2025年秋《中国房地产发展之路》第1课—刘洪玉：房地产业发展的基本制度与政策

《中国房地产发展之路》课程被清华大学研究生院列为全校研究生学术与职业素养平台课程。课程目标为：

第一，分析中国房地产业发展的历程、面临的挑战以及未来的发展方向，使学生能够理解房地产行业发展的基本制度环境、商业逻辑，建构房地产行业未来的发展图景；

第二，为房地产行业相关领域的未来发展提供一个分析的框架，也力求为有意愿在相关领域发展的学生提供未来职业发展规划的前景指导；

第三，结合理论分析和实践经验总结，掌握行业分析框架，并能将方法论拓展到其他领域未来机会与挑战的分析中。

上课时间：202515周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主题演讲刘洪玉：《房地产业发展的基本制度与政策》

土地制度是国家基础性制度，涵盖土地所有、使用和管理制度，事关经济持续发展、人民安居乐业与国家长治久安。其中，土地所有权是核心，可细分为占有权、控制权、使用权、排他权和处置权，这些权利共同构成权力束Bundle of Rights），决定了土地产权人对土地的支配范围。

土地所有制主要分为三种类型，不同国家因政治、经济制度及发展历史差异，采用不同模式：

1.土地私有制：以美国为代表，私人拥有 57% 的土地（主要为居住和农业用地），联邦、州、地方政府拥有41%（军事、政府机构、道路、山川河流等），印第安人保留地占2%2009 年美国土地总价值约23 万亿美元，联邦政府拥有的24% 土地价值达1.8 万亿美元。

2.混合所有制：以英国为典型，名义上所有土地归英王所有，但 83% 的土地由私人和法人通过 永久业权（Freehold长期租赁权（Leasehold，如 999 年、250 年，可延长为永久业权）实际控制，17% 为英王和公共部门所有。前50 名地主中的王室和贵族拥有全国 3% 的土地，女王个人拥有土地面积相当于1000 个白金汉宫。

3.土地公有制：中国实行社会主义公有制，包括全民所有制（城市市区土地）和劳动群众集体所有制（农村、城市郊区土地，宅基地、自留地、自留山等），土地使用权可依法转让。

1.存量情况（2019 年末）：全国总用地80130.62 万公顷，其中耕地12786.19 万公顷（占15.96%）、林地28412.59 万公顷（占35.46%）、牧草地26453.01 万公顷（占33.01%），城镇村及工矿用地3530.64 万公顷（占4.41%）。城镇村及工矿用地中，村庄用地占比最高（62.13%），城市用地和建制镇用地分别占14.79%14.53%

2.流量情况（2020-2024 年）：国有建设用地供应以基础设施用地为主（2024 年占比62.6%），住宅用地占7.8%、商服用地占4.1%、工矿仓储用地占25.5%2024 年国有建设用地出让22.38 万公顷（同比降12.2%），成交价款 4.09 万亿元（同比降 19.1%）；2023 年末待售商品房 亿㎡，已供地未竣工居住建筑面积 105.8 亿㎡；2022 年全国人均城镇居住用地 45.1㎡，105 个大城市为 39.1㎡（国家标准 38人），大城市居住用地占建设用地比例平均 34.3%（北京 31.3%、上海 29.0%、广州 31.3%、深圳 24.8%）。

1.土地使用制度：核心围绕四大原则，一是十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，严守耕地红线；二是土地用途管制，将土地分为农用地、建设用地、未利用地，严控农用地转建设用地；三是节约集约用地，提高土地利用效率；四是国有土地有偿使用，通过出让、租赁等方式实现土地资源市场化配置。

2.土地管理制度：包括土地有偿有限期使用制度、国土空间规划与用途管制（划定城镇开发边界、永久基本农田红线等）、土地调查与统计制度、耕地占补平衡制度、土地督察制度（全国设个督察局）、土地征收补偿制度、不动产统一登记制度等。

1.早期土地有偿使用案例：1987 年深圳首次以招标（11 25 日）、拍卖（12 日，共和国土地第一拍）方式出让土地；1988 年上海虹桥开发区地块国际招标出让；1992 年海南洋浦27.353 平方公里土地一次性出让70 年。

2.当前改革热点：加快构建城乡统一建设用地市场（农村集体经营性建设用地入市试点）、低效用地再开发试点（北京等 43 个城市）、土地使用权到期续期政策（住宅用地2016 年提上日程，工商业用地2024 年明确需制定政策）、专项债券收购存量闲置土地。

3.土地财政问题：土地财政由土地所有、空间规划、预算外收支等制度耦合形成，虽推动城市化、工业化，但也导致土地资源错配、房价高企、政府债务风险等问题。2024 年土地和房地产相关税收中，契税5170 亿元（降12.5%）、房产税 4705 亿元（增17.8%），国有土地使用权出让收入相关支出50812 亿元（降8.6%），地方政府对土地收入依赖仍较严重但呈下降趋势。

住房制度是关于住房供给、消费、配置和使用的制度与政策安排，核心包括三大体系：

供给体系：以市场为主满足多层次需求，政府为辅提供基本保障，实现多主体供给、多渠道保障

消费体系：推行租购并举、梯级消费，目标是全体人民住有所居

配置使用：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善市场稳定长效机制。

传统住房制度实行低工资、福利性实物分配1949-1980 年住房供应严重短缺，且住房与单位绑定限制人口流动。1980 日，邓小平同志提出研究城市住宅建设与分配政策，标志着住房制度改革启动。

住房制度改革历经五个阶段，逐步实现住房商品化、社会化：

2017 年中共十九大明确住房制度方向：多主体供给、多渠道保障、租购并举，具体包括：

多主体供给：改变政府单一供地、开发商单一建房模式，鼓励社会力量参与。

多渠道保障：通过公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等覆盖住房困难群体。

租购并举：补齐租赁市场短板，支持专业化、机构化住房租赁企业，盘活存量住房。

不同城市根据实际调整保障与市场比例，如北京、上海保障与市场比例约 6:4，深圳约4:6。以 2024 年北京为例，计划供应居住用地1060 公顷（商品住房600 公顷、保障性住房460 公顷），建设筹集保障性租赁住房万套，竣工各类保障性住房万套。

1.新市民、青年人住房问题：需拓宽供应渠道（如保障性租赁住房），完善住房租赁市场监管。

2.保障与市场边界：需明确政府保障范围（如低收入群体）与市场作用领域（中高收入群体改善需求），避免功能重叠或缺位。

3.老旧小区与城中村改造：需界定政府责任（如基础设施配套）与居民、社会资本参与方式，解决资金筹措与利益分配问题。

4.住房维修资金与物业服务：需完善维修资金归集与使用机制，平衡物业服务质量与收费标准，推动物业与社区治理融合。

1.房地产分类：按用途可分为居住类（政策性住房、商品住房、青年公寓等）和非居住类（写字楼、零售物业、工业物流、数据中心等）；按交易方式可分为出售、出租；按投资视角可分为使用市场、资产市场。

2.房地产业范畴：包括房地产开发经营（不含房屋建设）、存量房地产买卖租赁、房地产管理（物业管理、中介）、自有住房服务等。根据 MSCI S&P GICS 分类，房地产业还涵盖房地产投资信托基金（REITs）、房地产相关服务企业。

房地产业是中国国民经济支柱产业，据刘鹤（2023 年达沃斯）与韩文秀（2022 年中国经济年会）表述：

房地产相关贷款占银行信贷比重近 40%

房地产业相关收入占地方综合财力 50%

房地产占城镇居民资产 60%

房地产业占 GDP 7%，加建筑业等相关产业达14%

2024 年全国居民人均消费支出中，居住支出占22.2%（北京达38.7%），中美统计差异在于中国自有住房服务应计租金核算不足，美国住房消费与投资合计占GDP 14.7%2024 年）。

1.市场细分：按用途（居住、商用、工业）、区域（全球、国家、城市、商圈）、交易方式（买卖、租赁、抵押）、物质形态（土地、现房、在建工程）等维度细分，不同子市场需求与供给逻辑差异显著。

2.运行规律：

长期有趋势（如城市化推动居住需求），短期有波动（政策、资金影响）；

存在景气循环，易出现过热与泡沫（如供需失衡、投机炒作）；

需政府干预（如限购、限贷、土地供应调控）以维护稳定。

1.房价收入比：2025 50 城房价收入比排名前五为深圳（28）、北京（24）、上海（22）、厦门（16）、杭州广州（15），后五为岳阳（）、蚌埠（5.2）、贵阳（5.3）、呼和浩特长沙（5.4）；新加坡 HDB 组屋房价收入比4.5-4.7，私人公寓 13.7

2.美国市场参考：2025 Q2 美国房价同比涨2.9%1975-2021 年名义房价年均涨幅4.6%，低于可支配收入增速（5.1%），房价泡沫风险较低；2024 年美国独立式住宅建造成本42.8 万美元，销售价格66.5 万美元，土地成本占比约13.7%

2021 年以来，中央多次提出探索、推动房地产新发展模式，核心原因是传统 高杠杆、高周转、高负债模式引发房企财务风险、高房价、金融风险、土地财政依赖等问题，需转向高质量、可持续发展。

1.目标导向：契合中国式现代化，实现高质量发展（绿色、智慧、安全）、人与自然和谐共生（低碳、生态）、全体人民共同富裕（住房可及性）。

2.问题导向：解决传统模式痛点，如房企高风险、房价收入比失衡、地方财政不可持续、金融风险积聚。

3.结果导向：以包容性（住房拥有率、负担率）、效率（价格波动、居住流动性）、可持续性（绿色空间、碳排放）为评判标准。

1.制度新模式：

完善住房制度：优化保障 市场供应结构，发展长租房、保障性住房。

改革基础制度：土地（集体用地入市、低效用地再开发）、金融（适配新模式的融资制度）、税收（房地产税试点）。

全生命周期管理：建立房屋安全体检、维修、养老制度，如借鉴日本维修储备金机制（平均每月约258 美元）。

2.企业新模式：

策略模式：轻重结合（开发运营）、专业化聚焦（如长租公寓、产业园区）、数字化（数据驱动开发）、ESG 驱动（绿色低碳）。

业务模式：从开发销售转向 开发 运营 资产管理，拓展代建、资管、物业服务；如凯德置地分拆为 凯德发展（开发，非上市）凯德投资（运营，上市），华润置地将大资管作为 第二曲线2024 年非开发收入利润占比 40%）。

产品模式：打造好房子（安全、舒适、绿色、智慧），如金茂 金玉满堂系列（44 个品类），适配全龄需求（适老、青年）。

1.政策支持：2024 年全国住房城乡建设工作会议提出五大举措：优化住房供应体系、建立 联动机制、推行现房销售、房屋全生命周期安全管理、完善全过程监管。

2.实践案例：

北京海淀朱房二期棚改：集体土地征收补偿 88 万元亩，原地回迁6100 套安置房，2025 月土地拍卖（华润中铁招商、建发摘地），楼面价8.92-9.51 万元㎡，网签均价12.68-13.5 万元㎡。

宜昌葛洲坝片区原拆原建：居民、政府、企业各承担1/3 成本，层旧楼拆建为74 户新房，新增面积按阶梯价购买，实现项目平衡微盈利。

数据驱动开发：电建地产贝好家 长安华曦府，运用 C2M 理念与贝壳数据，精准匹配需求，开盘即售罄，30 天网签15.8 亿元。

资产证券化（RWA）：新城发展将吾悦广场（1200 亿元资产）通过区块链拆分为 数字红包，新加坡某40 层塔楼拆分为10000 Token，最低100 美元可投资。

1.行业地位：房地产业仍为国民经济重要产业，但内部结构将持续调整，机会聚焦于保障性住房、城市更新、长租公寓、资产运营等领域。

2.行业分化：大型综合房企减少，区域性、专业化房企（如代建、养老地产）增加，企业需明确角色定位以应对竞争。

3.模式转型：新发展模式需行业内外协同，突破高地价、高杠杆瓶颈，通过制度创新（如集体用地入市、现房销售）、技术应用（数字化、RWA）、企业转型（轻重结合）实现高质量发展。

本学期课表

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