北京密云君山物业“拉锯战”：堪比“小区版宫斗”的基层治理难题！

当下，君山别墅小区两家物业同时上岗执勤。梁笑梅/摄

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

在北京密云区君山别墅小区，一场本应顺利的物业更换演变成了一场旷日持久的“拉锯战”。2024年9月，经过两次业主大会表决，94%的业主同意解聘原物业北京豪斯凯宾，并选聘新物业瑞赢公司。然而，到了约定的交接日，豪斯凯宾却以各种方式阻止新物业进场，导致小区陷入“双物业并存”的混乱局面。

这场纠纷的争议点在于：业主方认为更换程序完全合法，两次业主大会均满足《民法典》规定的“双三分之二”表决要求，“双三分之二”指的是业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并全程由公证处监督。而豪斯凯宾则质疑业主大会的合法性，称未收到“书面解聘通知”，并主张小区东西区应分属不同的物业管理区域。

“我们按照法律程序一步步走，却卡在了执行的最后一环。”君山别墅小区物业管理委员会的一名成员表示。而北京豪斯凯宾在致业主的公开信中称“愿以更优质服务回馈”，但拒绝承认解聘效力。

业内专家指出，君山别墅小区的案例折射出当前物业行业的深层矛盾——随着房地产进入存量时代，物业公司对成熟小区的争夺加剧，而业主自治程序复杂、执行成本高昂，极易陷入僵局。这场纠纷不仅是业主与物业的博弈，更是基层治理现代化的一次严峻考验。

7月22日，一位房产中介告诉中国房地产报记者，“君山小区在最高点时小户型一套均价为800万元~900万元，截至目前，小户型均价一套为400万元~500万元，挂牌率还在上升。”有业主告诉记者，小区业主大部分都是买来养老的，原本入住率就不高，这几年小区品质下降加上这次的闹剧，让很多人有了想要卖房的想法，并且新旧物业前还未完交接完。

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程序合法，执行“卡壳”

君山小区的物业更换流程堪称“教科书式”操作：两次业主大会均满足《民法典》要求的“双三分之二”参与和过半同意标准，招标过程由第三方代理机构执行，新物业合同经镇政府备案。然而，北京豪斯凯宾提出的两点质疑——未收到“书面解聘通知”及“东西区应分属不同物业管理区域”，却让法律程序与现实执行出现断裂。

关于通知形式，物管会出示了2024年11月25日在小区公告栏张贴的解聘公示照片，并强调北京豪斯凯宾关联公司曾参与新物业投标，“不可能不知情”。但北京豪斯凯宾援引《民法典》第946条，主张“公告栏公示不构成法定送达”。

一位政法大学专家表示，此类争议的焦点在于对“书面通知”形式的解释， “若物业实际知晓且未提出异议，司法实践中常倾向于认定业主尽到告知义务”。

更复杂的争议在于区域划分。北京豪斯凯宾称东西区规划独立，而业主提供的2015年购房合同显示物业管理区域已涵盖整个小区。

同策研究院联席院长宋红卫分析：“早期开发项目常有规划调整，但关键看实际管理历史。君山十余年由同一物业公司服务，且共用门禁系统，司法裁量更可能认定为一个管理区域。”

目前，双方已诉至法院。一位接近万物云的相关人士透露，“二审核心争议仍是程序细节。”

老北京密云区君山别墅小区需要面对的现状是：物业管理着“二道门”以内区域，新物业管着其他区域。新物业想通过“二道门”进入业主家里提供服务，会被老物业阻拦，需要业主打电话或者到门口把人接进来。

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存量博弈，治理难题凸显

这场冲突的背后，是物业行业从“开发配套”向“独立运营”转型的阵痛。君山小区每年超2000万元的物业费收入，在存量市场中颇具吸引力。“物业公司宁愿耗着也不退场，因为一旦失去项目，再想夺回难上加难。”宋红卫指出。

公开资料显示，君山别墅小区最初由北京慧诚房地产开发有限公司（以下简称“北京慧诚”）建设，当时北京豪斯凯宾是其自有的物业服务公司。2017年，阳光城集团股份有限公司以人民币64.5亿元收购北京慧诚房地产100%股权及债务。君山小区的开发以及提供物业服务的北京豪斯凯宾一并转入阳光城旗下。

2021年，万科集团旗下物业服务品牌“万物云”，以“换股并购”的方式，获得阳光城旗下的物业管理公司“上海阳光智博生活服务集团股份有限公司”100%股权。自此，提供物业服务的北京豪斯凯宾并入万物云旗下，君山小区的开发商仍为阳光城。

上述接近万物云的相关人士坦言：“收购后管理脱节，高尔夫球场和河道维护责任边界模糊，激化了矛盾。”

对业主而言，维权成本远超预期。物管会成员算了一笔账：组织900多户业主投票耗时8个月，诉讼又需承担律师费和举证压力。“双三分之二门槛本为保障公平，但反而成了业主自治的‘高墙’。”一位北京业主协会法律顾问建议，应简化已形成共识事项的决策流程，例如对解聘物业的二次表决可降低比例要求。

基层政府的角色亦受关注。溪翁庄镇政府虽多次协调，但未强制清退老物业。君山别墅小区物业管理委员会呼吁住建部门介入认定区域划分，而豪斯凯宾则坚持“等法院判决”。专家认为，主管部门需建立“争议期间临时管理机制”，避免公共服务真空。

“这不是简单的物业纠纷，而是基层治理现代化的试金石。”宋红卫总结。随着《北京市物业管理条例》修订提上日程，如何平衡程序正义与执行效率，将成为破解此类困局的关键。

值班编委：苏志勇

责任编辑：李红梅 温红妹

审读：戴士潮

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