稳经营、提品质 解读龙头房企的逆势领跑秘诀

2025年，房地产市场朝着止跌回稳的方向迈进，行业持续优胜劣汰，强者恒强。8月25日，保利发展发布的业绩报告显示，上半年，该公司实现签约金额1451.71亿元，稳居行业榜首，录得1169亿元收入、27.1亿元归属母公司净利润，为少数保持正向盈利的“绩优生”之一。期内，公司的现金流也得以进一步优化，经营性现金流同比由负转正，期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，确保安全发展。

在行业发展模式转变的关键时期，保利发展前瞻性布局“好城市+好房子”，积极把握市场的结构性机会。上半年，该公司在多个核心城市新增了26个优质项目，新增货值位列行业第一。产品端，新增的“天奕”子品牌，在广州、上海的首开均优于立项预期。构建房地产发展新模式方面，保利发展也在稳步探索新业务格局，通过拓展运营、服务边界，形成新的盈利模式和增长点。

研究机构表示，保利发展不断新增项目以强化于上海、杭州等高能级城市的战略深耕，在“好房子”时代注入发展动能，进一步巩固了地产龙头地位。同时，该公司亦积极推进调规、换地以优化土地库存，随着此类具备较强盈利前景的项目陆续交付，其业绩有望持续修复。

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销售规模持续领先 资源优化卓有成效

上半年，政策持续释放积极信号推动房地产止跌回稳，商品房销售降幅同比收窄，但市场仍存在挑战。据中指研究院统计，TOP100房企上半年的销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，销售总额超千亿房企仅4家，同比减少2家。

行业“销冠”依然是保利发展。据了解，早在年初，该公司就确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略，一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元的签约额，为上半年的业绩打下良好基础。二季度，在市场热度有所下降的背景下，公司积极应变，把握“五一”关键节点、用好房票安置等政策机会，稳住了市场份额。报告期末，待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。

期内，保利发展的增量项目表现出色。2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升了5个百分点，项目立项兑现度整体较好，推动平均签约利润率实现回升。同时，重点城市竞争优势得到巩固，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，公司在上海、广州、成都、西安等9个城市排名市场第一，在石家庄、福州等8个城市排名前三，广州、佛山、太原、石家庄等7个城市市占率突破15%。

存量项目的去化是市场的一大难点，也是影响房企经营质量的关键因素。上半年，保利发展采取多项存量去化措施并取得一定成效。例如，推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力，升级泛会所运营丰富生活场景，重新规划看房动线，让客户沉浸式预演美好生活等。截至6月末，该公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%，存货去化压力进一步缓解。

期内，该公司还设立了存量盘活专班，分类梳理典型方案和落地经验，与各级政府部门广泛沟通协商，新完成“调转换退”51万平方米，多个项目突破开发限制或实现调规转性，有效提升资源价值。

上半年，核心城市的确定性再次得到市场验证。统计数据显示，一线城市的新建商品住宅销售面积实现两位数的同比增长，强二线城市的新房成交保持平稳，优于全国平均水平。期内，保利发展根据市场分化的特点持续提高资源投放的精准度，在北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市新增26个项目，总地价509亿元，总计容面积228万平方米，拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。根据中指研究院的报告，上半年，无论是权益拿地金额，还是新增货值，保利发展均排在行业榜首位置，体现出该公司对行业前景及自身成长能力的坚定信心。

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牢筑稳健财务护城河 融资优势凸显

坚持安全与发展并重是保利发展安然穿越多次行业周期的经营要义。上半年，在新房市场依然面临较大下行压力的背景下，该公司未雨绸缪、大力抢抓资金回笼，实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点。同时，通过推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式解决占压资金122亿元，通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。期内，保利发展的经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正。期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在 10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。

除了保持行业较高水平的销售回笼率外，上半年，保利发展的风险防范和应变能力亦进一步增强。例如，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%，实现公开市场融资创新。已有融资渠道保持畅通，发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。贷款结构有所优化，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达 30年，期末经营物业贷款余额339亿元。截至报告期末，该公司三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点，债务期限及类型结构合理。

报告期末，保利发展的资产负债率为73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82个百分点、1.4个百分点和3.02个百分点，保持在合理健康的水平。报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，低成本优势凸显。

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引领行业变革 加速构建新发展模式

虽然短期内市场仍在筑底，但保利发展对行业下半场保持乐观，认为在政策支持下，市场有望企稳回升，开启高质量发展新篇章。而房企只要坚持以客户为中心，重塑业务结构、商业模式和产品服务品质，就有望构建可持续发展的新商业范式，开创全新的发展局面。

“好房子”建设被认为是构建房地产发展新模式的重要内容之一。作为行业龙头，保利发展早在2023年便提出行业进入“高质量发展的品质时代”，构建四阶八维全流程品质管理体系，把品质品牌提升融入到开发经营的每个环节。今年上半年，该公司基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，重新解构挖掘客户需求，设计策划“好产品” 和“好服务”。产品方面，进一步完善了产品品牌体系，深化产品品牌与在地文化、生活需求的深度结合，打造因地制宜、匹配客户需求的产品。品质保障方面，深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段，坚守“以客户为中心”理念，全面管控定位、设计、宣传、建造、招采及成本、体验、交付、服务等八大维度的品质呈现。

上半年，保利发展打造的“好房子”市场反响热烈。5月份，上海的保利·海玥外滩序BUND98项目迎来首次开盘，223套房源累计获得553组认购，认购率约达248%，项目开盘当日即实现日光，单日销售金额达30亿元。新增的“天奕”子品牌，在广州、上海的首开均优于立项预期，截至目前累计签约超75亿元。

重塑业务结构、商业模式的行动也已经展开。今年年初，保利发展提出加快构建“一个新的保利发展、三大主业支撑” 的新目标，探索从单一的开发销售，转变为不动产投资开发、不动产经营与不动产综合服务齐头并进的新业务格局。上半年，该公司的不动产在营资产规模和效益稳步提升。截至报告期末，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。不动产综合服务方面，保利物业持续强化品质服务和精益运营，经营业绩实现了稳步增长。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米，实现营业收入83.92亿元，归属母公司净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。

穆迪在最近的一份报告中表示，与房地产开发的周期性特征不同，租赁和物业管理服务的收入可提高盈利稳定性和财务韧性，尤其是在行业下行期。可以预见，随着“好房子”进入结算周期，及运营、服务业务收入的持续提升，保利发展的确定性成长值得行业期待。

值班编委：李红梅

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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