，截至2025年上半年，累计开业12.7万间房源，整体出租率95.6%，成为龙湖经营性业务新业绩增长点。

龙湖冠寓项目多为存量项目改造，比如龙湖冠寓北京熙悦天街店，就是由存量项目改造而来。这一项目所在的综合体，是荣获2024北京城市更新最佳实践奖的熙悦天街·熙悦荟，总体量约17.4万平方米，自2021年9月竣备后即成为闲置国有资产，2023年4月启动更新改造工程，其中42地块更新改造为自主运营租赁住房，引入龙湖冠寓品牌，今年7月正式开业，为更多城市青年提供理想居所。

龙湖冠寓熙悦天街店公区实拍图

从“低效洼地”到"智慧高地”，龙湖产城业务依托自身运维能力盘活一座”老旧汽配城“，实现产城融合与区域重塑。为做好精细化运营，龙湖蓝海引擎产业园在保证楼宇的正常运行基础更致力于提升服务品质。不仅每月定期举办园区活动，更不断丰富创新。比如8月举办“童行职场”萌娃探班活动以及9月底联合特斯拉举办“赛博越野车"巡展,为入驻企业链接顶尖科技，赋能前瞻视野，做好软性服务支撑。

智慧营造是基于龙湖三十余年全业态建造运营经验及行业领先的数字科技能力，生发而来的全业态、数字化“一站式解决方案”。近期，龙湖龙智造在北京业务动作频频，龙湖恩祥·凌雲颂，是昌平新中芯的首个新规双会所奢宅，目前营销中心及美学样板间盛放；而顺义城央首个新规“好房子”项目龙湖·宸翰，于首开便迎来热销盛况，当日劲销8.6亿元，进入到10月份，项目持续热销，累计销售金额已突破15亿元大关，成为龙湖在京的又一好房子标杆。

龙湖·宸翰开盘现场

可以看到，龙湖的非地产业务已经开始全面开花，且每一项非地产业务均遵循着质量与规模两个逻辑有序推进。通过品质、能力、口碑提升，再自然而然带动自身发展是龙湖过往最熟悉的路径。

在新周期之下，第二增长曲线上，熟悉的齿轮再一次开始扭动。

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长期主义价值兑现

在龙湖业务蓝图中，昂扬向上的数字指标是显性价值，隐于业务线中的仍是以客户为中心的品牌使命。即便是在房地产行业进入新周期后，龙湖也未抛弃这一核心基因，而是将其与业务铺展和市场需求相结合，实现了品牌理念的现代化演进。

地产开发方面，过去“善待你一生”的理念更多体现在优质的园林、贴心的物业服务等具体触点上，而在新时代，这份“善待”则被赋予了更丰富的内涵：它意味着提供一个更安全、更健康、更智能、更可持续的居住空间，从而真正实现对客户全生命周期的关怀。

物业管理是龙湖"善待你的一生"理念落地的"最后一公里"。2025年下半年，华北大区物业围绕"社区焕新"与"业主关怀"两大主线，推出石材焕新专项行动，19个项目同步启动，让社区"逆龄生长"。同时，华北区域联动北京30余个社区，举办坚守11年的龙民节活动，通过情感链接构建"邻里共同体"，让"善待"从"对房子的维护"延伸至"对人的关怀"。

龙湖龙民节实拍图

房地产终将从“开发时代”迈向“服务时代”。当企业思考的不再是建多少楼，而是如何让建筑中的生命更美好，这才是真正的可持续发展。

从半年报的稳健业绩，到龙湖多航道的创新实践，龙湖用行动证明：在行业转型期，唯有坚守"以客户为中心"的价值导向，将品牌理念转化为可感知的产品与服务，才能实现长期发展。华北区域的每一个项目、每一次改造、每一场活动，都是"善待你的一生"理念的具象化——它不是一句口号，而是龙湖对"空间"与"人"关系的深刻理解。

在时间的长河中，龙湖那些为“善待”付出的成本，终将转化为坚不可摧的品牌信任与生生不息的发展动能。在冰冷的经济周期与钢筋水泥之间，唯有人性的温度，才是穿越迷雾的永恒坐标。

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值班编委：马琳

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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