2025年秋第5课—熊林：专业化住房租赁的探索与自如实践

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年10月20日(周一) 18:45-22:00

Part Ⅱ20:30-22:00 主题演讲

熊林：专业化住房租赁的探索与自如实践

第五课：专业化住房租赁的探索与自如实践

一、中国长租行业发展的过往与现状

（一）2011-2021，长租行业蓬勃发展的十年

2011年至2021年是中国长租行业蓬勃发展的十年。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，我国租房人口规模不断扩大，全国租房人口已近2.6亿。在一线及新一线城市，租房需求更加旺盛。相关统计数据显示，全国重点城市租赁人口比例约为27%，一线城市中该比例达到47.32%，接近半数人口租房居住。

然而，这一时期的住房租赁市场长期存在产品错配、服务错配、品质错配“三大错配”问题，供给端多居室房源空置期较长，需求端租客面临租金压力。以产品错配为例，一方面，大量三居室房屋空置期长达45-60天，难以出租；另一方面，最大的租房群体——刚毕业的大学生，资金有限（当时约2000元/月），却很难在市场上找到符合预算的合适房源。

伴随着行业的蓬勃发展，以自如为代表的机构化力量通过持续打磨产品、升级服务、融合科技，致力解决“三大错配”问题，推动我国一线城市的租房品质达到世界领先水平。截至2021年，自如全国房源管理规模突破百万间套，跻身世界前列，租房体验实现国际领先。

（二）中国居住市场全面迈入存量时代

当前，中国居住市场正在经历供给结构的深刻转变，已全面进入存量时代。从供给侧来看，全国超过3.5亿套存量住房中，房龄30年以上的房源占比超过27%且持续上升，预计未来15年每年的老化房源将以2%比率递增。

从需求侧来看，一方面是政策层面推动“租购并举”、建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的全新导向，另一方面，在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租客占比已攀升至35%以上，较2021年显著增长了4.9个百分点，成为所有年龄层租客中占比提升最快的群体。

35岁以上租客群体的回流，带动了改善型居住需求从购房市场流向租房市场，整租型、尤其是多居室整租正在崛起，成为租购并举形势下的租房市场新浪潮。

据中国城市住房租赁智库数据显示，2024年上半年，全国10个重点城市的长租机构品质整租客源量同比提升55%，其中，整租两居室客源量同比提升超60%。此外，第三方统计数据显示，2024年三居室租赁成交占比达27.2%，首次超过一居室。而在一线城市，租赁精装修房源超过70%，较2021年提升近10%。

居住存量时代下的供需关系新变化，推动住房租赁行业步入全新发展周期，更加注重存量住房的改造优化和品质提升。

二、机构化对长租行业发展的推动作用

（一）以模式创新解决“三大错配“

2011年，自如首创C2B2C长租模式，以产品、服务、科技一体化的解决方案，有效解决了传统租房市场“三大错配”问题，为业主提供专业出租服务，为租客提供品质租房产品与服务。

（二）机构化的核心能力：产品、服务、科技、团队、数智化能力（以自如为例

全矩阵的品质居住产品体系：分散式合租及整租产品（自如租房旗下自如友家、自如心舍等）、分散式高端居住产品（自如曼舍）、集中式居住产品（自如资管旗下自如里、自如寓、自如友寓等）。

全周期的租住生活服务能力：房屋带看服务、安全保障服务、房屋维护服务、居住生活服务等。目前，自如已提供带看服务466万次，租客信用认证量达108万，保洁、搬家、维修服务订单超1亿单。

全面数智化的科技运营能力：自如打造自如APP、自如业主APP平台，在业主端提供免费估价、在线签约、收益管理等服务，在租客端支持找房、看房、签约、解约、退租等全流程线上化。同时，自如旗下的艺术智能整装品牌智爱家依托自如自研的“灵之智能平台”，实现万物互联、安全守护与智能操控。目前，自如灵之全屋智能覆盖安全守护、灵动操控、环保五恒、场景光照、全屋净水、全时自洁等家庭场景，创造智能化生活空间。

高度协同的万人团队协作能力：自如员工团队规模超万人，平均司龄4年，平均年龄30岁，本科率近100%。

三、模式质变构建新十年市场发展新范式

（一）增益租-全新的资产管理服务模式

2021年是自如发展的关键分水岭。我们主动推动了一场艰难的转型，将核心模式转变为“增益租”模式。为业主提供“万豪”式专业资产管理服务，实现无差价、无空置期、按管理收益收取管理服务费的专业资产管理模式，并在2025年实现增益租70%规模占比。作为标杆性案例，自如增益租模式进入清华经管学院、长江商学院及巴黎HEC商学院的课堂，成为中国机构化住房租赁的成功范式与标准路径。

（二）“增益”何在

“增益租”模式，一是在装修层面，自如根据房屋实际情况进行设计，业主全面参与装修过程。全流程数字化管理，标准工期全透明，业主可在自如App查看装修进度。二是在收益方面，收房时，自如会根据市场和楼盘情况与业主商定出房价，不论房子出租与否都会支付保底收益，而在市场向好时，超出商定价格的部分将与业主进行收益分成。

增益租的优势在于：一、让业主也参与到房屋的改造过程中，进行监督；二、实现了“无差价、无空置期”的透明化；三、做到了业主租金有保障。

在新模式下，自如重新理顺了房屋资产所有者、收益者、运营者、服务者的关系，实现了多方共赢。自如也变成了为业主闲置房提供全生命周期的房屋资产管理服务者。

虽然转型过程存在阵痛，但事后证明，这一转型是“救命”的决策，自如进入了更健康的发展阶段。

四、未来住房租赁行业可持续发展的核心逻辑

（一）三大核心要素：规模、密度、质量

规模是行业基础、密度决定运营效率、质量关乎长期价值，三者的平衡与协同是实现住房租赁行业可持续发展的核心。没有一定的规模，无法形成品牌和效率；没有密度（房源在区域上的集中度），运营成本会居高不下；而没有过硬的产品和服务质量，就无法获得高的出租率和客户满意度。

依托增益租模式，自如在规模、密度与质量三大维度上建立起综合领先优势。

增益租模式不仅是自如实现规模、密度与质量平衡发展的成功实践，更是行业应对存量周期、实现“业主、租客、从业者三方共赢”的有效路径，清晰地定义了中国租住市场机构化、稳定与健康发展的未来方向。

（二）模式和能力质变，构建新十年全周期服务生态

作为中国最大的机构化住房租赁平台，自如已发展成为一家提供买卖、租赁、智能家装、生活服务等全周期、全链条、全球化产品与服务的平台型企业，业务遍及全球5个国家和地区、30余座城市、1300多个商圈及2.3万多个楼盘，旗下品牌包括自如租房、自如资管、自如家服、自如曼舍、自如美家二手房等，服务近百万业主和超500万租客。

五、总结

自如先后推动C2B2C长租与增益租两次模式创新，是国内住房租赁市场中重要的机构化力量。在中国居住市场全面进入存量时代的背景下，自如增益租模式为住房租赁市场的机构化、稳定、健康发展确立了可行路径。

清华大学土木水利学院院长 吴璟教授 为讲课老师颁发感谢状

本学期课表

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