李宇嘉：武汉新政很及时，纾困地产值得借鉴

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

根据市场供需两端存在的新问题，挖潜政策潜力，再次出台一揽子政策组合拳，以填补政策真空。

唐军/发自武汉

“武汉‘汉九条’政策能对短期市场有一定的修复，比如降低门槛、降低成本，释放低成本贷款额度、支持多子女家庭购房、改善营商环境等。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日接受专访时表示，这几年房地产市场持续处于密集纾困阶段，各类政策已应出尽出，像武汉此次推出的九条新政，在当下政策环境下显得较为少见。

4月30日，武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局 、武汉市财政局 武汉市商务局 、武汉市地方金融管理局、 武汉住房公积金管理中心等六部门联合发文《关于持续巩固我市房地产市场稳定态势的通知》，推出优化青年群体住房贷款、优化提高公积金贷款、加大“以旧换新”力度、扩大多孩家庭购房支持、加快盘活商办物业存库等九项新政，业界称之为“新汉九条”，引起各界关注。

为了夯实止跌回稳的基础，李宇嘉建议：其他城市要借鉴武汉做法，根据市场供需两端存在的新问题，挖潜政策潜力，再次出台一揽子政策组合拳，以填补政策真空。一方面，对市场预期形成支撑；另一方面，对阻碍市场合理消费需求循环的各个环节进行摸排，消除其中的堵塞。

中国房地产报：你如何看武汉市本次出台的九条新政？

李宇嘉：类似“五一”这样的长假前，地方出台一揽子政策，这在过去是惯例。由于这几年密集纾困，政策应出尽出，类似武汉这样的九条新政比较少了。

4月份是楼市淡季，一方面“小阳春”过后，季节性转淡；另一方面，对于当下的楼市，始于2024年四季度的传统政策纾困效应开始减弱，但新的增量政策还在落地的路上，出现了政策真空，这也是市场下行的原因。

从房地产依赖度角度分析，近期无论是房地产销售面积、土地出让面积，还是开发投资占比，武汉在国内一二线城市中均排在前列，这表明武汉房地产依赖度较高。基于这样的现状，武汉楼市必须在高位保持相对稳定运行，难以承受过于明显的下滑。

武汉“汉九条”政策能对短期市场有一定的修复，比如降低门槛、降低成本，释放低成本贷款额度、支持多子女家庭购房、改善营商环境等。但是，在供求关系（包括二手房挂牌量）短期内还较严峻的情况下，特别是居民就业、收入、预期等基本面还待修复，还待扭转的情况下，市场端的纾困可以缓解短期的下滑压力，但对与中长期市场来说，还待基本面的好转。

中国房地产报：去年“9·26”以来，全国各地在供需两侧均出台了一系列政策。你认为，这些政策成效如何？

李宇嘉：政策成效是非常显著的，突出表现在商品房销售呈现出止跌回稳的趋势，包括销售量的止跌回稳、价格的止跌回稳。比如，去年四季度，全国商品房销售面积27101万平方米，较上季度增加21.2%，同比增加0.6%；商品房销售金额21747亿元，较上季度增加28.2%，同比增加1.2%。今年一季度，全国商品房销售面积累计同比降低3.0%，降幅较上月收窄2个百分点，其中住宅销售面积累计同比降低2.0%，降幅比上月收窄1.4个百分点。

中国房地产报：你如何评估武汉房地产市场现状？

李宇嘉：武汉房地产市场呈现出多方面的特点。

一是武汉是新房销售规模最大的城市。作为中部最大的城市，武汉长期吸引全省的购买力，加上武汉高校比较多，留汉工作的大学生也比较多，从而使得武汉成为商品房销售规模最大的城市，长期排在销售榜单的前列。比如，2024年，武汉新建商品房成交量约为135143套‌，其中商品住宅备案107281套‌，成交面积为1225.35万平方米‌，市场交易规模排在全国Top3。近10年来，武汉新房销售有6年是全国第一。

二是一季度市场表现不错，区域分化明显，中心区部分改善盘交易活跃，但难以支撑体量，外围以价换量。今年一季度，武汉新建商品住宅成交18,833套，同比增长32.7%（2024年同期为14,190套）。其中，3月成交8,613套，环比增长69.4%，占一季度总量的45.7%。但是，区域分化太明显，中心区改善型新盘去化好。一季度新建商品住宅成交量前三区域分别为江岸区（1465套）、江夏区（1129套）、蔡甸区（1025套），合计占比约24%。主城区中，武昌区以高端改善型项目为主；而远郊区域如黄陂区、蔡甸区、新洲区、东西湖等仍面临库存压力，需通过“以价换量”去化。

三是二手住房挂牌量较大，以价换量是主流。根据武汉房地产经纪与租赁协会发布的数据，武汉市2025年一季度二手住房新增挂牌房源增幅明显，其中3月单月新增17378套，环比增长29.62%，同比增幅54.36%。新增房源集中于洪山区、东湖高新区等主城区，反映业主“卖旧买新”需求旺盛，特别是老旧小区房源折价抛售。目前，根据贝壳的数据，武汉二手房挂牌量超过15万套，全市估计至少在20万套左右。而且，根据国家统计局的数据，武汉二手房价已经连续23个月下滑，不考虑2023年一季度（疫情放开后的特殊时期），二手房价已经整体下滑了40个月。也就是说，二手房以价换量是主题。

四是4月份楼市明显下行。4月以来城市间分化持续加剧，天津、武汉等弱复苏类城市自2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，不过步入4月增长动能显著放缓，各项指标有回落迹象。

中国房地产报：从4月全国市场看，很多城市市场交易量均出现下滑。值得关注的是杭州 、深圳、东莞、佛山等外贸依存度高的城市市场下滑明显。目前的问题是，去年9月底那一轮政策效用已经衰减，同时又叠加了外部风险，比如外贸战带来的负面影响。在当前的时间节点，要巩固房地产市场止跌反弹，全国其它城市是否借鉴武汉，择机推出增量政策？

李宇嘉：进入4月份以后，销售端有下行趋势，止跌回稳的基础还待夯实。另外，相比去年各地纷纷发布一揽子政策组合拳，当下市场又有新的变化，包括好房子供给对新房、二手房市场带来的搅动效应，各地存量土地和房屋盘活的必要性提高，外贸形势变化对产业、就业的影响等等。

其他城市要借鉴武汉的做法，根据市场供需两端存在的新问题，挖潜政策潜力，再次出台一揽子政策组合拳，以填补政策真空。一方面，对市场预期形成支撑；另一方面，对阻碍市场合理消费需求循环的各个环节进行摸排，消除其中的堵塞。比如，根据片区需求特征，对部分非住宅、车位等定向去库存；针对改善型需求崛起的态势，疏通以旧换新的的循环；对新市民、多子女家庭的有效需求，进行政策扶持；公积金还有增量政策空间，比如额度、用途等可进一步优化。

中国房地产报：3月，国务院对武汉城市国土空间规划（2021~2035）批复中，武汉城市定位为中部经济中心、科技创新中心、商贸物流中心、对外交往中心以及长江中游航运中心等功能。从武汉市经济基本面、产业发展、人口、房价与收入水平等方面看，武汉房地产市场是否具有支撑，其前景如何？

李宇嘉：从武汉城市国土空间规划（2021-2035）批复的情况来看，武汉的基本面还有很大的修复空间，特别是如果能够发挥好其区位优势、交通优势、产业转型的基础空间、高校资源密集带来的人力资本优势等等，既能带动人口的集聚，还能带来增量的就业机会，这是房地产可持续发展的基础。

另外，武汉人口多、流入量大，应该把二手房“以旧换新”做好，这能带动住房的循环与流通，也是楼市稳定的抓手。当然也需要做好其间各个环节的纾困，多方参与者积极性的调动，还需要做好老旧小区改造，提高房源供给的有效性。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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