持续跑赢大市 越秀地产上半年销售、营收齐增长

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀地产财务总监曾志钊（右一）

越秀地产又一次展现了突出的逆周期成长能力。

8月27日，越秀地产发布的中期业绩显示，上半年，在行业持续调整、成交总量收缩的背景下，该公司实现615亿元的合同销售额，同比增长11%，成为Top10房企中仅有三家实现正增长的房企之一，增速排名第二。期内，公司实现营业收入475.7亿元，同比大幅增长34.6%，连续7年保持稳健增长。

值得关注的是，在规模持续增长的同时，越秀地产还兼顾了财务的安全健康，上半年实现经营性现金净流入41亿元，加权平均借贷成本则降至3.16%。基于这些优异表现，该公司获惠誉上调评级展望，并成为目前行业内唯一跻身标普投资级评级的地方性国企。分析人士认为，国际评级机构接连看好越秀地产，不仅有助于该公司进一步巩固发展优势，亦为中国房地产市场的止跌回稳注入了宝贵的信心。

里昂证券也在8月份上调了越秀地产的目标价，并维持其“跑赢大市”的评级。该机构强调，作为国资内房开发商，越秀地产融资优势显著、销售表现强韧、土地储备持续改善，预期明年起销售逐步回稳将推动盈利回升。

截至6月末，越秀地产已经达成了全年销售目标的51%，该公司管理层表示，下半年将继续保持行业领先优势，有信心完成1205亿元的销售目标。

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精准投资驱动业绩逆势增长

上半年，中国房地产市场仍处于企稳修复的发展阶段，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，商品房销售金额同比下降5.5%。受大环境影响，房企的经营业绩亦面临较大压力。据中指研究院统计，上半年，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为893.8亿元，同比下降13.2%。虽然销售下滑是行业普遍现象，但也有部分企业实现了逆市上行，如，越秀地产便是Top10房企中实现正增长的三家房企之一。得益于强劲的销售表现，上半年，该公司稳居行业第一梯队，名列第8。

“来之不易。”谈及上半年优于行业均值的正增长，越秀地产董事长林昭远有感而发。在他看来，销售额、营业收入等指标的持续向好并非一蹴而就，而是基于该公司超前的战略眼光及多年来的精准施策，包括对市场的精准研判、产品的精准定位，交付力、服务力的不断提升以及稳健的财务管理策略等。

惠誉认为，越秀地产的销售业绩较好是因为其近年来在关键市场积极拿地，能够实现更快的销售周转。据了解，2025年上半年，该公司新增土储面积约148万平方米，全部位于北京、上海、广州、杭州等一二线核心城市，其中68%位于一线城市。期末总土地储备达2043万平方米，一二线核心城市占比达94%，其中半壁江山位于一线城市。

在房地产市场的深度调整期，人口吸附力强、产业质量高的核心城市表现出了较强韧性，成为头部房企的主要粮仓。据中指数据，2025年上半年，20家代表房企47.8%的销售业绩来源于二线城市，一线城市销售业绩贡献率同比增长9个百分点至40%。而越秀地产在一二线城市的战略投资也为其带来了丰厚回报，上半年，其一线核心城市的销售额为495亿元，占总销售额80.5%。其中，该公司在北京实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，晋升为上半年北京市场的销冠。大本营广州则实现了157.56亿元销售额，排名第二。上海也实现了144.92亿元销售额，位居第六名。

除了坚定落实聚焦核心城市的布局策略，越秀地产还根据市场的分化情况进一步提升了投资的精度，上半年新获取的土地大多为中小规模，平均单宗体量不足12万平方米。小体量项目如广州荔湾的珑悦西关、广州白云的云悦等项目，均位于当地市场的黄金板块，且为新规产品，因此去化确定性更高，溢价能力更强。行业专家认为，通过这种“小快灵”的策略，该公司形成了“精准投资—快速去化–资金回笼”的高效闭环，驱动现金流持续为正，成为整体销售“逆市增长”的底层保障。

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引领“好房子”标准

多地项目热销

据机构观察，上半年房地产市场的结构性分化特点明显，一方面，成交热点更多集中于核心城市，另一方面，高品质的“好房子”在市场调整期也实现了较好去化。优质房企通过“核心城市核心区+优质产品”策略，率先企稳市场。

以越秀地产为例，近年来，该公司持续迭代核心城市的改善型产品，积极响应消费者对居住品质和功能提升的需求。年初，公司发布了引领行业“好房子”建设标准的“4×4好产品理念”，进一步提升产品力。期内，各地“好房子”全面开花，多个高品质项目获得市场的充分肯定。北京海淀和樾望云、和樾玉鸣两大重磅项目首开热销152亿元，创下北京同期市场销售额新高，包揽北京上半年住宅成交金额TOP1、TOP2，昌平星耀未来也进入上半年板块区域新房成交套数TOP3。在广州，“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目成为市场热销标杆，先锋系产品东山云起项目开盘去化率超9成，云萃项目首推诚意登记客户1比3，相当于3人抢一套，实现开盘即基本清盘。上海的静安天玥项目同样大受欢迎，开盘即售罄，销售额达23亿元。

核心城市“好房子”的持续热销显著提升了越秀地产的销售质量。上半年，该公司的销售均价从2024年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，同比提升42.7%，是行业销售均值的2.5倍，奠定了其在高品质产品赛道的领先地位。

上半年，越秀地产还持续完善大客研体系，推动创新试点项目及产研基地落地，加速设计施工一体化进程，并依托“悦智造”BIM平台优化全链条管控。这一系列措施不仅提升了开发效率，更保障了工程质量，为“好房子”的高品质交付奠定坚实基础。

在业内看来，过去7年营收的稳定增长以及今年上半年34.6%的逆势增长，印证了越秀地产“好城市+好房子”经营策略的韧性及活力。一线及强二线城市的核心地块货值兑现周期短、溢价高，“好房子”产品则可拉高售价、缩短去化周期。精准投资与高效回款形成闭环，现金流持续正流入，既对冲行业销量下滑，又放大单盘利润，最终体现为营收的稳健提升。

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国际评级机构积极看多

综合实力获肯定

在越秀地产发布中期业绩的前一天，标普授予了该公司“BBB-”的投资级长期发行人信用评级，展望“稳定”。而惠誉则是在6月份确认了其“BBB-”投资级的评级，并将展望上调至“稳定”。据了解，自2021年中国民营房企陷入流动性危机以来，国际评级机构便对中国的房地产行业及房企持谨慎态度，陆续下调了不少企业的评级。此次是标普时隔一年来首次看好中资房企，对企业个体及行业都具有重要信号意义。

标普在报告中表示，母公司越秀集团的大力支持、销售业绩稳健、资源布局优质、财务安全健康是此次越秀地产获得投资级评级的重要因素。作为越秀集团的核心业务板块，越秀地产在债务担保、供股认购、增持股份等方面获得了母公司的大力支持，广州地铁集团的深度协调，也有助于公司获得轨交沿线优质土储。

适度的杠杆率、良好的融资能力等是评级机构衡量房企经营质量的重要指标。业绩报告显示，今年上半年，越秀地产的财务管理质量进一步提升。截至2025年6月末，该公司短期债务占比控制在24%，“三道红线”指标长期保持绿档，剔除预收款资产负债率64.6%，净负债率53.2%，现金储备达446.4亿元，覆盖短期债务1.7倍，显著高于行业平均1倍-1.2倍的覆盖水平，充裕的流动性及合理健康的负债结构既保障了运营安全，也为企业的适时扩张留足了弹性。期内，该公司实现经营性现金净流入41亿元，适配新周期的业务模式展现出强大的造血能力。

融资是越秀地产的优势领域。上半年，该公司的加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点创历史新低，较2025年上半年TOP10房企的平均融资成本低逾13个基点。而期末利率首次突破3%以下关口至2.84%，融资成本处于行业最低区间。

两家国际评级机构都对越秀地产的发展前景给予乐观评价。鉴于迄今为止的强劲销售业绩和持续的土地储备补充，惠誉预计该公司今年的销售额将趋于稳定，随着行业低迷前购置的高成本库存所产生的销售额占比逐渐下降，毛利率此后将逐步改善。标普认为，尽管行业环境充满挑战，但越秀地产仍将在未来一至两年内继续保持其市场地位。

交银国际在业绩数据发布后维持了对越秀地产的买入评级，理由是公司财务状况稳健、融资成本较低，聚焦在一二线城市的新土储更容易在市场进一步好转时抓住购买力，国企背景及土储布局也更容易受惠于近期的行业支持政策。

值班编委：李红梅

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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