2025年秋第4课—朱荣斌《赋能未来：房地产与建筑业从业人员职业发展规划与建议》

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：2025年10月13日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主题演讲

朱荣斌：《赋能未来：房地产与建筑业从业人员的职业发展规划与建议》

当前房地产行业面临多重挑战，具体表现为企业爆雷、市场量价齐跌、裁员降薪，以及专业选择上的就业难”“招生难困境，引发 值不值得干”“有没有得干”“该怎么干的思考。基于此，拥有 14 年国企经历、13 年民企高管经验及 年自主创业经历的朱荣斌，结合近年清华课程内容，分享房地产行业职业与创业发展心得。

目前房地产行业确实面临诸多困境。

企业爆雷：2022 年高峰期，总负债 Top35 房企债务高企，如恒大负债 24374 亿元、碧桂园 14349 亿元。从债务状况看，49% 房企暂时安全，43% 进入债务重组，8% 出现债务逾期。

市场量价齐跌：据中指 2025 年半年报，1-5 月全国新建商品房销售面积 3.5 亿平方米，同比降 2.9%；销售额 3.4 万亿元，同比降 3.8%。上半年百城二手房价格累计跌 3.60%，新房价格虽涨 1.16% 但受改善型楼盘拉动。同时，上市房企利润率持续下滑，2024 年典型上市房企净利率为 - 9%72% 房企净利润亏损。

裁员降薪：2024 年典型房企有数据企业平均裁员幅度 10%、平均降薪幅度 7%。如碧桂园职工数量从 2023 43146 人降至 2024 22794 人，降幅 47.1%，总薪酬下降 27.2%

专业选择难题：行业面临就业难招生难，让从业者和潜在从业者对行业前景产生疑问。

2.1 房地产行业仍是大赛道

市场容量大：全国商品房销售面积 25 年均值为 10 亿方，且连续 14 年大于 10 亿方，加上 500 亿方的折旧，市场基本量稳定。

结构性需求旺盛：中国城镇人均住房使用面积仅 40㎡，远低于发达国家，改善需求潜力大；同时，尊享需求涌现，如近两年上海总价 3000 万以上住宅成交大增。

城镇化空间大：2024 年我国常住人口城镇化率 67%，区域发展不平衡，人口向发达地区、大城市流动趋势未变，且大量进城务工人员尚未成为城镇户籍人口，流动人口市民化空间广阔。

城市更新成国家战略：城市更新是 15 万亿黄金赛道，2024 年全国实施城市更新项目 万余个，完成投资约 2.9 万亿元，能释放土地资源、增加改善房供应、保障民生并拉动经济。

2.2 行业问题逐步出清

风险企业基本暴露：无论是头部房企如万科（获深铁集团累计近 260 亿元借款），还是部分央国企如中交（2024 年巨亏 52 亿）、华侨城（近三年亏损 261 亿元），问题均已显现，该爆的都爆了

保交楼进展顺利：2024 年底已交付 338 万套保交楼项目，2024 年可交付 97%2025 年将获超 万亿信贷支持，2025 年保交楼工作将全面完成。

企业债务重组推进：行业已安然度过 2024 年偿债高峰期，华夏、融创、奥园等部分企业化债取得较好进展，债务重组全面铺开。

2.3 政策逐步发挥作用

调控政策迭代： 2006 国六条，到 2011 年限购、房贷收紧，再到 2024 年一线城市限购放松，政策始终根据市场调整，基调围绕 房住不炒 防风险”“止跌回稳等，呈现控价控量、因城施策等特点。

救市政策发力：2022 年以来救市政策分阶段推进，从公积金、人才政策，到三四线、二线城市松限，再到 2024 年一线城市放开部分限购，如北京五环外不限购、上海外环外放开限购等。

行业地位获肯定：房地产增加值占 GDP6.1%，建筑业增加值占 GDP6.9%，被称为国民经济的 压舱石”“顶梁柱，中央政治局会议多次强调促进房地产市场平稳健康发展，明确其重要地位。

3.1 新模式：聚焦 好房子

好房子标准：需具备品质质量（注重工程质量，非单纯高端奢华）、健康环保（关注居住健康，减少装修污染）、智慧智能（打造绿色智慧家，实现建筑与科技交互）。

发展体系：发展理念上，注重品质和稳健经营，实现开发、运营、服务并重；供应体系采用保障市场住房双轨制，联动人房地钱要素；基础制度涵盖土地、金融、税收及全生命周期管理制度。

3.2 存量市场成主战场

市场规模可观：022 年中国存量房产 30000 + 万套，年交易 600 + 万套，流通率 2.0%，虽低于美国（4%）、纽约和伦敦（6%-10%），但存量房产总市值是 2022 GDP120 万亿）的 倍多，潜力巨大。

催生多元业务：存量市场为居住服务、租赁管理、家装家饰等业务提供赛道，如贝壳的家装业务（被窝家装、圣都装饰等）2021 年北京区域营业额超 10 亿，其家装家居和房屋租赁等新兴业务占营业净收入均值 31%

拉动内循环：盘活存量能促进房屋置换，增加居民收入，带动就业与消费，发挥房地产业对国民经济 0.6 倍的全行业拉动量，刺激经济增长。

3.3 建筑科技推动行业进步

建筑科技在设计技术、施工技术、机器人应用、家装家品、数字化信息化等领域大有可为。例如智慧工地运用吊钩可视化、塔吊防碰撞、AI 隐患识别等技术，提升施工效率与安全，未来建筑将向智能交互方向发展，适配机器人作业。

3.4 新基建带来发展机会

新基建包括信息基础设施、融合基础设施（如智慧城市、智慧社区、无人驾驶配套设施）、创新基础设施，与房地产行业结合紧密。

土木学科需突破传统钢筋混凝土局限，拓展至与居住环境、生活工作相关的多元领域，如木结构、竹结构建筑等新型建筑材料应用。

4.1 学业准备

夯实专业基础：掌握力学、结构、施工等本专业知识，培养数据、AI 等交叉学科意识，关键是提升自我学习能力，如小马智行彭军（土木系毕业，博士阶段学计算机，现深耕无人驾驶领域）。

培养综合素质：培养体育运动兴趣以保持健康体魄，发展特长爱好丰富生活，适当参与社团工作锻炼沟通协作能力，关注创业与创新，如参与三创比赛

4.2 职业定位

明确发展路径：可选择科研发展专业发展、综合发展（如管理岗）、跨学科发展、自主创业等方向，需结合职业与兴趣一致性，评估知识技能、自身特质、价值观，通过 SWOT 分析剖析自身优势、劣势、机会与挑战。

设定阶段目标：短期目标聚焦收入、置业、适应能力与婚恋；中期目标应对发展瓶颈与中年危机；长期目标则是把握机会，实现持续发展，并制定针对性计划，根据反馈调整。

4.3 关键职业素养

德才兼备：又红又专是最优选择，有才无德者破坏性强，最不受企业欢迎。

坚持长期主义：难而正确的事，成为时间的朋友，不追求短期利益。

保持乐观与学习：经得起挫折与委屈，消除优越感，做到高调做事、低调做人，始终保持持续学习的态度。

5.1 职业经理人与企业家的差距

企业家需具备冒险精神（人生最大的风险就是从不冒险）、承受挫折与失败的能力、非常规创新思维、严格苛刻的管理、灵敏的商业悟性及敢于担当的品质，能 把不可为变可为，没有条件创造条件，这是多数职业经理人难以完全具备的。

5.2 清华人的优势与不足

优势：清华人普遍勤奋（勤奋是入场券）、本分（本分是护身符）、有天分（天分锦上添花），个性不张扬，作为职业经理人工作能力受认可。

不足：过度专业化易导致技术近视，看不见行业全貌；高起点易让人安于现状，缺乏奋斗动力；学校阶段创业意识培养不足；存在风险厌恶的集体潜意识，倾向 稳妥的成功，不愿承受 有价值的失败

行业态度：房地产行业虽面临挑战，但仍是有前景的大赛道，应干一行，爱一行，精一行，努力进取，积极实现自我价值。

人生成功方程式：人生工作的结果思维方式 热情 能力。其中，能力和热情分值为 100 分，思维方式分值为 - 100100 分，正面思维至关重要，决定人生发展方向。

清华大学土木水利学院院长 吴璟 颁发为讲课老师颁发感谢状

参加课程的老师和清华大学校友总会城乡建设专委会到场嘉宾合影

本学期课表

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