张其光：聚焦存量提质增效，把握行业发展契机
中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光
在近日召开的中央城市工作会议上，习近平总书记发表重要讲话，立足新时代我国城市发展新形势，科学回答了城市发展为了谁、依靠谁以及建设什么样的城市、怎样建设城市等重大理论和实践问题，为房地产行业发展指明了方向。房地产行业将在现代化人民城市建设中迎来新的发展契机。全面把握中央城市工作会议精神
会议对我国城市发展作出了“两个转向”的重要判断，一个是我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，另一个是城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议明确了城市内涵式发展的战略取向，强调了城市更新的重要抓手作用，提出了建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市建设目标，部署了“一个优化、六大建设”重点任务。面对城市发展的新形势，房地产行业必须顺应时代、主动转型。一是发展重心要作出调整：从过去依赖增量开发建设，转向以存量提质增效为优先战略。二是企业要主动作为：积极投身存量改造实践，发挥市场主体优势，推动改革创新，依托专业能力，落实重点任务。房地产行业要把握从增量扩张向存量提质增效的战略转型机遇，将行业发展融入现代化人民城市建设的大局之中。
分类实施存量改造
准确把握改造内容和改造方式是存量提质增效的核心环节，应根据改造对象的特点确定改造方式，分类实施改造。危旧片区：拆除重建对于安全隐患突出、环境恶劣，通过综合整治难以有效改善的危旧房屋片区，拆迁仍是必要的改造方式。在拆迁过程中，必须充分保障拆迁户的合法权益。当前普遍采用一次性、一揽子拆迁补偿模式，应逐步完善拆迁补偿机制，推动从一次性补偿向逐步、逐年补偿转型。在操作层面，可以让拆迁户以补偿权益入股项目公司，通过项目运营逐年分红。这种模式既降低了当期拆迁成本，又能为拆迁户提供稳定的长期收益，实现短期减负与长期保障的平衡。老旧小区：环境治理对于建筑结构尚可，但配套设施滞后的小区，环境改造是提质增效的重点。这类小区普遍存在配套基础设施老化、公共空间不足、服务功能缺失等问题。受限于老小区内部空间狭小，改造工作需内外并举。在小区内，应着力完善给排水、供电、供暖等基础设施，优化交通流线。在街区层面，需对停车难、公共空间不足、服务设施缺失等问题统筹谋划，活化利用街区低效空间、推动设施共享、在15分钟生活圈内补齐服务设施短板。既有建筑：推进适老化改造我国人口老龄化程度正在快速加深，在既有建筑物微改造过程中，适老化改造需求紧迫。改造要兼顾公共空间与私人空间：在公共区域，通过加装电梯，设置无障碍坡道，安装扶手及休息座椅，方便老年人出行；在私人居所内，应根据老人的身体状况和居室实际条件，提供个性化改造方案，例如：安装紧急呼叫按钮，增设卫生间防滑设施，调低厨房操作台高度等，提升居住安全性与舒适度。创新改造融资机制
构建长期可持续的资金支持机制是推动存量提质增效的关键突破口，需根据存量改造项目资金需求特征，设计并创新融资模式。存量改造面临融资瓶颈存量改造项目存在资金需求量大、回报周期长、项目现状权益不足、不可控风险因素多等特点。当前主要依赖政府财政投资和银行贷款等债务融资，存在结构性矛盾：一是期限错配风险突出，债务还款周期通常较短，而改造项目实施周期不确定性高、回报周期长，不能满足改造运营需求；二是融资增信难度大，改造项目前期缺少抵押物，增信担保措施有限，加之还款来源不确定性高，严重制约了银行贷款空间；三是融资环境趋紧，地方政府土地出让金收入减少，财政投入能力减弱，同时银行限于风险偏好，对项目自有资金比例、还款能力及抵押物要求趋严，项目融资难度进一步加大。据住房城乡建设部测算，我国城镇有300多亿平方米存量住房需要改造。单一的债务融资模式难以支撑，亟待创新融资机制，引入长期耐心资本。构建权益型融资机制保险、信托、基金、理财等资金机构，具备资金规模大、期限长、追求稳定收益的特点，与存量改造高度契合，当前已有部分机构在城市更新项目中开展探索实践。应推动“债务融资”逐步向“权益融资”转型，吸引长期资金投资。具体而言，可以采取“项目公司+基金”的模式：由存量房屋改造项目的实施主体成立项目公司，负责项目的投资、建设与运营；同时设立专项基金，吸引长期资金持有者作为有限合伙人（LP）注入资金，项目公司作为普通合伙人（GP）负责资金运作。在收益分配方面，有限合伙人通过基金份额获得分红，项目公司则通过项目运营获取管理费和超额收益。在风险承担方面，有限合伙人在其出资范围内承担有限责任，最终风险由项目公司承担。在这种模式下，存量改造项目获得长周期资金；投资人得以实现风险可控的长期收益；项目实施主体在超额收益激励下充分发挥专业能力，提升项目运营质效。全过程落实重点任务
切实提升人民生活品质是存量提质增效的根本目的，要认真践行人民城市理念，将重点任务融入存量改造全过程。在优化城市体系方面，充分考虑新市民、新就业群体居住需求，在改造项目中保留一定比例的低价住房供给，助力农业转移人口市民化。在建设创新城市方面，积极改造利用老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋，盘活存量低效用地，激活城市存量资产潜力。在建设宜居城市方面，提升既有建筑性能，整治老旧小区环境，补足服务设施短板，落实租购并举制度，全面提升居住舒适度和便利性。在建设美丽城市方面，广泛应用绿色环保材料，推进建筑节能改造，提升社区绿化水平，推动绿色可持续发展。在建设韧性城市方面，排查结构安全隐患，升级社区基础设施，强化消防管理，系统提升综合抗灾能力。在建设文明城市方面，对具有历史文化价值的建筑和街区进行保护性修缮，开展活化利用，传承文化记忆，延续历史文脉。在建设智慧城市方面，部署智能化基础设施，应用智慧解决方案，构建社区智慧管理平台，定制适老化智能服务，提升居民生活便捷度和社区运行效率。积极发挥协会作用
在促进存量提质增效、建设现代化人民城市的进程中，行业协会作为连接政府、企业与社会的关键枢纽，肩负着传递政策导向、凝聚行业力量、促进交流合作的重要使命。协会将在以下几个方面重点开展工作：加强思想引领，深化政策宣贯将学习领会中央城市工作会议精神作为首要任务。协会内部在学深悟透的基础上，积极组织会员单位开展系统性学习研讨。引导会员单位深刻把握会议对我国城市发展形势“两个转向”的重要判断，推动会议精神在全行业落地生根。凝聚行业智慧，推动创新破题存量提质增效是房地产行业的新课题，诸多难题尚待破解。协会将着力搭建行业交流平台，推广成功案例与实践经验，促进先进技术和创新模式传播应用。同时，深入开展专项课题研究，系统梳理企业优秀实践和共性诉求，形成高质量研究报告，及时向政府建言献策，推动政策优化与制度创新。汇聚专业能力，赋能项目实施房地产企业的专业能力，是存量改造高质量实施的有力支撑。协会将构建精准、高效的项目对接机制。一方面，整合会员单位在开发运营、养老健康、绿色低碳等领域的专业力量。另一方面，主动对接各级政府，收集存量改造项目信息。搭建项目对接平台，实现项目需求与市场主体能力的精准匹配。中央城市工作会议擘画了新时代城市发展的宏伟蓝图，为房地产行业转型发展指出了清晰的路径。面对城市发展从增量扩张向存量提质增效的历史性转变，房地产行业要主动拥抱变革，调整发展模式，聚焦存量改造；协会要充分发挥桥梁纽带作用，凝聚行业共识，推动转型发展。
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