涉宅用地今年尚无成交，北京房山楼市僵局急待打破

单甜甜 中房报记者 李叶丨京报道

今年以来，北京市房山区涉宅用地成交持续低迷，尚未实现实质性突破。

7月25日，北京市房山区召开土地推介会，重点推介了良乡大学城拓展东区1号地项目等6宗优质地块，但今年北京市拟供地清单已进行到第六批，上述房山区地块迟迟未出现在清单中。

从成交情况来看，北京市房山区上一次涉宅用地成交还要追溯至2024年8月1日，据此计算，一年多来，未有房企在房山区拿地。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，早在2022年，自然资源部明确要求因城施策安排住宅用地供应，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。目前，北京市房山区楼市趋冷，房价下行，当地需要根据楼市供求现状，决定是否增加土地供应。

20日，就北京市房山区涉宅用地一年无成交情况，记者发函采访了北京市规划和自然资源委员会房山分局，该分局表示正在结合北京市及房山区目前房地产市场形势，进行深度调研。

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房企拿地意愿低

北京市房山区土地推介会向房企推介六宗优质地块。

北京土地市场，已经很久没有房山区的消息了。

从公开信息来看，自20248月1日起至今，房山区已持续一年多没有涉宅用地成交。2023年，房山区共有5宗地成交；到了2024年，房山区还有3宗地成交，今年则未有实质突破。

拿地房企方面，过去作为北京市国企，北京城建多次扮演兜底角色入市拿地。2024年，房山区出让的3宗地块中，有2宗便由北京城建底价摘得。

其中，长阳镇FS00-0101-0002、0003地块也曾经历多次上架及流拍。该地块为二类居住用地+基础教育用地，土地面积34786平方米，建筑控制规模84979平方米，起始价17.8亿元，位于京港澳高速东南侧、京周路东侧，属于长阳板块，更为靠近主城区，有一定位置优势。

2022年10月，该地块进入预申请，当时的起始价为17.8亿元，因无人报名第一次“下架”。

随后这一地块降价1.77亿元，直到2024年4月30日终于由北京城建以底价16.03亿元摘得成功出让，但至今没有项目推进的消息。

除上述企业拿地外，其他企业则动作寥寥，北京市房山区土地市场颇为清冷。

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购房需求不足

目前，北京市房山区的一些项目去化较为艰难。

以颐知筑为例，2024年9月初，北京城建公示了颐知筑的规划设计方案，共规划34栋住宅楼，1206套房源，目前取得预售证的只有西区房源，东区何时进入销售环节，还是未知。

购房需求不足，直接导致新房去化周期拉长。麟评居住大数据研究院监测数据显示，7月份，北京市房山区新房去化周期为22.94个月，较去年同期下降23.5%。去化压力虽然较去年下降明显，但仍然处在较高位，超自然资源部划定的18 个月警戒线。

房企为加快资金回笼，今年1～7月，靠近北京主城区且城市发展最先起步的良乡、长阳两个优质板块的楼盘大力落地“以价换量”，有4个楼盘凭销量冲进了1～7月北京市商品住宅成交面积榜TOP30，其中，北京城建和知筑成交2.82万平方米，跻身北京楼盘销售面积排行榜第14名；华润京熙润府和北京建工璟贤瑞庭则位列第17名、20名，中建京华国贤府位例第28名。这4个楼盘均为2024年入市，成交均价在3.2万～3.7万元/平方米间，约在备案价基础上打了七八折。

然而，良乡、长阳板块集中了北京市房山区主要购房需求，其余板块如城关、窦店、闫村新房去化较慢，且网签均价大部分已跌破3万元/平方米，以闫村板块巨燕燕京府为例，2024年5月取证，目前仅网签76套，网签均价约2.5万元/平方米，园区规划总户数991套，销售进展维艰。

“北京市房山区产业支撑较差，无法通过职住平衡带来更多置业需求麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示。

北京市房山区购买力主要来自两个方面，一是本区域地缘性购房需求；二是满足通勤需求的区域可以通过郊区低房价吸引主城区“打工人”购房。但产业发展更强且轨道交通更便捷的大兴区分流了更多主城区外溢需求。房山区通勤线路相对单一，近年来虽有改善，仍难以承接本就有限的外溢需求。

北京市房山区轨道交通及高速公路分布图。

北京资深地产评论人泽龙认为，房山近几年挂牌出让地块很少，原因主要是受到丰台、大兴项目降价影响，大量房山客户能以较低价格买到更靠近市区的丰台、大兴项目，导致购房需求不足。

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二手房“割肉”百余万仍难销售

除新房房价下滑外，北京市房山区的二手房也不得不顺应当前价格走势下调价格销售。

以配套相对成熟的房山区长阳和良乡板块为例，因有成熟的生活配套和完善的城市界面，以及一定的产业基础，一些房企如中粮、万科、中铁建、北京城建、北京建工都曾在这里布局开发，房价一度冲至5万元/平方米。

以房山区长阳板块中粮京西祥云为例，2017年开盘时成交价约5.5万元/平方米。如今，从贝壳找房二手房某房源调价记录来看，该楼盘2022年126平方米房源挂牌价还在680万元，如今已调整到468万元，售价在3.7万元/平方米，仍未售出。

贝壳一中介工作人员表示，“二手房降价幅度之所以这么大，主要是入市新盘都在大力打折促销，已把价格锚定。”

位于北京市房山区良乡板块的中建京华国贤府是中建学府印悦的三期住宅，目前新房销售均价为5万元/平方米；2022年，房价高点时这一项目曾冲至4.2万元/平方米，如今想卖房的老业主只能继续观望。从贝壳找房上挂牌的5套二手房源来看，价格也多在3.3万～3.9万元/平方米间。

北京市房山区更偏远的板块，如阎村、城关、燕山等二手房价早已在2万/平方米左右，甚至有楼盘价格下探到1万/平方米以下。

内无核心产业外无强劲外溢，导致北京市房山区去化承压。对于房企来说，这种供需失衡现状带来了更多的去化压力和更少的拿地需求。

不过，评论人泽龙认为，受北京五环外新政利好影响，房山区楼市和土地拍卖会迎来一定程度的释放，近来房山区也在大力推介土地，在好房子政策加持下，已有几家开发商在关注房山土地出让情况，房山楼市有望稳住。

预计北京市房山土地供应在未来两三个月重启，但不会大规模量。评论人泽龙表示。

值班编委：李红梅

责任编辑：彭红侠

审读：戴士潮

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