从“危改困局”到“文化会客厅”，中海大吉巷解码城市更新范式

中海发展北京新城公司设计总监王璞

中房报记者 李叶丨北京报道

城市更新，不是推倒重来的革命，而是一场让过去与未来共生、让民生与文明共荣的温柔进化。

7月19日，以“重构·立新·共生”为主题的2025中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举办。中海发展北京新城公司设计总监王璞在会上发表了主题为“城市更新的北京实践——中海大吉巷”的演讲。本次交流会由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持。

在北京二环核心区，一处承载宣南文化深厚底蕴、历经数十年改造历程的项目，正以 “城市文化会客厅” 的姿态重新定义老城更新——这便是中海大吉巷。从 “危旧房集聚区” 到 “文保、商业、办公、生态融合的标杆”，其破局逻辑为核心区城市更新提供了可复制的经验范式。

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厚重历史与现实困境

演讲一开始，王璞就深入剖析了中海大吉巷厚重的历史。

大吉项目地处北京市西城区陶然亭街道，东至福州馆前街、南抵南横东街，西接菜市口大街，北邻骡马市大街，距天安门仅2.8公里。从宋辽时期的城郊聚落，到明清 “士商云集、会馆林立” 的文化高地，再到近代 “思想萌芽、传媒金融诞生” 的变革枢纽，解放初期的北京商业中心之一，这片土地无疑承载着北京城市从古至今文化变迁的核心脉络。

然而，正是由于其复杂的历史背景，也让该项目在改造中面临诸多现实困境。

“产权复杂、功能落后、形象老旧……”王璞坦言，改造前，该片区共有街巷胡同30条，住宅居民约9800户，居住人口约40000人，非住宅171处，大多数为上世纪初的危旧平房，破败不堪，私搭乱建严重，文物建筑年久失修。

改造并非一蹴而就。

1993年，北京市政府就将这片区域列为重点危旧改造项目。2004年中信集团以开发带危改的形式对大吉片区开发改造。直到2016年9月，中海集团与中信地产完成战略融合，剩余未腾退399户，秉承改善民生、环境改善、名城保护、文化传承的理念，继续推进项目。

技术与政策的多重约束也接踵而至。

首先就是文保区“修旧如旧”的建设限制：文保区内有康有为故居、米市胡同29号楼房和《每周评论》旧址3处文物建筑，要求原貌复原修缮，并对其周边Ⅱ类建设区严格要求风貌特征。

其次是首都核心区建设高度限制：根据核心区控规，项目要求在减量发展、高度控制老城保护、改善民生、街区更新等方面进行优化2020年4月首规委提出控制建筑高度不超过45米。

最后是绿地“集中设置”的建设限制：城市绿地按政府要求需保证1.07万平方米，位置不变，集中设施不可拆分，形状只可微调，按城市绿地标准设计（平面化，以绿化种植为主）。

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破局策略

面对种种掣肘，如何解题？王璞娓娓道来。

“项目发展过程中经过了非常多的规划的探讨。”他介绍，在政企协作、多方协同下，大吉巷项目实现了经营、技术与核心区发展目标的双赢。

具体来看，项目制定了“城市文化会客厅”的核心IP。“以服务城市为初心、以激活城市为目的，实现城市更新目标与企业规划愿景的双赢。”

“项目分为文保区、商业区、办公区和公园区四个部分。”王璞通过图片展示道，蓝色是3000平方米的文保区；黄色部分是商业区，商业区地上有1万平方米，地下有4万平方米；橘色部分是办公区的写字楼，共有7栋楼；绿色部分是公园绿地，有1.2万平方米。

针对4个板块，团队提出了4个词8个字，即“致敬、传承、引领、展望”。

致敬即致敬历史。“不只是对文物的保护，在整个项目发展过程中，我们还肩负着打造文化超级IP的职责，要将文化赋能、文化利用，让文化基因当代化，用文化吸引更多人参与其中。”

传承即传承商脉。“这个片区历史上文化方面和商业方面都非常繁荣，我们既要传承其文化脉络，也要传承商业的繁荣，用活力驱动商业复兴。”

引领即技术的引领。“该片区是商业和办公共存的区域，它们是互相滋养的。在此基础上，我们要赋能商办科技潜力，给使用者配套的服务。”

展望即生态展望、绿色展望。“拓展生态运营，让项目宜游、宜业，可持续发展。”

王璞坦言，“致敬文保、传承商脉、技术引领、生态展望”是项目的四大主题。同时，企业还以“轨道‘微中心’建设、空间立体利用、城市底盘建设”三大策略为抓手，最终中海大吉巷实现了多业态融合的风貌区城市更新。

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老胡同里“挖”出新商机

“地下的活化利用，是大吉巷项目的一大特点。” 王璞总结，我们遵循中心区的规划要求，地上尽量控制规模，我们采用了地上守形制、地下挖价值，充分利用好地下空间，这样两纵三横，形成了网状交织的商业空间。

这样的做法，也与近日发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称“意见”）中的要求不谋而合。意见明确提出，“推进建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立。”

王璞详细解释道，我们利用多首层概念实现地下空间效率最大化、城市底盘实现地下空间商业流线闭环。“创新设计形成多首层消费场景，将首层洞口集中设置，优化地下采光和到访体验。通过空间尺度控制优化了地下通风，引入自然光，结合下沉庭院多景观布置消解地下空间闭塞感。”

同时，项目地将铁、文保、绿地与商业的有机结合。东侧下沉绿地退台设计，实现从地面向地下商业空间的垂直分层引流。通过多层级生态场景驱动商业流量转化，与地铁接驳、地下商业主街联动形成商业流线闭环。结合首规委“轨道微中心”策略，实现“地铁-商业”的无缝衔接。“出闸即商场”以地铁为引擎，导入稳定基础客流，降低获客边际成本。

6月，大吉巷正式开业，这个承载宣南文化积淀的城市更新项目，在开业第一天就吸引了20万客流，成为社交媒体上的热门打卡点。截至目前，项目接待客流超500万人次，各媒体平台争相传播，两度登上中央电视台《新闻联播》。

大吉巷的“出圈”无疑是城市更新工作迈出的又一坚实步伐。当康有为故居的砖瓦在晨光中苏醒，当《每周评论》旧址的木门再次被年轻的手轻轻推开——我们看到的不仅是一座建筑的焕新，更是一段城市记忆的鲜活重生。

“大吉巷证明，以文化为魂、空间为骨、技术为翼、协同为脉，老城既能留住根脉，更能拥抱未来。” 王璞说。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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