楼市大势急需以资金之矛攻“多难”之盾丨社评

8月18日，国务院召开第九次全体会议提到房地产工作时强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

最令市场期待的是，这次会议还强调要进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。

根据形势和任务，房地产市场止跌回稳急需狠抓商品房收储和城市更新的落实，这是立足当前、着眼长远的根本性发展大计。

这一轮房地产市场调整从2021年下半年开始，持续到现在已经4年时间，4年来企业从高负债、高杠杆、高周转的粗放发展模式切换到了追求稳健和有质量发展的轨道，房地产行业也从“有没有”转向“好不好”的追求高质量发展新模式。在这种新旧动能的转换期，市场出现了剧烈的变化，尤其是楼市价格的稳定已经深刻影响到居民的消费动力，市场不稳，人们就会顾虑就会持币观望，购房需求就难以释放。要稳住楼市就要去库存，大力收储存量商品房用作保障性住房则是消化房地产库存的最好办法，这项工作不仅有利于消化已建成的存量房，还有利于增加保障性住房供应，这对于进一步做好住房保障事业大有增益。从数据看，国家统计局发布的1至7月商品房竣工待售面积达4.0536亿平方米，在建施工面积为44.5107亿平方米。在房地产市场还处在深度调整期，待售库存和新建住宅都面临消化与销售的巨大压力，加上二手房的放量入市，更削弱了人们购房的意愿和信心。

去年9月以来，中央多部门大范围降低居民购房门槛和成本，激活了居民的常规新增需求；现在，政府层面向企业收购待售商品房用作保障性住房，是对常规新增需求的重要补充，这项工作的推进与落实得好不好，已经成为衡量稳住楼市的重要标准。此前3000亿元的保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。但是，要消化存量商品房的收储规模达到万亿元级别以上，有机构测算当前收储所需资金可能超过5万亿元。我们认为，如果地方政府在资金上获得突破性支持，其收储的步伐就会大大加速，在消化部分存量商品房的过程中，就会有效提振市场信心和预期，这样反过来可能不需要用完所有的资金额度，前提是前期收储资金投入要有力度，以避免“僧多粥少”局面而消弭政策应有的作用。

另外，在推进城市更新方面，中办、国办在今年5月份已专门发布文件作出明确的部署与要求。城市更新工作具有多重效应，既是推动城市高质量发展的关键抓手，也是满足人民美好生活需要的重要举措，还是扩大住房需求的有效途径。城市更新、城中村和危旧房改造，对于巩固房地产市场止跌回稳的作用和意义不言而喻。

城市更新工作能不能很好推进与落实，最主要的是土地政策和金融政策，从根本上说就是金融政策、财政政策和税收政策要加大力度、配合上阵。在金融政策方面，应鼓励商业金融机构创新城市更新的金融支持的产品，比如开发城市更新专项金融产品，提前介入城市更新的财务投资工作中去，金融机构的利润本来就是在服务实体经济当中取得，要认识到城市更新和高质量的房地产开发本身就是实体经济，而不是风险，引导金融资金流向潜力的城市更新和房地产项目，不仅金融机构获得了经济收益，也激发了市场活力，并起到稳住楼市的效用，这是多赢格局，也是大局要求。

财政政策在城市更新中历来起着重要作用，专项债、超长期国债是城市更新拓宽资金来源的一个重要渠道。现在，各地都在积极争取中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等各类中央资金，以切实推动落实城市更新、城中村和危旧房改造工作，地方对这项“纾困”工作的期待是，加紧“扩需扩容”、加力“援地援企”，财政资金具有“四两拨千斤”的导向作用和乘数效应，以财政促进金融，打通城市更新资金渠道，地方就会如鱼得水、主动进取，就能点面突破，高质量完成城中村和危旧房改造目标。而在税费方面，对于城市更新也急需作出减免的政策性安排，尤其是在企业所得税上给予中长期的免税和减半缴纳。减税降费对于巩固房地产市场止跌回稳具有立竿见影之效，实际上也是“放水养鱼”、涵养税源的最好办法，“留得青山，赢得未来”也是税收政策之义。

地方政府也不能光坐等“天上掉馅饼”，要创新资金调配机制，想办法联合各类优秀企业组建城市更新基金，央地形成合力，在城市更新和商品房收储中发挥1+1大于2的效果。

这些“看得见的手”发挥组合效应、乘数效应，也会增强社会资本的信心，他们会有兴趣并抓住机会积极地参与到城市更新工作中，形成良性互动，激发市场活力。

对中央在巩固房地产市场止跌回稳的方针政策和工作部署，目前要落实在行动中，不能停留在会议上和口头上。各部门、各地方要全面落实工作责任制，对每一项稳住楼市的任务有布置、有要求、有检查，一抓到底。要坚持高标准、严要求，每项任务都要有人负责，有明确的时间进度和工作质量要求，定期汇报，强化考核，严明奖惩。要建立健全问责制，完善绩效考评，强化责任追究，提高执行力和公信力，同时深入调查研究，及时发现问题，积极加以解决，推进健康发展。

（此文刊于中国房地产报8月25日01版 责任编辑 何可信）

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