利润过百亿元！中海做对了什么丨财报观察

在颜建国看来，中海可持续发展动能非常强劲。

中房报记者 苗野丨北京报道

“我们相信，下一个5年，中国经济将继续保持稳中求进的高质量发展，房地产发展新模式将逐步建立健全，我们对中国经济、对房地产行业都充满信心。”中国海外发展董事局主席颜建国表示。

3月31日，中国海外发展举行2024年度业绩发布会，一如既往，颜建国再次表达了对行业的信心，这份“信心”源自中海地产的稳健发展。

报告显示，2024年中海实现合约销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，是TOP10房企中唯一实现销售正增长的企业；权益销售额以2857.5亿元登顶行业榜首；归属母公司核心净利润157.2亿元，为全行业仅有的2家利润过百亿元房企。

在颜建国看来，中海逆势增长的销售业绩，得益于公司强聚焦一线城市的投资策略。去年销售的上海建国东路项目以及在上海、北京、深圳等地推出的多个“玖序”系项目逆势热销，量价兼得，为公司未来几年利润奠定坚实基础。

“在战略聚焦达到新高度的同时，中海始终保持稳中有进的发展态势。”颜建国表示，市场下行期，中海在实现有息负债持续压降与经营现金大额净流入的同时，新增投资额行业第一，稳的基础更扎实，进的资源很充沛。

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销售回款超2000亿元

从中海交出的成绩单来看，支撑中海销售逆势增长的最大推力来自一线城市。

2024年，中海在北上广深及香港的销售额合计1640亿元，占公司整体销售的61%，并在上海、北京、深圳均位居当地市场第一，上海以704亿元创公司单城年销售额纪录。

“我们一直注重通过‘好产品、好服务’来实现‘好效益’。”颜建国表示，去年中海打造的现象级产品逆势热销，货值较预期超出70多亿元。“好产品”是“工科中海”口碑的来源，也是中海的竞争优势之一。

以“中国盘王”上海中海·顺昌玖里为例，512套大平层，套均总价约4000万元，首开即售罄，全年劲销387亿元，创全国单盘年销售纪录。

此外，4个“玖序”系项目合计销售逾500亿元。其中，上海中海·领邸玖序，66亿元货值用时不到90分钟清盘，全年五开五罄，热销282亿元。北京中海·京华玖序，备案均价约17.5万元/平方米，开盘热销62亿元，开盘48小时就位居北京2024年上半年新房网签销售冠军。深圳中海·深湾玖序，首开收金超100亿元。

颜建国表示，2025年中海将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，将有机会通过打造“中海好房子”实现更大的价值创造。

从国内市场份额来看，2024年中海地产市场占有率达3.21%，较2023年末提升0.55个百分点。年内，中海总经营回款2366.3亿元，同比上升2.1%，其中销售回款2219.3亿元，4个一线城市的销售回款均超百亿元。

“我们观察到，一线和强二线城市供需关系不断修复，部分板块特别是一些强改善型的板块和项目比较受热捧。近期部分城市的土地市场比较热，竞争比较激烈，显示出同行对于市场的信心。”中国海外发展行政总裁张智超表示，2025年中海聚焦一线和部分强二线城市，继续保持行业领先的投资强度。

财报显示，中海过去一年在12个城市斩获22宗地块，新增土储总建面416万平方米，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，新增购地金额行业第一。在一线城市投资权益比超过70%，去年12月单月，中海地产就斩获6宗地块，包括北京丰台万泉寺和深圳南山的两宗“百亿地块”。

今年以来，中海持续加仓，接连竞得北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门、杭州、济南等地块，今年一季度的累计投资额已超过300亿元。

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中海的信心与三个推动力

毫无意外，中海在成绩单中罗列的一项项优于同行的数据，与颜建国一直以来向外界释放的“信心”相呼应。

对照“三条红线”标准，中海继续稳居“绿档”。于2024年末，中海资产负债率为55.8%，流动比率为2.4倍，净借贷比率为29.2%。平均融资成本3.1%，处于行业最低区间。银行存款及现金为1241.7亿元，占总资产13.7%，其中经营性现金净流入为464.5亿元。

近几年随着市场下行，中海一直把有息负债管控作为重中之重。2024 年有息负债包括提前还款和到期归还、净归还175.5亿元，同比下降 6.2%。目前一年内到期的借贷为285.9亿元。

“中海的财务资源优势和综合竞争力优势非常突出。”张智超表示，虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。下一个5年，中海要做大做强住宅开发产业的规模与利润领先优势，保持全国市场占有率领先，在主流城市核心城市保持领先。

实际上，对比市场与其他房企，无论是销售规模、盈利的回报率以及总的盈利规模，中海都处于行业领先水平。但对比自身，中海的利润空间持续承压。拉长时间线来看，2022年～2024年中海净利润分别为244亿元、256.1亿元、157.2亿元。

受限于此前较高的拓储成本，叠加行业下行与项目结算周期影响，房企利润下滑已成普遍现象，曾以“利润王”著称的中海同样无法独善其身，利润“保卫战”之于中海有助力亦有压力。

“虽然国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战，但进入2025年，更多新的机遇与增长动能涌现。”颜建国说，我们相信“三个推动力”，将促进房地产市场止跌回稳，推动中海进一步塑强竞争优势，保持稳健可持续的高质量发展。

一是政策推动力。3月上旬召开的全国两会，政府工作报告明确实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，并确立了2025年GDP增长5%的目标，经济增速依然处于全球前列。针对房地产行业，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。我们相信，扩内需、稳楼市的政策，将为房地产市场止跌回稳提供强有力的支撑。

二是市场推动力。经历三年多的大力去库存，房地产供需结构显著改善，市场更加健康。限购、限贷放开，按揭贷款利率处于历史低位等利好因素，推动改善性需求持续释放。加力实施城中村和危旧房改造，将进一步带动增量需求。同时，各地优化土地供应结构，更多核心地段优质项目投放市场，将刺激消费者入市。我们相信，供需两端持续改善，将有力推动市场止跌回稳。

第三、中海持续稳健高质量发展的推动力。行业剧烈波动调整中，中海财务健康、现金充裕、资产质量优异、安全屏障厚实、资源聚合能力持续增强。过去两年，我们新增购地金额连续两年行业第一，一线城市合计占比 65%，货值与货量结构更加优异。凭借行业领先的投资力、产品力、销售力与成本优势，公司住宅业务的销售与盈利能力有信心保持行业领先。中海商业的收入在过去五年保持两位数增长，在进一步强化提升资产运营效益的同时，叠加多个一线城市优质商业项目陆续入市，中海商业的收入有信心保持较快增长。

在颜建国看来，中海可持续发展动能非常强劲。

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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