2025年秋第6课—彭兆辉：如何经营一家以人为本可持续发展的商业地产公司

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年10月27日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主题演讲

彭兆辉：如何经营一家以人为本可持续发展的商业地产公司

一、引言

商业地产的运营和投资向来需要大量的资金投入，涉及到的专业亦多种多样，这使得商业地产对于普通人来说是一个相对陌生的领域；但一个商业地产也是一个关于人的行业，商业空间的成功与否很大程度上取决于它是否能为广大消费者提供优质的内容体验。

此外，面对当下全球环境的不断变化，各个商业地产开发商不断调整自身的经营策略来应对变化。基于以上事实，我们不禁思考，在这个VUCA的时代，到底什么才是穿越周期的“金钥匙”？

针对以上问题，拥有超过25年房地产租务以及商业地产管理经验的彭兆辉先生，将通过分享恒隆地产发展历程，展现一家以人为本的商业地产公司给出的答案。

二、关于恒隆地产

2.1 恒隆地产愿景、使命、核心价值和品牌理念

恒隆地产以缔造优享生活空间为企业愿景，这是历代恒隆人的实践与思考凝结出的成果。伴随着时代的不断进步，人们对于优享生活空间的定义会随着时代变化而变化，但只选好的，只做对的品牌理念是恒隆地产长期以来的坚持。

回顾过去65载的发展轨迹，恒隆坚守诚信、永续、卓越、开明的核心价值，从扎根香港的多元化业务基础，到90年代拓展内地市场的战略远见，以至对推动可持续发展的不懈坚持，充分彰显恒隆致力于联系顾客和社群，以实现可持续增长的使命。

2.2 可持续发展

节能环保：恒隆通过倡导租户提前关灯、更新节能空调系统、鼓励使用绿电等举措，从运营细节到基础设施进行可持续优化，逐步用自身运营习惯的改进带动租户乃至行业共同减少能耗与环境影响。

历史传承：恒隆在发展中重视历史建筑保护与文化传承，通过精心修复浙江兴业银行、无锡城隍庙等重要文物，传承其文化底蕴，通过保护与发展共存的商业运作，为其注入新生命，使之成为活跃的文化地标。

社会投资：长期主义的经营理念让恒隆的可持续发展超越了环保，延伸至对社区与人才的长期投入。通过设立恒隆数学奖、清华恒隆房地产研究中心，以及鼓励员工参与义工服务，与社区顾客建立良好的关系，支持社区与人的可持续发展。

三、业务创新与实践

恒隆可持续发展的商业理念源于公司对“人” 的深刻理解与回应。以下三个商业案例便是对恒隆 “人本思维” 的生动展现。

3.1 源起： “动物园里有什么”

自古以来，人与自然的联系便深深植根于各地文化之中，如今宠物经济的兴起，以及消费者对户外、对自然的向往，正反映出人们内心渴望回归自然的本性。然而快节奏的现代商业社会，让我们逐渐远离原始的自我。作为商业地产开发商，恒隆应该如何利用商业空间去承接现代人的这份情感需求？天津恒隆团队给出了答案。

天津恒隆广场的北广场原本是商场内客流相对较少的一块空地，当地团队观察到北广场虽然客流较少，但是很多养宠的居民喜欢在这里遛狗，基于周边居民客群的这个习惯，天津恒隆开始了对“宠物友好”的初步探索。从2023年4月的第一场宠物主题活动，到2024年的宠物友好乐园，天津恒隆北广场逐渐变成了一个贴近自然，人宠和谐的商业空间。

基于在宠物友好方向的成功尝试，天津恒隆团队提出了与天津动物园跨界合作的创意，推出“动物园里有什么” 主题活动。通过联合商户、周边家庭，天津恒隆在商场内开展了包括动物主题巡游、Happy Zoo夏令营等多种形式的活动，在此期间，天津恒隆广场客流、销售额以及新增会员数量都得到了显著提升。

在2025年的 “动物园里有什么”2.0版本中，天津恒隆活动主题从“宠物友好”上升到“动物保护”，并与天津动物园协作开展了夜游动物园的创新活动，让消费者回到动物生活的自然环境中，以趣味性的活动引导人们回归本真。此外，天津恒隆还将活动的部分收益捐赠于天津动物园用于动物繁育工作，进一步实现动物园，商场，社群的多方共赢。

商业运营本质是人与人的连接。从洞察消费者行为习惯出发，恒隆通过有温度的商业方式，让在城市的人们得以回归自然，也回归真实的自己。

3.2 庆典：“Home to Luxury” 盛装派对

人类是高度社会化的动物，群体认同感和归属感对于人们来说至关重要。在部落时期，原始人在狩猎成功后，会聚在一起点燃篝火，通过唱歌跳舞来分享喜悦；到农耕文明，人类通过祈求风调雨顺，表达对自然与生命的敬意；隋唐至明清时期节庆制度逐渐完善，各类仪式和庆典融入人们的生活，大家在同一个时间会跳同样的舞蹈、唱同样的歌、吃同样的食物，这种共同体验让人们打破隔阂，形成一种“我们是一体的” 群体认同感。

进入21世纪，节庆的形式不断创新延展到商业领域，成为现代人生活体验的一部分。通过节日庆典，人们将狂欢和喜悦的情绪释放，也在参与的过程中找寻自己的情感归属和身份认同。作为商业综合体，我们是否能够创造一场属于城市的庆典，让文化延续，让情感相连？

回顾2017年，上海恒隆广场首次推出“Home to Luxury”盛装派对，其区别于传统商场周年庆的核心是：

第一，不以促销为导向，而是注重营造独特体验；

第二，采取闭店邀请制，仅对特定会员开放；

第三，携手众多品牌与明星资源，持续提供新鲜感受。

总而言之，“以客为尊”的经营理念让“Home to Luxury”成为了一场为客人量身打造的盛会，以体验为核心的模式创新强化了消费者对恒隆的认同感与归属感。

由于活动深受欢迎，参与热情高涨，自2021年起，上海恒隆广场将其从单日闭店活动升级为“1日闭店+2日对外开放”的三日盛典。如今，该活动已超越单纯的周年庆范畴，发展成为具有区域影响力的城市文化标签。

从古老的篝火到今日的“Home to Luxury”，所有成功的庆典，其内核无外乎是人类共同的体验与情感的共鸣。当人们因同一场盛事而欢庆共鸣，商业空间便超越了交易场所本身，化身为促进人们情感连接的场域。

3.3 传承：尚义街活化焕新

尚义街，一条静卧于昆明恒隆广场旁的老街，其历史可追溯至清代，街名取自“崇尚礼义”，承载着数代昆明人的记忆。上世纪80年代，这里曾是中国著名的花市，日夜喧嚣，花香四溢，是昆明城市活力与烟火气的一个缩影。然而，随着2007年城市改造与花市搬迁，尚义街逐渐褪去光彩，陷入沉寂——路面混乱拥挤，建筑外立面破损，昔日的繁华不再。

转机，源于一次内部视野的传递。2022年，恒隆领导力发展小组的学员们在探讨“城市更新”课题时，敏锐地发掘出尚义街的改造潜力。这一发现并未止步于课堂，他们将这个项目传递至昆明当地的恒隆团队手中，成为昆明恒隆接棒前行的起点。由此，一场起源于人本思维探索、落地于本地实践的传承之旅，正式开启。

然而，老街改造远比图纸上的规划复杂。面对复杂的产权归属，老旧的硬件设施，以及周边居民的投诉，这并非一次单项的工作交接，而是恒隆内部上下贯通，并与外部政府深度配合的合力攻坚。

历经9个月的精心打磨，至2025年6月，焕然一新的尚义街正式向公众亮相。首批引入的9家主理人店铺，全部源于昆明本地，他们带来的不仅是商业业态，更是扎根于这座城市的文化基因与生活态度。

“九店同开”的盛况，瞬间点燃了昆明的热情，成为轰动一时的城中热事。餐饮、文创、生活方式等多元业态的注入，让老街不再是单一的商业通道，而演变为一个能够满足休闲、社交与情感归属的复合空间。这场新生，不仅根植于对“人”的洞察，更得益于恒隆内部能量的持续传递。

对于周边居民而言，这不仅仅是一次环境的美化，更是生活品质的跃升。他们熟悉的街巷重获新生，引入了契合现代生活方式的优质商业，让日常起居与休闲消费无缝衔接。

对于昆明恒隆广场而言，尚义街的成功开街，打破了商场与老街的边界。“商场+街区”的联动模式，形成了“街区为商场引流，商场为街区赋能”的良性生态循环，客流的显著提升印证了这一模式的成功。

更深远的影响，则辐射至整座城市。尚义街的故事在社交媒体上持续发酵，相关内容获得昆明市文旅局的官方转发，各品牌主理人也纷纷抒发对这条老街的深厚情怀。它已不再是一条普通的商业街，而是昆明城市更新的一张新名片，一个能吸引游客前来探寻本地生活方式的文旅新地标。

从领导力发展小组的前期发掘，到昆明团队的执行落地，再到未来昆明团队的长期维护——每一次交接，都是恒隆内部经验、责任与愿景的传递。改造升级后的尚义街不仅被赋予了新生，更是恒隆组织内部协作传承的真实写照。

四、人才管理

恒隆地产的持续发展与自我迭代，深植于其对“传承” 与 “创新” 的双重追求，而这一切的核心动能，正来源于一代代恒隆人的接续奋斗， “人”才是恒隆最珍贵的资产。

恒隆学院（Academy 66）提供涵盖管理、职能技巧、个人效率及企业知识的全方位培训，以助力各层级员工提升技能。

实习生计划旨在为即将毕业的大学生创造职业发展机会，帮助他们完成从校园到职场的转型。

管理培训生计划则通过跨部门和跨地域轮岗、高管导师计划，以及反向导计划等方式，为公司培养未来的核心人才。

财务管理人才发展计划通过在财务部的全面轮岗，旨在强化人才的战略思维与高效协作能力，培养未来的财务领导者。

恒隆领导力发展项目则致力于甄选关键人才，加速其在不同领导力发展阶段的多维成长。

恒隆为员工提供的学习资源和培养计划，不仅体现了以人为本的核心理念，更重新定义了行业的成功范式——商业地产的价值基石绝非仅仅是资本的密集投入，其根本在于对“人”的投资与培育。

五、V.3战略

回顾过去，恒隆地产的V.1战略主要集中在香港开展多元化的商业项目；V.2战略开启了恒隆在中国内地的大举扩张，重点打造大型、资本密集型的多元商业综合体；时至今日，恒隆V.3战略随着时代变化正式启动

展望未来，V.3战略下的恒隆地产将专注于现有城市，通过资本效率高、极具针对性的再投资，提升现有资产的客户体验，并通过强化现有资产的可见度和可达性，最大化投资回报。

清华大学土木水利学院院长 吴璟教授 为讲课老师颁发感谢状

参加课程的老师和清华校友总会城乡建设专委会到场嘉宾合影

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