2025年秋《中国房地产发展之路》第2课—伍迪：中国基础设施REITs政策与实践

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年9月22日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主题演讲

伍迪：《中国基础设施REITs政策与实践》

一体

两部委联合政策国家顶层设计（如十四五规划中盘活存量、形成良性循环的定位）。

两翼

底层资产端：国家发改委等对底层资产的筛选提出要求；

金融市场端：中国证监会等对产品架构与存续期管理提出要求。

2021月：86号文发布后不到一年，首批单在沪深交易所上市，覆盖产业园（张江、招商蛇口、苏州工业园）、收费公路（沪杭甬、广河）、仓储物流（普洛斯、盐田港）、生态环保（首创水务、首钢绿能）等多个行业，实现中国基础设施EITs“1”

2022月：58号文发布后约一年，首批保障性租赁住房REITs（北京保障房中心、深圳安居、厦门安居）上市；

2024月：36号文发布后约一年，首批消费基础设施REITs（华润万象城、金茂揽秀城、北京物美）；2024月：首批数据中心REITs（润泽、万国）；

现状：截至2024年底，58单（规模1600多亿），截至2025日，74单（规模超过000亿），已成为亚洲REITs数量最多市场。

中央纪委、国家监委官网评价：EITs服务实体经济创新性普惠性金融产品的典型代表

为投资人提供了一种区别于股和债的第三种投资工具；

为企业提供一种权益性融资工具；

为投资门槛相对较低的公众投资人提供了一种投资机会，分红机制让普通老百姓享受到我国经济发展带来的经济红利，成为了一种普惠性金融产品

起源：1960年美国《不动产投资信托法案》，核心动力是税收优惠；

全球现状：在40多个国家地区有推广，亚洲较大市场包括日本（约7500亿人民币）、新加坡（约5000亿人民币）、中国香港

中国充分吸收了国际经验，在政策中EITs翻译为不动产投资信托基金，从基础设施领域开始推广，采用公募基金ABS”的交易结构。

内涵：以发行受益凭证的方式，汇集投资者资金，由专业机构管理不动产资产，将收益按比例分配给投资人的信托基金（可通俗理解为资产的IPO”）。

五大特征：

资产证券化产品：非标资产（如公路、产业园）标准化金融产品；

权益性工具：投资人收益（分红资产增值）完全依赖项目，强制每年至少次分红，原始权益人无需担保；

直接融资方式：降低交易成本；

工具箱式方案：让中小投资者能够参与体量较大的投资；

战略性资本工具：是资产运作平台，企业可持续装入新资产，实现投融管退”+轻资产运营。

核心矛盾：我国公募基金仅能投标准化产品，无法直接持有项目公司股权（基金法规定）；

解决方案：增设“ABS资产支持专项计划——ABS 将项目公司证券化公募基金持有ABS受益凭证；

治理保障：公募基金管理人与ABS管理人需为同一实控人关联关系，减少多层委托低效问题。

对地方政府：盘活存量、降低隐性债务、带动区域投资内循环、树立地区金融创新形象；

对原始权益人：改善资产负债表、打造轻资产平台、获取权益融资、打造金融创新品牌；

对投资者：新增一个投资品类（不同于股和债）；

对金融市场：丰富直接融资工具，服务实体经济。

政策支持行业演进：2020年（交通、园区、物流等类）→2021年（能源、保障房、文旅、水利→2023年（消费）→2024年（养老）形成“12+1”

市场响应迅速：多个行业在政策发布不久后即实现破冰，如2021958号文扩保障房→2022月首批上市；2023236号文扩消费基建→2024月首批上市）。

）体量维度：整体规模增长较快，单只平均规模有进一步上升空间

中国vs日本（前年对比）：

现状：中国数量亚洲第一，但单只平均规模相对较小，需要通过扩募实现从小而美大而强过渡，最新政策2025782号文鼓励EITs市场不断扩募，例如缩短首发与扩募最小申报时间间隔、允许跨行业混装扩募等。

）守正：锚定战略与合规

锚定国家战略：基础设施EITs行业发展融入并助力国家战略的实现；

严格合规审查：

资产合规：需取得项目立项、规划、用地、环评、施工、竣工验收等全套手续（缺一不可）；

资金合规：回收资金使用有明确要求（20241014号文：85% 用于新增投资存量收购≤15% 补充流动资金；年内使用率≥75%年内全用完）。

）创新：避风险、找出路

例如中航京能光伏REIT在解决农村集体用地使用的合规方面、平滑国补收益方面提出了创新性解决方案；华泰江苏交控REIT解决高速服务区用地的收益入池问题；银华绍兴原水水利REIT通过全市统筹解决扩募资产规模问题；华夏大悦城商业REIT解决连廊合规性问题等。

清华大学土木水利学院院长 吴璟 颁发为讲课老师颁发感谢状

参加课程的老师和清华大学校友总会城乡建设专委会到场嘉宾合影

本学期课表

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