恒隆研究 | 刘洪玉研究团队——租赁用地选址优化：来自上海R4用地的经验

【作者】

陈子潇，刘洪玉，张莉

1. 清华大学恒隆房地产研究中心

2. 上海财经大学公共经济与管理学院

【通讯作者邮箱】

zhang.li@mail.shufe.edu.cn

【原文信息】

Chen, Z., Liu, H., & Zhang, L. (2025). Optimizing land allocation for affordable rental housing: Lessons from Shanghai’s R4 land policy. Applied Geography, 184: 103772.

内容导读

刘洪玉教授团队及其合作者的研究论文“Optimizing land allocation for affordable rental housing: Lessons from Shanghai’s R4 land policy”（租赁用地选址优化：来自上海R4用地的经验），在SSCI期刊Applied Geography在线发表。

中国不发达的租赁市场导致的房价高企和住房可负担性问题日益突出。由于较低的租售比削弱了租赁住房开发的激励，上海市政府于2017年推出了专门的租赁用地（R4），以显著低于产权商品住房用地的价格提供专用于租赁住房的土地，从而降低开发成本并鼓励供应。本文考察了租赁用地的选址模式。结果显示，尽管R4地块略有向城市边缘分布的趋势，但总体而言位置较好，靠近地铁站和就业机会。基于显示性偏好法的分析表明，这些租赁用地的宜居性与产权商品住房用地相当，甚至在某些方面更优。这反映了地方政府在保障性租赁住房供给中推动空间公平的政策努力。然而，这一成就带来了巨大的财政代价：每宗R4地块平均产生11亿元人民币的机会成本，引发了对政策可持续性的担忧。实现成功且可持续的住房保障，需要进一步基于租赁与产权住房的相对适宜性，以及不同租赁群体在细分市场的差异化偏好来优化土地配置，以降低机会成本并提高土地利用效率。

研究背景

在中国，高企的房价迫使越来越多的居民转向租赁市场。在这种背景下，中央政府逐渐将发展租赁住房作为住房保障政策的核心支柱。国际经验也表明，租赁住房供给对于住房保障至关重要。但中国的一线城市租售比较低，使得开发商缺乏动力进入租赁市场。提高租金虽能改善其收益，但会进一步加剧租房负担。2017年，上海市政府推出了创新性的R4租赁用地政策：通过以远低于市场价的价格供应专门用于租赁住房的土地，以期在不抬高租金的情况下提升租赁住房的回报率。然而，这一政策引发了两方面的担忧。一是空间选址公平性问题：在土地财政体制下，地方政府往往优先追求财政收入，可能将偏远、条件较差的地块用于保障性住房，从而削弱其宜居性。二是财政可持续性问题：以低价供地意味着放弃土地出让金，带来巨大的机会成本。本研究将探讨地方政府如何在住房保障和财政收入之间作出权衡，以及是否吸取了以前保障性住房政策的经验。

研究方法

基于POI、人口普查、土地利用、街道、二手房和租房、土地和项目等数据，使用回归分析、随机森林模型进行实证分析。

首先对土地空间选址特征进行实证分析，关注租赁用地是否倾向于供应于边缘地区或临近特定POI。

其次，从居民视角入手，通过显示性偏好法，比较不同类别土地上可能建造的住房的价格和租金水平，判断租赁用地是否具有与产权商品住房用地相当或更好的宜居性。

接着，采用反事实分析方法，计算假设租赁用地用于产权商品住房用地可以带来的土地出让收入，估算财政机会成本。

最后，分析租赁与产权住房市场的偏好差异，提出优化土地资源配置的策略。

图1：分析框架

研究结果

（1）土地的选址模式

R4租赁住房用地虽然在空间上略有向城市外围倾斜的趋势，但总体位置并不差。通常分布在房价较高、非本地人口占比较低的地区。2017-2020年靠近就业中心，2021-2023年则更强调交通可达性。然而，已入市的租赁住房项目中，房价更高、人口更多的区域面临着更紧迫的租住需求，其中大户型项目更加供小于求。

（2）土地的宜居性

基于显示性偏好法和随机森林模型，发现R4地块不论从房价还是从租金来说，其居住价值即宜居性通常都高于产权商品住房用地。具体而言，R4地块的方式比产权商品住宅用地的房价平均高出8000余元每平米，租金平均高出10元每平米每月。这一结果显示，上海政府供给的R4地块确实提升了租赁住房的空间公平性，而不是以前或国外某些保障性住房的“边缘化配置”。

图2：不同类别土地的预测房价和租金（PARH和PMRH近似于R4用地）

（3）财政机会成本

通过反事实分析，发现R4地块平均每宗将带来约11亿元的土地出让收入损失。在2017年至2021年间损失最为显著，累计约1800亿元。相比之下，混合出让租赁和产权住房地块可能减小这种机会成本。R4用地政策虽然改善了空间公平，但对政府财政形成了沉重负担。这也是为什么在2021年之后上海政府调整了供地结构。

图 3 分土地类别和年份的土地出让收入损失

（4）政策优化策略

本研究提出了一个相对适宜性指标，用以衡量某一地块或某一栅格更适合租赁还是产权商品住房。对于已出让的地块来说，一部分地块的用途没有实现最优配置。对于上海的栅格来说，市中心通常更适合开发产权商品住房，地铁沿线、郊区就业中心附近地块更适合开发租赁住房。

【基金资助】

研究由国家自然科学基金（项目号：72074140, 72274102）资助。

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