房企ESG：从“合规披露”走向“价值创造”丨智库

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

2025年上市公司中报披露已经结束。从上市房企半年报及ESG（环境、社会及治理）相关报告可以看出，随着房地产市场调整和模式转型，房企愈发重视短期经营效益与环境、社会和治理之间的平衡，逐步将ESG内化为商业模式的一部分，在ESG实践上开始从“合规披露”走向“价值创造”。同时，ESG表现也成为衡量房企可持续发展能力和投资价值的重要标尺。

今年年初，沪深北三大交易所出台《上市公司可持续发展报告编制指南》，对上市公司ESG报告编制进行规范；7月1日，中国证监会发布的《上市公司信息披露管理办法》正式生效。一系列ESG信息披露新规，要求上市公司在年报和半年报中增加对环境、社会和治理议题的披露，并鼓励采用第三方鉴证的方式提升报告权威性。这一政策导向不仅推动了房企ESG报告编制的合规性和信息透明度，也间接提升了房企对ESG价值的认知。

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从“合规披露”走向“价值创造”

从2025年半年报披露情况看，大部分上市房企按照中国证监会和交易所相关规定披露了ESG相关内容。总体呈现以下特点：一是披露信息更全面和量化。领先房企不再停留在定性描述上，而是披露更多量化成果，如节能数据、绿色建筑面积、帮扶人数等。二是ESG与核心业务深度融合，ESG不再仅仅是公益或品牌项目，而是紧密围绕“好房子”“保交房”“绿色建筑”“供应链管理”等核心业务展开，成为企业战略和风险管理的组成部分。三是创新与实践更加多样化。出现了生物多样性保护、供应链绿色化、公益创新等多种实践，探索更广泛的ESG外延。四是ESG管理正在走向体系化与精细化。领先房企不再满足于零散的举措，而是构建起系统化的ESG管理架构。例如越秀地产升级了“董事会-可持续发展委员会-执行小组”的多层次治理结构；华发股份建立起ESG三级管理体系，确保ESG战略的有效落地。

从半年报ESG相关内容看，上市房围绕环境、社会和治理三个维度大做文章，与企业战略相融合，深入挖掘ESG价值。在环境维度上，聚焦“双碳”与绿色建筑。房企纷纷制定量化减碳目标，并注重在项目全生命周期中应用绿色技术，如超低能耗建筑、装配式工艺、可再生能源等，在绿色建筑、节能降耗、可再生能源应用、超低能耗建筑等方面目标清晰，实践丰富。在社会维度上，房企的社会责任实践更多与主营业务结合。“保交房”成为履行社会责任的重要体现，保障性住房建设、代建业务成为践行社会责任、重塑行业信用的重要方式。乡村振兴探索更多与产业赋能结合，追求可持续发展。同时，对员工培训、健康与发展的投入披露也更加具体。

总体来看，2025年房企ESG实践正从“合规披露”走向“价值创造”，头部房企已经意识到，良好的ESG管理不仅能够管控风险、降低成本，更能开拓新业务，赢得社会信任，在转型发展中帮助企业构建起核心竞争力。在显性价值方面，通过绿色金融降低企业融资成本，投资绿色建筑提升运营效率，通过扩展ESG实践孵化城市更新、代建、保障性住房等新业务。在隐性价值方面，房企通过良好的ESG表现，提升产品溢价和品牌价值，增强企业抵御风险能力。

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ESG三维度具体表现

在环境维度上，绿色建筑认证体系的应用逐步从试点走向规模化推广。LEED、BIM以及绿色三星等国际和国内主流认证标准已经成为衡量房企绿色开发能力的重要指标。部分房企将绿色建筑理念融入项目开发全流程，推动行业整体向低碳、节能方向转型。但是，行业整体仍面临绿色建筑成本高、回报周期长等问题，导致中小房企参与意愿不足。

碳排放是环境维度的重要参考指标。万得数据显示，多数房企已经开始披露单位面积能耗下降率和清洁能源使用比例，反映出行业对碳排放管理的重视程度不断提升。例如华润置地凭借其在经营性不动产业务中的高效能源管理，实现了清洁能源使用比例的显著提升。另外，部分房企通过引入智能楼宇管理系统、分布式光伏发电等新技术手段，提升建筑运行阶段的碳排放效率。未来，随着碳排放权交易市场扩容和ESG信息披露制度强化，房企在碳减排方面的表现将成为影响融资成本和投资者信心的重要因素。

在社会维度上，社区责任履行成为房企ESG信息披露的重点。在旧改项目居民安置满意度和社区商业反哺公共服务的探索上，行业整体表现出较强的适应能力和社会责任意识。数据显示，今年上半年参与城市更新项目的上市房企数量同比增长18%，安置满意度有了明显提升，表明企业在推动城市更新的同时，更加注重居民的实际体验与反馈。此外，部分房企尝试通过社区商业运营反哺公共服务，例如在住宅小区内设立公益性质的社区服务中心、共享空间等，以提升社区的整体生活质量，增强品牌黏性。值得注意的是，尽管房企在履行社区责任方面整体趋势向好，但是部分企业因资金压力或项目推进缓慢，导致社区责任履行难以落实。在对弱势群体关怀、员工福利等方面，同样受企业资金压力因素影响，表现出不同房企间的差异化特征。

在治理维度上，风险管理与董事会多元化成为关注重点。整体来看，头部房企在构建系统化风险管理体系方面走在前列，而中小房企普遍面临治理能力不足问题。行业层面，随着监管层对房企ESG信息披露要求的提升，越来越多的房企开始重视风险识别与应对机制的建设。例如万科2025年中报披露了较为完善的财务风险预警机制、供应链风险应对预案以及合规风险防控体系，体现了其在治理方面的领先优势。但是多数房企的风险管理仍停留在表面，缺乏动态监测和科学评估手段。此外，由于房地产行业周期性强、资金密集度高，财务风险和流动性风险仍是治理结构中亟待强化的核心环节。

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房地产ESG面临的挑战

在房地产周期性调整背景下，房地产ESG实践为房企转型发展带来了新的机遇，同时，受企业经营业绩下滑等因素影响，房企ESG实践也面临诸多制约与挑战。

首先是区域市场分化对房地产ESG均衡发展的制约。由于不同城市层级在人口流动、经济活力以及政策支持力度等方面的差异，导致房地产市场呈现明显的结构性分化。这种分化不仅体现在土地市场和销售端，也深刻影响着ESG资源的配置效率。例如北京、上海这些一线城市ESG投资占比普遍高于全国平均水平，而三四线城市的ESG投入则相对薄弱，甚至在部分城市ESG投资规模与总市值的比率不足1%。这种不均衡的投入格局使得高能级城市在绿色建筑、节能减排、社区治理等领域走在前列，而低能级城市则面临绿色转型滞后的问题。此外，政策层面的倾斜也加剧了这一分化。例如在国家“双碳”目标下对重点城市群的扶持力度更大，而中小城市缺乏足够的引导和激励机制。这种分化对行业整体可持续发展提出了挑战。

其次是政策执行滞后对当前推动绿色建筑发展提出挑战。尽管国家层面不断出台相关政策，但在地方层面，由于审批流程复杂、配套细则尚未完善，以及监管能力有限，导致政策从发布到真正落地之间存在明显的时间差。这种滞后不仅延缓了绿色建筑项目的推进速度，还可能削弱政策的激励效果，使得企业在短期内难以获得足够的政策支持。此外，一些地方政府在绿色建筑认证方面的资源投入不足，导致审批周期延长，进一步加剧了政策落地的延迟。政策执行的滞后性已经成为制约绿色建筑规模化发展的关键因素，亟待通过优化地方行政流程和加强政策配套措施加以缓解。

三是在表外项目管理方面，潜在风险逐渐显现并可能传导至ESG评级体系。例如，一些房企在绿色建筑、节能减排、员工福利保障等方面存在表外项目执行不力的情况，一旦被曝光，不仅会削弱其ESG表现，还可能引发投资者对其长期可持续发展能力的质疑。以环境维度为例，部分房企在绿色施工、资源利用效率、碳排放管理等方面存在表外项目违规行为，这些行为虽未直接体现在母公司财务报表中，但在ESG评估中却被视为重大风险信号。同样，社会维度方面，表外项目中的劳工权益保障缺失、社区关系处理不当等时间也被纳入ESG争议时间的考量范畴。

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典型房企ESG实践案例

1.越秀地产

自2010年发布首份企业社会责任（CSR）报告以来，越秀地产便将可持续发展纳入企业战略核心，经过15年的深耕，公司已搭建了一套完善的可持续发展管理体系和政策体系。

在环境维度，越秀地产构建了“近零污染精装修”体系；在生物多样性评估与保护方面，参照自然相关财务信息披露（TNFD）框架，完成了对全价值链和10个重要项目城市的生物多样性评估；在数字化赋能碳减排方面，通过数字化手段推动全员参与减排。

在社会维度，越秀地产致力于构建有温度的社区。在社区营造与健康人居上创新性地提出了“可持续发展徽章”与“绿色生活路径”两大项目，旨在构建一个更具参与感和社会价值的社区生态体系；在乡村振兴和教育扶贫方面，聚焦教育平台与乡村振兴的协同发展，构建“教育链-产业链-人才链”深度融合的可持续发展模式。

在治理维度，越秀地产在2025年4月将“环境、社会及管制委员会”正式更名为“可持续发展委员会”，构建了自上而下的四级管理架构，强化了可持续发展的鞠策与执行机制。

越秀地产的ESG实践表明，ESG已经从一项成本投入转变为驱动企业长期增长和价值创造的核心竞争力。通过系统整合，将ESG深度融入企业战略、业务运营和企业文化，并精准地将ESG绩效转化为财务优势。

2.华润置地

华润置地作为房地产行业领军企业，其ESG实践已从单纯的履行社会责任，演进为一套集战略、执行、价值转化于一体的系统性工程，并形成了独特的“GROW生生不息”品牌体系。

在环境维度，华润置地将绿色低碳理念深入融入项目的规划、设计、建设、运营全生命周期。所有建筑项目100%按照绿色建筑标准设计，已拥有绿色建筑认证项目373个，认证面积达5717万平方米。在减碳方面，华润置地主动将2030年的碳排放强度下降目标从35%提升至45%，将碳管理延伸至上下游，携手供应商和租户共同迈向低碳转型。在生物多样性保护方面，华润置地参与的三亚海棠河生态修复项目，通过系统性改造，成功促成了300多种植物和鸟类回归，实现了商业开发与发展生态保护的共赢。

在社会维度，华润置地的社会责任实践紧密围绕“人”的需求展开，并将其与业务发展相融合。“润比邻”社群品牌是华润置地社区营造的核心，通过组建864个社群，构建了美好的社区链接。通过发起“润BA全国业主篮球联赛”等大型活动，提升社区凝聚力。乡村振兴与公益慈善方面，华润置地已高品质建成交付13座华润希望小镇。

在治理维度，华润置地在董事会层面设立可持续发展委员会，系统性修订了11项ESG相关政策准则，将ESG指标与高管绩效挂钩，确保了管理的有效性。此外，公司还积极参与《中国企业可持续发展报告指南》和《房地产企业ESG评价指南》等行业标准的编制，引领行业ESG发展。

3.万科

万科在2025年的ESG表现，可以说是在持续获得国际认可的同时，也面临着行业下行带来的严峻挑战。既有长期积累的领先优势，也有短期经营压力下的阵痛。

在环境维度，万科在绿色建筑领域的实践是其ESG表现的突出亮点。其所有新建项目已连续11年100%满足绿色建筑评价标准。其2024年总能源消耗中可再生能源使用占比达到10.31%。此外，万科还在积极探索“绿色租赁”，并积极引入激励租户节能的措施。

在社会维度，万科在员工保障方面，其员工培训覆盖率达到100%。供应上管理方面，万科对供应商进行综合指数（SCL）评估的覆盖率达到100%。在公益方面，截至2024年底，万科公益基金会已在多个领域累计投入超过10亿元。

在治理维度，万科建立了较为完善的合规与道德管理体系。其商业道德标准审计实现了每三年对全业务线及子公司100%的覆盖。但是受市场环境影响，万科在今年也暴露了多起ESG风险事件，这反映出行业下行阶段企业面临的流动性压力，同时也暴露出集团层面的ESG管理制度在向下渗透和执行时可能面临的挑战。

（此文刊于中国房地产报9月22日11版 责任编辑 苏志勇）

值班编委：樊永锋

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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