大租赁时代到来：贝壳惠居的多元化供给与互补实践

租房，已不再仅仅是城市迁徙的过渡方案。

当2.6亿租住人口成为常态，当“90后”“95后”新生代租客占比突破60%，一场关于“居住品质”的深刻变革正在租赁市场发生。

8月20日，2025中国住房租赁发展论坛上，贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群指出“大租赁时代”已经到来，其核心特征正是需求的多元化、服务的专业化以及充分的市场化。

从供给模式来看，当前租赁市场分散式房源仍占主流，但“机构化托管”需求在租客与业主两端同步爆发。业主对“省心、收益稳”的托管需求增长，与租客对“透明、服务好”的租房需求形成共振。

而在需求上，租客画像也在面临重构。家庭型租客崛起，平均年龄上移，对稳定性与社区归属感需求激增。新生代租客，如“90后”“95后”占比超60%，将“居住品质”从“可选项”升级为“必选项”。

市场的结构性变化，开始推动市场从粗放的“价格战”转向深层次的“服务力”比拼。维修响应速度、保洁质量、费用透明度等细节，成为用户决策的关键砝码。

传统租赁市场侧重交易本身，多以吃差价完成交易切割或做一次性服务交易，这就导致租房行业信息不对称、服务缺位、流程繁琐、纠纷频发。而贝壳惠居的“集中式+分散式”业务矩阵，正是对市场多元需求的精准回应。尤其是其自营房屋托管品牌贝壳省心租，正以轻资产托管模式，开辟租赁发展新路径。

截至2024年底，贝壳省心租在全国13个城市累计服务客户数量约180万，仅北京累计服务客户数量就已超过43万。此外，其续约率提升至54%，房源空置周期从15天压缩至12天。

在租赁业务客单价如此低的情况下，贝壳省心租何以跑出这样的规模和效率？

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贝壳省心租的“轻”与“重”

一直以来，前期投入大、整体回报周期长都是长租行业与生俱来的“硬伤”，也因此，长租赛道上“暴雷”事件层出不穷，但在贝壳惠居看来，这并不代表机构化租赁的方向是错的。

清华大学五道口金融学院副院长、房地产与金融科技研究中心主任张晓燕表示，从国际经验来看，美国和英国的租赁住房专业运营管理服务已发展成熟。在机构化比例方面，两国均有超半数业主选择使用托管或资管服务，其中美国为52.7%，英国为51.2%。中国住房租赁市场的机构化、专业化运营，也将成为未来发展趋势。

在她看来，轻资产托管模式是未来住房租赁经营的必然趋势，该模式通过整合分散化房源、提供标准化服务，以 “无差价、重服务、低空置、强渠道” 为核心机制，覆盖从租客精准匹配、租金代收代缴到日常维修维护、租赁纠纷协调的全周期服务。

王拥群认为，贝壳省心租的规模能够实现快速增长，其核心在于对“轻资产托管”模式的创新演绎——“轻”在资产，“重”在服务，核心在效率。

在模式构建上，贝壳省心租打破行业"差价"潜规则。以“随行就市，租金透明，不吃差价，低空置期安心托管“的价值主张，建立了用户信任基石与安心保障

在低客单价行业，要实现盈利必须做大规模，没有规模支撑的生意很难形成。因而在轻资产托管模式，与贝壳5.5万家门店和49万经纪人支撑下，贝壳省心租迅速跑出规模优势。

规模只是跑通模式的第一步，隐于其后的超高效率，才是让贝壳省心租庞大体量运转的关键。

在收房效率上，贝壳惠居资管经理人效持续提升，实现稳定与高效的规模扩张。对收入的房源，贝壳省心租也有相对严苛的考核标准，重点聚焦交易量高的热门商圈或者楼盘，并对房屋的品相做好把关，明确收房的品相标准，针对无产权证、凶宅、环境较差等房源有明确禁收规则。

在出房方面，贝壳省心租在贝壳海量用户基础和高效集中带看下，已将房源空置周期从15天压缩至12天。

同时，贝壳惠居独创“六芒星”协作网络，坚持“分工专业+合作提效”的服务理念，对服务者角色进行专业化分工，共分为六个角色：云管家、资管经理、租务管家、供应链师傅、客户经理/经纪人、服务管家，统称为“六芒星”。

六大角色分别负责房源开发、客户匹配、签约服务、租后维护等工作。通过高度协同与数字化赋能，从而实现人效和服务水平的提升，促使服务走向专业化。

轻资产托管模式，规模化和效率化是关键，穿透性服务是支撑。贝壳省心租模式跑通，就需要在业务与利润之间，服务与增长之间取得平衡，这是其盈利模型成立的关键。

王拥群认为，在“不吃差价”的前提下，贝壳省心租的盈利空间来自于两点，其一是规模效应摊薄成本，庞大的房源基数摊薄了运营、技术、人力等固定成本；其二是服务价值变现，将零散、非标的维修、保洁等服务整合为标准化、高响应的产品包，让“服务”本身成为可被用户认可并付费的价值。

为了满足客户差异化需求，贝壳省心租打造一整套精细化管理体系，覆盖租前、租中、租后全生命周期，涉及租前房屋检修、房屋交割、租后服务、解约/续约、退租等业务场景，将“专业托管”与“安心租住”转化为每一天、每一单服务中的具体行动与可见成果。700+项免费维修、专业保洁、7*24小时响应等全周期服务，显著提升租住体验。

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大租赁时代的多元化实践

传统租赁市场长期存在一个悖论：租客难以快速识别真正优质的房源，而在“反正能租出去”的观念支配下，房东也缺乏提升和维护房屋品质的动力。贝壳惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品质分，破解了这一困境。

HQI品质分通过多维度数据模型，对平台所有房源（含普租、公寓、贝壳省心租）进行统一、透明的量化评估，从数据上明晰“好房子”标准。

具体来说，贝壳惠居将长期的行业洞察与大数据模型相互验证，围绕房况装配水平、租金竞争力、信息完备度及质量、生活便利性、支付灵活性五大核心维度来为房源品质打分，判断其对用户需求的满足程度。

在消费端，分数排名靠前的品质好房将会被划分为三个等级——钻石好房（全城房源的佼佼者）、黄金好房（卓越精品的好房）、白银好房（值得一看的好房），依托直观的分级标识结合智能推荐，帮助用户简化决策流程，快速看到好房，租到好房。

在服务者端，系统会提供结构化智能分析报告，涵盖该房源的各维度得分明细、可操作性改进方案，既助力其精准推荐品质好房，也指导针对性的房源改造优化，结合“品质优先”的流量分发规则，实现“服务效率-平台品质-用户口碑”的正向循环。

明确、客观的评价体系，也让行业有了切实变化，HQI品质分和庞大体量，将引导市场资源向优质供给倾斜，推动整体品质升级。

在王拥群看来，HQI品质分不仅是一个评价工具，更是贝壳惠居推动租赁市场从“价格导向”转向“品质导向”的战略支点，与贝壳省心租的“服务升级”理念深度契合，共同构成贝壳惠居“品质租赁”生态的核心基础设施。

当前，贝壳惠居在大租赁市场，已经提出了多元化的解决方案：“集中式公寓+分散式” 的业务矩阵。

在集中式公寓品牌合作层面，贝壳惠居连接了5000多家机构伙伴，通过房源共享、流量互通、流程协同，帮助机构提升运营效率。

此外，通过委托运营、联合运营等模式，以数据洞察用户需求为核心的C2M理念打造集中式租赁住房业务，形成“新青年公寓”、“海盐公寓”两个定位于品质青年社区及中高端白领公寓业务品牌。

而在分散式，则提供普租和贝壳省心租。

贝壳省心租的本质，是以平台化、标准化、数字化的方式，系统性解决分散式租赁市场的核心痛点——服务缺失与效率低下。它并非取代普租（满足基础、灵活需求的市场底盘），而是与其形成互补，共同构成满足市场分层需求的完整解决方案。

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专业分工与生态共赢

在张晓燕看来，租赁机构向轻资产托管模式迭代，其与用户的关系已从过去的“零和”关系转为“正和”关系。机构不再依赖单纯追逐租金高溢价与用户争利，而是依托托管服务路径，将传统的租赁中介关系升级为深度绑定的租赁服务关系。

以贝壳省心租为代表的轻资产托管实践，揭示了大租赁时代的生存法则：“效率+服务”双轮驱动是规模化、可持续发展的必由之路，其意义远超单一企业成功。

它为行业带来协作新范式，证明了“轻资产托管+平台赋能”模式的可行性，为中小机构指明方向——不必追求大而全，可在维修、保洁、特定区域运营等细分环节深耕，成为生态中的专业服务商。

贝壳惠居开放的技术能力，如HQI标准、流程管理系统，可降低行业整体数字化门槛；其建立的维修响应、保洁服务等标准，为行业树立标杆，推动整体服务水位提升。

贝壳省心租的成功，本质是系统性提升分散式租赁市场交易效率和居住体验的成功。它通过标准化、数字化重构了服务流程，通过规模化、生态化降低了运营成本，最终让“透明不吃差价”的价值主张与“盈利可持续”的商业模式得以兼容共生。

从交易场到生活场，贝壳省心租是市场对“租住品质升级”这一不可逆趋势的回应。它与基础盘“普租”共同构成了满足多元化需求的完整拼图。而HQI品质分评价体系的引入，则为市场提供了识别和奖励“好房子”的标尺，加速了品质供给的释放。

当“好房子”能被高效发现，当“好服务”能被清晰感知并稳定获得，租房体验将发生质变——从充满不确定性的“交易场景”，进化为可预期、有尊严、具归属感的“生活场景”。这不仅是贝壳惠居通过贝壳省心租等实践所描绘的愿景，更是中国住房租赁市场走向高质量发展的核心内涵：让每一个人，无论购房还是租房，都能在城市的灯火中，真正实现“住有所居，居有所安，安有所乐”。

值班编委：李红梅

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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