一批“新买家”杀入土地市场

中房报记者 许倩丨北京报道

在大多数房企谨慎投资的市场环境下，一批资金雄厚的实力派企业正逆势向上，成为土地市场最活跃的“买家”。

机构数据显示，1～9月，TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1～8月扩大8.7个百分点。除公开市场拍地，部分房企还通过收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门等核心城市高总价地块交易频繁。

谁在逆势大规模拿地？央企、国企凭借其资金优势，仍是绝对的拿地主力，今年前9个月，它们拿地金额占比约7成，销售TOP5房企如保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口，拿地金额同比涨幅均超47%。其中，中海地产拿地金额增长5倍以上，中国金茂拿地额增长1278%。

同时，一批新面孔也开始活跃，在1～9月新增土地价值榜TOP5中，出现了中旅投资（中国旅游集团旗下）的身影，新增土地价值488.5亿元，仅次于中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展。一位地产观察人士称，这说明其他领域的央企正利用自身优势跨界进入地产行业，可能会带来新的竞争模式和资源，重塑行业排名。

此外，邦泰集团、大华集团、金帝集团等成为拿地榜TOP25中少有的民营企业。虽然市场整体偏冷，但围绕热点城市的优质地块，竞争依然激烈。

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“头部买家”唱主角

土地资源正加速向央企、国企和少数优质企业集中，这意味着，它们将在未来的市场竞争中占据更主导的地位。

据克而瑞统计，截至9月末，今年仍有近5成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿元。从已拿地企业来看，近6成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央企、国企和部分仍有连贯投资能力的民企。尤其是头部央企、国企，在核心城市积极补仓，同比涨幅均较大。

拿地最多的是中海地产，前9个月新增土地价值1124亿元，同比增长542%；新增土地货值2017亿元，也是行业最高。不仅金额大，拿地范围也广，除上海、深圳等核心城市，中海地产还在一些三四线城市（如包头、惠州）持续拿地。

尤其是三季度以来，中海地产拿地动作更显频繁。7月24日，中海地产拿下上海两宗TOD地块，总金额118.88亿元；9月5日，以81.53亿元获得上海徐汇东安新村项目部分股权；9 月12日，以8.41亿元拿下青岛市北区宅地。

10月9日，在与保利发展7轮竞价后，中海地产以9.2亿元竞得广州市海珠区一宗地块，成交楼面价15285元/平方米，溢价率6.98%。

一位行业资深分析师称，在不同季度拿地对于企业意义是不一样的。一二季度拿地是保规模，拿地“赶当年业绩确认”，因此民企、高负债房企会“抢地”推高溢价。三季度拿地是保利润，这时拿地已赶不上当年业绩（需等次年兑现业绩），多数房企会“收缩”，此时土地市场竞争减少，底价或低溢价地块增多，适合“保利润”。四季度则谨慎为主，房企需预留资金应对年底偿债、工程款等支出，且对次年市场预期不明，投资更谨慎。

“中海抓住了三季度‘竞争少、利润高’的特点，在三季度积极投资获取利润较高的大宗用地，这也是中海多年来逆周期投资的核心逻辑。”该人士称。

拿地规模居第2名的是招商蛇口，前9个月新增土地价值941亿元，同比增长381%；新增土地货值1532亿元，亦居行业第2名。

招商蛇口的拿地动作集中于深圳、上海等核心区域，且拿下多个“地王”级地块。比如，8月15日，其联合华润置地经过187轮竞价，以86.4亿元竞得深圳宝安区一宗宅地，溢价率34.81%，楼面价5.96万元/平方米，刷新宝安中心板块地价；7月14日，其以21.55亿元竞得深圳前海单价地王，溢价率86%，楼面价8.42万元/平方米。

拿地金额排第3名的是绿城中国，前9个月新增土地价值632亿元，同比增长74%；新增土地货值1175亿元，亦居行业第3名。

就在10月10日，绿城中国拿下广州白云区一宗城中村改造项目安置地块，成交总价13.3亿元，楼面价3.33万元/平方米。此前的8月4日，绿城中国以12.15亿元拿下深圳宝安区一宗地块。过去，绿城深耕华东大本营，虽在粤港澳大湾区也有零星项目，但去年以来绿城加码粤港澳大湾区的决心更加凸显。

保利发展排第4名，前9个月新增土地价值597亿元，同比增长47%；新增土地货值1149亿元，亦居行业第四。

中国金茂则“满血”归来，前9个月新增土地价值469亿元，排在第6名，同比增幅高达1278%。整个2024年，中国金茂拿地金额才187亿元。

有分析称，变化或许是从今年3月开始，内部培养的陶天海开始成为中国金茂一把手，一番整顿自此开始，一边是组织压缩，一边是大举拿地、冲刺销售，北京、上海、广州、成都、杭州、合肥等地都有拿地。

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新势力强势入局

更引人注目的是，一批“新面孔”的强势入局，正试图改写传统的地产江湖格局。

在1～9月新增土地价值榜TOP5中，中旅投资的身影格外醒目，这家隶属中国旅游集团的公司，新增土地价值高达488.5亿元，位列行业第5名；新增土地货值703亿元，排在第8名。

9月5日，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合摘得位于上海徐汇区的“巨无霸”地块，总出让金额高达439.5亿元，成为新的全国“总价地王”。

具体出资结构为：中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益；徐汇城投继续持有两个项目公司各10%股权。

在中海、招商蛇口这类“头部企业”面前，中旅投资的入局令人意外。一位业内人士称，中旅投资这两年拿了十几块地了，投资力度很大。

其实，中旅投资并不算“新面孔”，其全称是“中旅（海南）投资发展有限公司”，成立于2011年，是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的16家中央企业之一的所属企业，由国资委旗下中国旅游集团有限公司100%持股。

自2023年开始，中旅投资猛攻房地产开发行业，招兵买马，攻城略地。2023年8月，胡若翔（龙湖原副总裁）加入中旅投资担任总经理后，到现在，已有不少地产行业职业经理人加入中旅投资。

2023年10月，中旅投资联合招商蛇口拿下上海闵行区一宗居住地块，总价27.74亿元。同期，又以10.12亿元竞得成都成华区一宗地块。2024年，中旅投资相继在三亚、上海、成都、北京等地拿下10多幅地块；2025年，又在成都、上海等地加大布局。

中旅投资的地产销售额也在快速增长。今年1～9月，中旅投资全口径销售额116.7亿元，排在行业第50名。而在2020～2023年，其销售额尚排在百名以外。

尽管央企、国企唱响拿地主角，但榜单中仍能看到少数民营企业的坚守。作为民营房企的先锋之一，滨江集团一直是拿地典范，今年前9个月新增土地价值352.6亿元，同比增长29%，排在第10名。

此外，邦泰集团、大华集团、金帝集团等民营企业，前9个月新增土地价值分别为73.2亿元、66.4亿元、55.8亿元，分别排在拿地榜第21名、22名、25名。

一位企业人士称，以邦泰集团为例，这类企业通常聚焦于特定区域，以低溢价低成本策略重仓非热点城市，这种反周期操作令其在行业出清期积累了大量优质土地资源，但扩张模式同样潜藏多项隐忧，比如资金实力、市场去化力、管理能力等，能否走得长远还需要市场来验证。

值班编委：马琳

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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