重启恒大上海地块，“千亿级煤企”伊泰集团能否成功“淘金”？

于帅卿 中房报记者 刘亚丨北京报道

搁置近5年，恒大集团未竟的“顶豪梦”，正被一家内蒙古能源巨头重新点燃。

近日，上海规划和自然资源局官网公示了原恒大集团虹口区北外滩街道HK286A-03a号地块的建设工程设计方案。这个曾被恒大集团寄予厚望、计划打造顶豪的核心地块，如今由内蒙古能源巨头内蒙古伊泰集团有限公司（以下简称“伊泰集团”）接手，即将以 “改善型豪宅” 的定位重启开发。

这场跨越5年的地块易主，不仅是恒大集团债务重组的又一落地案例，更揭开了 “煤炭工业旗帜” 伊泰集团跨界地产、进军一线城市的战略考量。

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5年曲折易主路

北外滩与外滩、陆家嘴构成上海核心滨江 “三足鼎立” 格局，HK286A-03a与03c 两宗地块因紧邻白玉兰广场、直线距离黄浦江仅300米，2020 年一经出让便被冠以“钻石地块”之名。

当年 9 月，恒大集团在38轮激烈竞价中击败保利发展，以 22.95亿元总价拿下这两宗历史风貌保护旧改地块，成交楼板价约5.1万元/平方米，溢价率 10.87%。

恒大集团原计划将其打造为 400平方米左右的顶豪大平层 “恒大外滩天玺”，作为其上海核心资产的标杆。然而，资金链危机爆发打乱了所有计划。

为快速回笼资金，恒大集团拿地后迅速将项目 70% 股权转让给光大兴陇信托旗下子公司，自身仅保留30%股权。2021年恒大集团陷入财务困境后，项目彻底停滞，地块面临闲置处罚与回收风险。

直到 2023 年底，恒大集团将剩余30%权益全部转让给光大信托，正式退出。令人意外的是，短短15天后，光大信托便将30%股权转让给伊泰置业（上海）有限责任公司。

根据公示信息，该项目的建设单位为上海恒耕置业有限公司。股权穿透显示，该公司由伊泰置业（上海）有限责任公司全资控股，而后者又由内蒙古伊泰投资股份有限公司100%控股，项目最终的实质控制方正是“煤老板”伊泰集团。

与恒大集团最初规划不同，最新公示方案显示，HK286A-03a 地块用地面积 9963.6平方米，容积率 3.47，将打造 2 栋高层住宅、1 幢保障房及复合商业配套，计容建筑面积 34586.76平方米。

相邻的 HK286A-03c 商办地块总建筑面积1.57万平方米，容积率4.03，已于2024年10月完成方案公示。

伊泰置业内部人士曾透露，该项目作为伊泰集团在上海的首个住宅项目，将摒弃现有 “天骄”“华府” 等产品线，以全新产品系主打“改善型豪宅”，并非恒大集团原计划的超大面积顶豪。

“这是典型的‘产品定位下沉’策略。” 有业内人士分析表示，伊泰置业选择中小户型改善产品，既贴合北外滩当前市场需求，也能凭借 5.1万元/平方米的楼板价（远低于 2024 年绿城北外滩地块 12.6万元/平方米的楼板价）形成成本优势，有望以“高性价比江景住宅” 切入市场，成为区域高端产品的差异化补充。

然而，伊泰集团在上海高端市场的“首秀”面临严峻挑战。2025年的北外滩高端住宅市场正迎来“神仙打架”，金茂璞元、华润外滩瑞府、绿城北外滩项目相继入市。

8月初，金茂璞元99套房源以均价16.6万元/平方米推出，认购率约175%；外滩瑞府锚定总价2000万~3000万元级；绿城项目预计推出建筑面积200~310平方米大户型，价格或将冲击20万元/平方米。

相比之下，伊泰集团项目仅规划2栋住宅，且包含大量商业配套，产品的纯粹性和市场接受度面临考验。

同时，地块内还保留着约5600平方米历史保护建筑，规划要求完整保留20世纪20年代~30年代的建筑格局，商业占比需达35.55%以上，办公占比不超过20%，且商办部分须整体自持至少20年，对开发商的运营能力提出了极高要求。

此外，市场对伊泰集团的品质信任度仍需夯实。有网友反映，其接手的呼和浩特伊泰・华府瑞吉一期存在“减配”“实际与宣传不符”问题。

更值得关注的是，2025年7月，伊泰控股的内蒙古展丰房地产开发的伊泰・华府瑞吉（西区）项目曾发生车辆伤害事故致1人死亡。

这些过往争议都在提醒着伊泰集团，上海项目需在品质管控与安全生产上投入更多精力，才能打消购房者顾虑。

针对“如何克服品牌影响力不足”“已交付项目品质投诉是否建立标准化处理流程” 等市场关切问题，记者致电致函伊泰置业集团寻求回应，其工作人员表示，“不清楚具体情况，且无法联系到相关负责人”。截至发稿，尚未收到采访函回复。

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能源巨头的跨界底气

能在恒大集团债务重组中接手上海 “钻石地块”，并敢于挑战一线城市豪宅市场，伊泰集团的底气源于其深厚的企业实力。在上海地产圈，“伊泰” 的名字或许略显陌生，但在煤炭行业，它是响当当的 “鄂尔多斯标杆”。

内蒙古伊泰集团成立于1988 年3月，最初由创始人张双旺带领21名行政超编人员、以45 万元启动资金起步，历经多次创业尝试后，凭借鄂尔多斯丰富的煤炭资源转向煤运主业，逐步成长为以 “煤炭生产、运输、销售为基础，铁路、煤化工为核心，房地产、现代农牧业为互补”的大型清洁能源企业。

如今的伊泰集团，已是中国企业500强（2024 年排名第449位）、中国民营企业500强（2024 年排名第227位），拥有74家控股子公司、总资产超1000亿元、员工6300余人，业务覆盖国内20多个省区市及俄罗斯、澳大利亚等国。

伊泰集团的稳健发展，离不开创始人张双旺的掌舵。这位曾登顶 “内蒙古首富” 的企业家，在37年创业历程中经历多次关键转折。

1998年推动公司从纯国企改制为“国有控股 63%+ 职工持股37%”；2001 年在煤炭行业寒冬中，又迎来鄂尔多斯市政府国有股全部退出，实现全员持股的民企转型；此后抓住煤炭市场红利期推进机械化改造，带领伊泰集团进入跨越式发展阶段。

在资本运作上，张双旺同样展现出远见。1997 年推动“伊煤 B 股”上市，2012年实现H股上市，为企业募集大量发展资金。截至2024年，张双旺与其子张东海以170亿元财富上榜中国民营企业500强。

不过，2024年8月的管理层变动曾引发市场关注。伊泰集团董事长、法定代表人由创始人张双旺之子张东海变更为刘春林，父子二人正式退出管理层。这一变动曾引发市场热议，甚至传出 “张双旺移民美国” 的传言，伊泰集团未予回应。

从公开信息看，张双旺家族仍牢牢掌控伊泰集团。天眼查显示，张双旺持有集团控股股东内蒙古伊泰投资股份有限公司 37.54% 股份，张东海持股 3.78%，分别为第一、第二大股东，张双旺仍是实际控制人。这种 “管理权移交、控制权保留”的模式，确保了伊泰集团战略的延续性。

房地产虽然不是伊泰集团主业，却是其 “非煤产业互补” 战略的重要板块。天眼查显示，张双旺名下现有8家房地产公司，包括上海恒耕置业有限公司、内蒙古伊泰置业集团有限责任公司、内蒙古伊泰置业集团有限责任公司、唐山曹妃甸伊泰房地产开发有限责任公司、内蒙古伊泰景泰房地产开发有限责任公司、海南伊泰置业有限责任公司、伊泰置业 （成都） 有限公司、内蒙古展丰房地产开发有限责任公司。

其中，2006 年成立的内蒙古伊泰置业集团有限责任公司是核心平台，拥有二级开发资质，注册资本90亿元，总资产近200亿元，已形成 “一体两翼” 布局。以北京、内蒙为主体，东部沿海、西南成渝为两翼，累计开发面积超 440万平方米，形成“伊泰天骄系列”“伊泰华府系列”“伊泰晴翠系列”三档成熟产品线。

此次接盘上海北外滩地块，并非伊泰集团首次 “援手” 恒大集团。2022 年，它曾斥资11亿元拿下呼和浩特地块，绑定恒大悦府复工保交楼任务，展现出强劲的资金实力与资源整合能力。

如今落子上海，对伊泰集团而言，北外滩项目不仅是一个单纯的地产项目，更是其叩开一线城市市场、提升地产板块品牌力的 “敲门砖”。这家西北能源巨头能否在上海滩成功“淘金”，仍需市场给出最终答案。

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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