中央城市工作会议为房地产转型带来的启示丨智库

赵燕菁/文

中央城市工作会议提出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，这一论断意味着我国房地产也从增量扩张转向存量发展阶段。目前整个房地产行业都严重低估了这次转型的系统性和复杂性，仍然幻想通过增量房地产市场调整实现向存量房地产的转型。

要知道，增量房地产和存量房地产的商业模式完全不同，两者的政策目标、财务逻辑乃至工程技术不仅不能照搬，有些甚至会完全相反。整个行业需要进行彻底改造和重新设计，才能适应城市发展从“增量扩张”到“存量提质”的转变。

一、政策目标的转变

首先，减少增量，提升存量。减少增量很好理解，那就是降低新开工量，减少新增供地。放弃用卖地收入和房地产销售等增量指标衡量房地产是否恢复。提升存量，简单讲就是扭转房价预期。市场交易价格，不仅影响买卖双方，更主要的作用是给没有进入交易的存量不动产定价。只要房价恢复，就算没有一平方米增量，市场主体（家庭、企业和地方政府）的资产负债表也会修复，社会总财富也会增加。

其次，要把存量资产的流动性作为房地产最重要的指标。所谓流动性就是存量不动产可以在市场上随时套现的能力。衡量存量不动产流动性最主要的指标就是去化周期，去化周期越短，流动性就越好。城市主管部门应当放弃增量阶段的价格指标，转而将去化周期作为核心指标——一个城市如果超过中央规定的去化周期，就应自动停止供地，通过市场逆回购等措施，恢复到国家规定的去化周期。那些去化周期长期居高不下的地方政府应当被坚决问责。

第三，扭转房价预期。因为只有房价预期上涨，城市的资产才有更好的流动性。有人不理解，为什么增量发展阶段要限房价，存量发展阶段要保房价？这是因为增量发展阶段大部分居民要买房，房地产政策的目标，是要让居民买得起房；而存量发展阶段大部分居民已有房（或在供房），房地产政策的主要目标是要让居民买的房保值、增值。增量阶段购房需求要靠保障房，而不是打压商品房价格。放开房价管制，首先应该扭转的是主管部门对房地产“泡沫”的理解。“好的”房地产政策是快速“处理”泡沫破裂，而不是提前“预防”泡沫破裂。

第四，“市值管理”。各地政府应该像上市企业那样对城市进行市值管理并将其纳入每年的政府工作报告。城市政府应该通过财务优化、资本运作、预期管理等工具管理城市的“市值”。如果说增量时代，GDP是衡量政绩的重要指标，存量时代的“市值”（也就是房价）就应该是更重要的指标。那些靠卖地刷政绩的城市政府可能会因为城市“市值”下跌被问责。

二、商业模式的转变

有一种流行的观点，认为进入存量时代整个房地产业就会自然消失。这一观点是完全错误的。其实，只要看看那些先进入存量的行业是否消失，就会知道房地产进入存量时代的是否会消失。

截至2025年4月，全球智能手机总量已经达到74.2亿部，接近全球人口总数，手机制造业会突然消失吗？还是截至2025年，美国汽车总量高达2.9亿辆，有人会认为美国汽车制造业会倒闭吗？当然不会。相反，存量越大的行业，反而规模越大。为什么？因为存量时代增长的主要方式是迭代、更新。进入存量的房地产也会如此。

虽然未来房地产新建会大幅减少，但保有量会非常巨大。根据《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）住宅建筑属于 “普通建筑和构筑物”，设计使用年限为 50 年。实际平均寿命约30~40年。按照这个标准，到2030年，超过30年房龄的居住建筑会超过100亿平方米，哪怕每年只改造10%就是10亿平方米。

这是什么概念？要知道，2024 年全国房屋新开工面积只有不到7.4亿平方米，即使最高的2019 年，也不过是 16.7亿平方米。按照每年更新10%，100亿平方米至少需要10年，而这段时间又会有更多的建筑到期。这意味着当房地产从增量转向存量后，市场规模只会比增量阶段规模更大。那种认为房地产进入存量阶段会自动消失的担心是完全没有必要的。

但这并不意味着房地产行业因此可以高枕无忧。这是因为增量房地产和存量房地产是两种完全不同的“房地产”。前者作为开发商，主要是从政府“批发”土地，加工成住房后“零售”给居民；后者则主要是作为独立产权人的“代理”——协调居民意愿、管理居民出资、代表居民办理审批、设计、周转、施工、验收、融资、交付等。

这就要求主管部门从政策、管理和实施三个方面建立一套全新的制度，原来的开发商要学会完全不同的运营模式，建造商要开发完全不同的建筑技术。可以说，存量房地产无论在施工技术（装配式建筑）、政策法规（审批规则）、金融服务（融资抵押）上还是增量房地产都不一样。那些不能适应存量时代的城市和开发商，都会在从增量房地产转向存量房地产的过程中被淘汰。

三、转型的财务陷阱

房地产转型首要的问题就是融资模式的转型。如果还是用增量的办法为存量融资，转型就不可能成功。在城市增量发展阶段，卖地是城市基础设施和公共服务融资最主要的手段。无论城中村改造还是老旧小区更新，都是采用政府成片拆迁重建的改造模式。因为只有成片改造，才能通过“增容”为改造融资。“增容”是增量融资的一种，和新增供地没有本质差别。

随着我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，房地产市场供求关系发生重大变化，房地产预期急剧恶化，通过“增容”为城市更新融资已经不再可能。在存量提质增效阶段，所有靠政府补贴推动的更新模式都是不可持续的。这时就需要寻找新的融资方法。

这个方法就是“人民城市人民建”——抛弃政府大包大揽，引入业主自主更新。市场主体通过自主改造老旧物业，实现资产保值增值。政府不卖地，居民自主改造的钱从哪里来？答案是存量房地产。假设一个“老破小”价值10万元，改造成本50万元，改造后价值100万。业主就可以将改造后物业作为抵押向银行融资，然后像房地产一样分期偿还。

显然，这种依靠存量融资的模式，前提就是改造后的物业价值必须大于改造所需的成本，改造后增值减去成本的差额越大，改造的动力就越强。由于建安（拆除、重建）和周转的成本大体是固定的，城市房地产的市值越高，融资难度就越低。

为此，城市要尽快完善权益市场，让每一个存量不动产都能在权益市场估值、定价和交易。显然，存量资产估值（房价）越高，流动性越好，抵押就容易。有鉴于此，政府不应打压房价，而是应当将存量不动产保值、增值作为房地产管理的重要目标。

存量不动产时代，二级市场将会取代一级市场成为房地产交易最主要场所。对城市的“市值管理”将会为城市更新提供最原始的动力。可以说没有存量资产的高估值和高流动性，“人民城市人民建”就是一句空话。

未来20年，城市将会出现新一轮“大分流”，整个房地产行业也会重新“大洗牌”。谁能率先完成从增量房地产向存量房地产的转变，谁就能在城市发展阶段转型中脱颖而出。这就是中央城市工作会议给房地产带来的启示。

（作者系厦门大学双聘教授）

机构观点

如何筑牢“止跌回稳”基石？

今年以来，在一揽子政策“组合拳”作用下，房地产市场初步显现止跌回稳迹象，但市场回暖的基础并不牢固。近期，部分研究机构结合当前市场和政策执行情况对房地产形势作出判断，并给出一些政策建议。

对市场形势的判断

华泰证券认为，我国房地产销售规模“止跌回稳”已初见成效，但市场复苏仍面临库存压力和房价调整的挑战，区域、产品、库存、价格结构的分化正在逐步形成。区域结构上看，部分核心城市住房销量已实现企稳回升；产品结构上看，改善型产品修复动能更足；库存结构上看，供需结构性矛盾犹存，但低能级城市新增供应放缓；房价结构上看，体现“哑铃型”企稳特征——低单价城市不再“跑输”，高能级城市核心区“跑赢”市场。

西南证券从增量需求角度分析得出，当前住房的增量需求中枢约为9.5亿平方米。自2024年以来，新房成交量持续与需求中枢偏离，呈现扩大的背离趋势。基于周期均值回归的理论规律，价格内生性的企稳韧性正逐步彰显，后续成交量的同比下降幅度有望进一步收窄。由此判断我国房地产市场从成交量上看已进入底部区间，有望逐步企稳。

粤开证券则认为，当前房地产正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。在此情况下须高度重视房价持续下跌问题，这是当前房地产问题的源头。他们认为，价格是房地产市场的核心指标，但是市场止跌回稳的信号通常会遵循“量、价、预期”的先后顺序出现，是一个多维度验证的过程。最早且最重要的先行指标是交易量的持续回暖；紧随其后的是价格指标的企稳；最后，市场情绪的转变也是重要信号。

市场“堵点”和政策建议

尽管政策“组合拳”对房地产市场带来积极影响，但从落地效果看仍然存在政策“堵点”。华泰证券将“堵点”归纳为四个方面：一是住房存量和人口结构变化导致购房需求减少，叠加收入和房价预期偏弱，居民加杠杆意愿趋弱，稀释购房杠杆政策效果；二是房贷利率和租金收益率的“息差”依然较大，当前租金收益率难以支撑房价企稳；三是尽管中央持续优化存量房收储政策，但实际落地规模仍然相对有限，核心问题是“商业可持续”框架下，政府收储难以成为消化库存的“良药”；四是当前阶段城市更新的思路与上一轮棚改明显不同，且面临地方财力和腾挪空间受限，以及潜在需求不足的问题。

关于存量收储遇到的问题，粤开证券认为，尽管中央层面推出政策允许地方通过发行专项债来支持收购存量土地和商品房用作保障房，但是专项债额度有限，而且会进一步加重地方政府债务负担。更为关键的是，当前真正需要大规模去库存的城市，多为二三线乃至更低能级的城市，这些城市对新增保障性住房的实际需求相对偏低，导致地方政府通过收购方式去库存的积极性和可行性收到限制。

为打破当前困局，推动房地产市场尽快实现“止跌回稳”，粤开证券提出七条政策建议：一是探索在中央层面设立“房地产稳定基金”。基金一方面用于为陷入困境但有市场价值的项目提供“保交楼”支持；另一方面，收购部分房企持有的存量闲置土地，为房企注入关键的流动性。二是加大对地方政府的财政支持力度，从根源上调控土地供给。三是高度重视并有效化解房地产企业的流动性风险。积极鼓励和支持行业内的优质龙头房企，通过并购重组等方式，整合那些已出现流动性困难或陷入经营困境的房企项目与资产。同时，金融监管部门出台配套的金融支持政策，例如设立专项并购贷款、优化融资“白名单”制度等，为市场化的并购重组提供充足的信贷支持和便利，促进优胜劣汰和行业格局的健康重塑。四是进一步优化核心城市的限制性政策。五是进一步降低交易成本。六是建立居民房贷弹性处理机制，防范社会风险。七是落实落细融资协调机制，避免监管政策“一刀切”。

（根据机构研报和相关文章整理）

（此文刊于中国房地产报8月18日11版 责任编辑 苏志勇）

值班编委：李红梅

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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