2025年秋《中国房地产发展之路》第3课—陈李健：《国际典型房地产市场发展模式与启示》

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年9月29日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主题演讲

陈李健：《国际典型房地产市场发展模式与启示》

第三课：国际典型房地产市场发展模式与启示、中国内地公募 REITsC-REIT）发展现状（一）核心驱动力：国家战略与无风险利率下降

国家战略推动：C-REIT 的快速发展本质源于顶层设计支持，截至 2025 ，已发行74单产品，市值规模约000亿元，其中 49 单为不动产型（规模 1035 亿，占比 52%），25 单为收益权类（规模 959 亿，占比 48%），覆盖产业园、收费公路、仓储物流、消费基础设施、保租房等多元业态。

日首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT在上交所成功上市，这标志着C-REIT市场的发展向着更多元化和专业化以及国际化迈出了坚实的一步。至此中国公募C-REIT总单数已达75，未来的发展潜力与市场规模定将不断扩大，底层资产的类型必将更加丰富。

无风险利率下行助力：无风险利率（以 10 年期国债收益率为基准）自 2020 年底的 3.14% 降至 2024 年底的 1.68%，累计下降 1.47%2024 年全年降幅达 0.88%。低利率环境下，REITs 底层资产的稳定现金流（如租金收益）吸引力显著提升，尤其契合保险、养老金等长期机构投资者的配置需求。

产权型 REITs 细分：49 支产权型产品中，产业园类（15 单，296 亿元）、消费基础设施（10 单，265 亿元）、仓储物流（10 单，235 亿元）为主要业态，保租房（单，123 亿元）、数据中心（单，69 亿元）、标准厂房（单，50 亿元）规模相对较小。产品规模差异显著，最大单（中金普洛斯仓储物流）达 77 亿元，最小单（国君临港创新智造产业园）仅 亿元，整体呈现 小而分散特征，反映初期监管的谨慎性。

未来资产扩容方向：短期看，碳中和相关基础设施（水电、风电、光伏等）优先纳入 REITs 范围；中长期看，传统办公、酒店、医疗健康等业态及 新经济资产（5G 基站、数据中心）将逐步扩容，2023 年消费类资产已正式纳入，后续酒店业态或成重要增长点。

截至 2024 年，亚洲共有 263 只活跃 REITs，总市值 2358 亿美元，较 2023 年增加 38 只。日本（57 只，908.4 亿美元，占比 38.5%）、新加坡（39 只，673.8 亿美元，占比 28.6%）、中国内地（58 只，214.4 亿美元，占比 9.1%）为前三甲，中国内地已超越中国香港（11 只，160.6 亿美元，占比 6.8%），成为亚洲第三大 REITs 市场。

从底层资产、投资者结构、杠杆限制、税收制度四个维度，亚洲四大 REITs 市场呈现显著差异：

2025 年初至 月，亚洲 REITs 指数回报分化：菲律宾（24.6%）、中国香港（22.0%）、澳大利亚（20.9%）表现领先，中国内地（-4.2%）短期承压，主要受外资准入限制与市场流动性影响。长期看，中国内地 REITs “亚洲第一的数量优势（74 单）与潜在资产扩容空间（如酒店、医疗），叠加未来沪深港通对 REITs 的开放预期，增长潜力显著。

截至 2024 年末，全球已有 42 个国家和地区推出 REITs，覆盖 84% 的全球 GDP，总规模达 2.6 万亿美元（2006 年仅 6490 亿美元）。美国是全球最大 REITs 市场，市值超 1.67 万亿美元，占全球 64%，底层资产涵盖办公、零售、工业物流、数据中心、医疗健康等 20 余类，其中工业物流（Prologis）、通信基础设施（American Tower）、数据中心（Equinix）为当前头部业态。

（二）美国 REITs 的启示：从传统到创新

资产类型迭代：美国 REITs 初期以办公、零售、公寓为主，现转向 新经济资产 —— 工业物流（受益电商发展）、数据中心（云计算与 AI 需求）、医疗健康（老龄化驱动）成为核心增长极，甚至农业用地、广告设施等也纳入 REITs 范畴，核心逻辑是 稳定现金流导向

头部企业特征：美国 TOP10 REITs 中，Prologis（物流，市值 1025.6 亿美元）、American Tower（通信基建，930.6 亿美元）、Equinix（数据中心，736.3 亿美元）领跑，科技类资产（通信、数据中心）市盈率显著高于传统业态（如零售类 Simon Property Group 市盈率 18.2 倍，酒店类 VICI Properties 11.9 倍），反映市场对技术增长的高预期。

（三）非交易型私募 REIT 标杆：黑石 BREIT

规模与业绩：Blackstone Real Estate Income TrustBREIT）是全球最大私募 REIT，截至 2025 月，净资产价值（NAV530 亿美元，总资产 1050 亿美元，成立以来年化回报 9.2%，年化分红率 4.8%，跑赢公募 REIT 指数 60%，主要受益于 聚焦阳光地带（美国南部、西部）重仓增长型资产（工业 23%、数据中心 18%、租赁住宅 20%的策略。

运营特点：采用封闭期 月度赎回限额机制，保持资本稳定；杠杆率 49%，低于行业平均；93% 的资产出租率保障现金流稳定，投资者以机构与高净值个人为主，门槛 1000 美元起，兼顾灵活性与安全性。

资产端潜力：除现有基础设施外，传统房地产（写字楼、酒店）、新经济资产（5G 基站、储能设施）、民生类资产（养老社区）均具备 REITs 化潜力，若按全球成熟市场 “REITs 规模占 GDP 2%-3%” 测算，中国潜在规模可达数万亿人民币。

资金端突破：需进一步开放外资准入（如沪深港通纳入 REITs）、培育本土机构投资者（保险、养老金加大配置）、降低个人投资者门槛，同时加强人才储备（估值、运营、合规等专业岗位需求旺盛）。

风险与不确定性：地缘政治、气候变化、科技进步（远程办公减少物理空间需求）导致房地产波动加剧，传统办公、零售业态面临转型压力，需通过资产细分（如物流、数据中心）与运营升级（增值服务）提升抗风险能力。

配置逻辑变化：机构投资者对房地产的配置从默认选择转向 风险调整后回报优先，需通过分散化（跨业态、跨区域）与工具创新（公募 私募 REITs 组合）优化配置，降低与股票、债券的相关性。

市场定位：中国 REITs 仍处 起步期300 亿美元规模仅为美国的 1.8%，但凭借国家战略支持与资产扩容空间，未来十年有望进入 爆发期，成为房地产行业转型与资本市场完善的核心工具。

职业机遇：REITs 领域亟需估值、合规、运营、投资者关系等专业人才，尤其注重细心度与跨学科能力（金融 地产 法律），建议通过行业协会（如 APREA）、企业实践（如黑石、凯德）、政策研究深化积累，关注酒店、医疗、新基建等未来扩容业态的研究。

学习路径：可通过 NAREIT（美国房地产投资信托协会www.reit.comAPREA（亚太房协：www.aprea.asia、戴德梁行报告、REITs 发行人官网（如 www.BREIT.com）获取数据与案例，重点研究税收制度、杠杆管理、资产估值等核心环节，为学术研究（小论文）与职业发展奠定基础。

清华大学土木水利学院院长 吴璟 颁发为讲课老师颁发感谢状

参加课程的老师和清华大学校友总会城乡建设专委会到场嘉宾合影

本学期课表

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