2025年秋《中国房地产发展之路》第1课—任荣荣：城市更新内在驱动力与可持续模式探索

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：202515周一) 18:45-22:00

Part 20:30-22:00 主题演讲任荣荣：《城市更新：内在驱动力与可持续模式探索》

第一课：

《城市更新：内在驱动力与可持续模式探索》

本次课程由中国宏观经济研究院投资研究所任荣荣主讲，围绕城市更新展开，从城市更新的内在驱动力（为什么更新）、更新内容（更新什么）、可持续更新模式（怎么更新个核心维度，结合政策文件、数据及案例，深入剖析城市更新相关知识，帮助听众全面理解城市更新的逻辑与实践路径。

初步探索阶段（2015-2019 年）

2015 12 月的中央城市工作会议提出，中国城市发展进入新时期，需推动由外延扩张式向内涵提升式转变。但当时房地产市场在棚改货币化安置推动下仍处高增长阶段，城市更新探索未受足够重视。

2019 12 月，中央经济工作会议首次强调 “城市更新” 概念，提出 “加强城市更新和存量住房改造提升”，此时城市更新核心为老旧小区改造。

国家战略阶段（2020 年起）

2020 10 月，“实施城市更新行动” 首次写入我国五年规划（十四五规划纲要），正式上升为国家战略，成为推进新型城镇化的重要内容。

的二十大报告提出，坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”，明确实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

加速推进阶段（2025 年）

2025 月，中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确到 2030 年城市更新行动实施取得重要进展，该文件被视为城市更新顶层制度设计文件。

2025 月，中央城市工作会议确定当前及今后一段时间城市工作方向：以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以城市内涵式发展为主线，以城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，，走出一条中国特色城市现代化新路子。

巨大潜力：

投资增长显著：北京市2024 年城市更新项目完成固定资产投资 734 亿元，同比增长 66.8%

规划规模庞大：安徽省谋划2025-2028 年城市更新片区 214 个、项目 519 个，总投资 4317 亿元；市场对城市更新投资潜力预测从万亿级到十万亿级不等。

突出挑战：

项目盈利困难：城市更新项目普遍存在资金投入大、回报周期长、资金成本高的问题，社会资本“算不过账”，难以形成闭合商业逻辑。

发展模式转变：城市发展已从“建设就能扩张、扩张就能增长” 的 “确定性时代”，转向 “建设不一定能扩张、扩张不一定带来增长” 的 “不确定性时代”，传统增量扩张模式不再适用。

城市更新的内在驱动力与城镇化进程、经济增长方式密切相关，是城镇化进程的经济延续，与经济增长内生连接。

城镇化发展成果与趋势

改革开放以来，我国经历大规模、高速度城镇化：1978 年城镇化率 17.9%2024 年达 67.0%；城镇常住人口从 1.7 亿人增至 9.4 亿人，净增 7.7 亿人（相当于长三角地区常住人口总量的 3.2 倍）。

未来增速放缓：根据《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，2030 年常住人口城镇化率预计提升至约 70%2025-2030 年五年间仅增加约 个百分点，远低于此前年均增长水平。

理论支撑：城市增长边界理论

传统增量开发模式运行到特定阶段后，会产生非经济效率状态，需依托存量要素进行结构性、边际性调整，客观上要求开展城市更新。中央城市工作会议也明确，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

、生产空间更新：产业升级需求

经济阶段转变：我国经济从高速度增长转向高质量发展，传统要素投入型增长面临瓶颈，城市经济更强调集约、集聚和集成。

产业空间适配：伴随产业升级，新产业、新业态、新模式对经济空间提出新需求，需重构城市生产空间，以承载原有空间无法满足的经济增长需求。

、生活空间更新：包容性发展需求

需求升级：随着经济社会发展，人们对城市生活空间的需求从“有没有” 转向“好不好”，基于历史、人文、自然、生态等维度的空间重构与升级需求被重视。

理念导向：体现“人民城市人民建、人民城市为人民” 的以人为本理念，让城市空间变革反映群众意见与需求。

、国际经验与我国实践印证

国际规律：人均GDP 超过 万美元后，产业结构变迁驱动的城市功能优化成为城市更新主要内容。

我国历程：2009 年人均 GDP 接近 4000 美元（跨入中等偏上收入国家行列），广东率先开展“三旧” 改造、深圳出台城市更新规章；2019 年人均 GDP 突破 万美元，2020 年 “实施城市更新行动” 写入五年规划，城市更新进入新阶段。

此外，新一轮科技革命和产业变革，重塑产业逻辑和城市发展逻辑，城市更新为城市发展主动抓住机遇提供路径。

城市更新是内涵不断丰富的概念，分为广义与狭义，实践中可从方向性目标、功能性任务、项目实施分类三个维度明确更新内容。

广义：从城市发展层面定义，指改善城市建成区物质空间形态、经济社会结构和人居环境质量，实现城市可持续发展的综合战略行动。

狭义：从实践操作层面定义，指对城市衰退片区，通过拆除重建、综合整治、保护保育等方式，改善物理环境（空间形态、功能）、恢复经济社会活力的目的性行为。

培育壮大城市发展新动能（关联产业升级，对应“创新” 城市内涵）；

营造高品质城市生活空间（关联人居环境，对应“宜居” 城市内涵）；

推动城市发展绿色低碳转型（关联生态保护，对应“美丽” 城市内涵，契合 “双碳” 战略）；

增强城市安全韧性（关联基础设施，对应“韧性” 城市内涵）；

促进城市文化繁荣发展（关联文化传承，对应“文明” 城市内涵）；

提升城市治理能力水平（关联智慧化建设，对应“智慧” 城市内涵）。

城镇老旧小区改造：针对2000 年底前建成的纳入国家计划的老旧小区，如重庆市红育坡片区项目（吸引社会资本、建立 “五议” 共商机制、引入专业物业）。

棚户区（城市危旧房）改造：含棚户区改造收尾项目、C/D 级危旧住房、国企非成套住房，如北京市丰台区马家堡路 68 号院项目（“原拆原建”，居民自筹为主、产权单位出资 政府补贴为辅）。

城中村改造：针对城镇开发边界内集体用地上的城中村，如深圳市元芬新村项目（社会资本长期趸租，优化户型、增设共享空间，保障租金稳定、推出公积金付房租试点）。

城市公共空间改造利用：优化绿色空间、滨水空间、慢行系统，推动设施数字化智能化 低碳化，如上海市杨浦滨江公共空间无障碍项目（改造 20 余个节点，开发智能导览、数字地图等）。

老旧街区（厂区）改造提升：含历史文化街区、老旧商业街区、特色风貌街区老旧工业产房仓储用房片区，如成都市玉林东路特色街区项目（O+EPC” 模式，153 家商铺改造、70 余家业态调整）、北京市首钢老工业区项目（借冬奥契机发展 “体育 ” 产业，保留工业遗存）。

重点围绕投融资模式展开，核心是突破体制机制障碍，构建多元协同、收益可持续的运作体系。

1.缺乏项目管理的程序化、制度化机制，立项等流程与增量开发差异大，无标准化流程

2.缺乏支持大规模、长周期存量改造的稳定融资框架，现有融资体系适配性不足；

3.缺乏多元利益主体协商共治机制，存量更新涉及政府、企业、原权利人等多方，利益协调难度大；

4.土地、税收等配套政策需迭代完善，如商业用地续期、存量改造税收政策等问题待明确。

1.已明确政策——规划与土地政策支撑

2023 11 月自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）》明确：推动土地混合开发与用途转换，优化零星用地改造、容积率奖励政策，鼓励权利人自主 合作更新，完善地价计收与不动产登记制度

2.地方与经营主体重点突破领域

标准化流程：制定实施细则与配套政策，明确项目各环节规则，减小实施不确定性；

创新投融资：发挥政府资金引导作用，开发适配金融产品，整合资金资源资产，确保资金闭环。

1.建立健全实施细则与配套政策

规划层面：按《城市更新规划编制导则》，构建“专项规划 片区策划 项目实施方案” 体系；

审批管理层面：建立多部门联合工作机制，突破条块分割，归口审核项目，推进行政审批前移；

法规标准层面：加快城市更新立法，完善消防、公共设施等技术标准，加强科技创新与成果应用。

2.创新投融资模式

政府资金引导：中央财政支持城市更新，叠加各类政策资金，发挥“基本盘” 作用；

金融机构支持：金融监管总局研究出台城市更新项目贷款管理办法，地方推出贴息政策（如安徽“城品活力贷”、江苏 “城新贷”）；

资产证券化：推动符合条件项目发行基础设施REITs、资产证券化产品、公司信用类债券，按 REITs 要求搭建底层资产，实现资产盘活与降债。

1.苏州工业园区新虹产业园一区更新改造

概况：总面积3.1万平方米，土地利用率40%，容积率为0.48。苏州工业园区重建公司收购后，通过“改造新建”的模式，将园区综合容积率提升至1.5（新建部分容积率2.0），总面积增加到9.2万平方米，功能转为综合创新产业园区

经验：借年过渡期政策引入科研机构；调整产业用地分类，提升研发面积比例至 40%；合理配置商业配套，满足产业人才需求。

2.温州梧田老街更新改造

概况：占地240 亩、建筑面积 12.8 万平方米，总投资 20 亿元，2018 年启动、2023 年开街，撬动 亿元文旅年收入；

经验：“国企摘牌 民企运营”（瓯海新城集团拿地、江苏一德集团招商运营）；运营招商前置，同步规划功能、建筑景观与业态；打造 “榕、亭、桥、庙、水街” 形态，设置文化地标，引入近 200 家商家。

1.构建“政府引导、市场运作、公众参与” 机制，推动政府、市场、社会多元主体协同共治；

2.调动街道社区、群众、经营主体、专业机构积极性，健全专家参与决策制度；

3.形成“政府 居民 业主单位 运营主体” 多元投入机制，整合资源、各负其责、各得其所；

4.平衡群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度，实现空间增值与利益共享。

核心结论：

可持续的城市更新模式源于实践，需通过自下而上的城市先行与市场主体参与探索，统筹有效市场与有为政府，明确实施路径、完善政策体系，走出中国特色城市更新道路，助力城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要！

本学期课表

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