王铁宏：城市更新将成为拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地

住房城乡建设部原总工程师、中国建筑业协会原会长王铁宏

中房报记者 许倩丨北京报道

高质量城市更新不仅是破解“城市病”、提升新型城镇化质量的关键抓手，更是扩内需、稳增长、促转型的重要支点，在构建新发展格局中肩负着重要使命。

“‘城市住宅更新+基础设施更新’同时发力，就是更大规模的‘扩内需’，即将成为拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地。”住房城乡建设部原总工程师、中国建筑业协会原会长王铁宏说。

7月19日，以“重构·立新·共生”为主题的2025中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举办，王铁宏发表了主题为“城市更新创新发展对于助力城市高质量发展的重要意义”的重要演讲。本次交流会由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持。

王铁宏表示，实施城市更新行动是“人民城市”理念的生动实践，也是推进中国式现代化的内在要求。对既有老旧住宅做“原拆原建”和对老旧基础设施实施城市更新是两个重要方面，如何“建立可持续的城市更新模式”满足人民群众对美好生活的向往，是当前逆周期条件下经济社会发展亟待解决的重要课题。

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上海的创新

会上，王铁宏深入剖析了上海市徐汇区康健路341弄7-8 号既有老旧住宅“原拆原建”的实践和西安市“幸福林带”综合基础设施更新的示范，为城市更新高质量发展提供了可资借鉴的经验，全面实现了其拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地的三大目标。

上海市徐汇区康健路原341弄7-8号是一栋建于1954年的3层砖木结构“筒子楼”，建筑面积862平方米，是典型的“老破小”，存在多方面问题：

一是小区老化严重，存在开裂、渗漏问题，底层沉降，没有消防设备，安全性鉴定为D 级，隐患严重，需拆除重建；二是原有27户均为非成套住宅，共用厨房、卫生间，生活品质差；三是建筑老旧破损，严重影响周边环境甚至房价，是一块“疤痕”。

2023年4月，上海市徐汇区政府决定对该住宅楼做“原拆原建”，分几个重要步骤：

一是政策创新，做成套住宅改造，适当增加容积率，既让“原拆原建”居民实现独立成套改造愿望，又增加部分增量房作为区政府人才公寓资源。

二是居民外搬回迁模式创新，外搬和方案设计同步，6天完成“一户一方案”签约，16天完成外搬，27户居民全部按时回迁。

三是建造方式创新，“原拆原建”居民一个重要诉求就是要快，孩子要上学，老人要看病，采用全钢结构全装配化，仅用8个月就又好、又省、又快建成了。

四是项目市场模式创新，采用设计施工总承包模式，不断优化设计节省投资缩短工期，在此基础上，实现+超低能耗、+BIM、+AI，力求做到更好更快更省钱，实现真正意义上的转型升级。

上海住宅更新示范表明，“原拆原建”模式将是拉动经济新动能的一个重要方面。

据2002年统计数据，截至当年，全国已建成住宅110多亿平方米，包括上世纪70年代及以前、80～90年代、房改前后建成的各类住宅。王铁宏认为，假如全国这110 多亿平方米住宅都做城市住宅更新，一半“原拆原建”、一半只做装修加安装电梯改造，按10 年完成，每年将有3万多亿元直接的城市住宅更新投资，同时还能拉动产业链经济1～2倍规模。

他进一步表示，如果借鉴上海住宅更新的政策经验，适当增加一些容积率，就能破解更新成本缺口问题，广大一二线城市基本上可以政策破题，广大三四线城市可能仍需部分政府补贴。除了地方政府适当的奖励容积率政策，国家层面还可以给城市住宅更新加持一些鼓励政策，如住宅的设备更新、家装厨具产品更新、居民家电更新等。

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西安基础设施更新示范

西安“幸福林带”综合基础设施更新项目，则是极大地改善了城市面貌，使老旧城区重新焕发活力，塑造了城市建设转型升级的新样板。

1953年，“一五”计划中有6 个重点工程落户西安东郊，这里被确定为军工工业区，配套规划职工生活区，东西两区之间设隔离防护林名为“幸福林带”。由于历史原因，项目未能完整实施，但规划一直保留。进入新世纪，随着经济社会快速发展，当年的东郊已成为西安市的中心城区，但“幸福林带”周边却棚户林立、污水横流，一度成为西安城区的一块“疤痕”。

西安市委、市政府贯彻落实习近平总书记关于城市更新工作的重要论述和部署，把“幸福林带”更新提上重要议程，联合中建集团，经调研、论证，一条长约5.85公里、宽约210米、集景观绿化、地下空间、市政道路、综合管廊、地铁工程五大业态于一体的崭新“幸福林带”建设方案正式启动，一项产业链协同创新推动新时代城市更新的新模式应运而生，在建党百年之际，“幸福林带”正式建成。

一是规划建设模式创新，打造“紧凑城市”新范式，复合利用土地，系统总体规划五大业态，集约节约土地资源约 2200 亩，地面新建76 万平方米城市中央公园，地下科学规划基础设施、综合商业、图书馆、文化馆、体育馆、停车场等，极大提升城市空间品质。

二是政府治理方式创新，提速审批流程，成立以市长挂帅的幸福路地区综合改造领导小组，市区联动、提级办理，政企协同，以“专班制”高效推进。

三是投-建-营模式创新，打通高效实施更新新路径，集 PPP、BOT、TOD 等于一身，全过程规范投资，更加侧重长期运营价值，让投-建-营主体有动因优化设计（349项）、节省投资（近3.8亿元）、缩短工期（近9个月）。

四是绿色化和数字化转型，构建低碳智慧新引擎，突出在巧妙利用地下空间千方百计降低碳排放，实现设计-施工 BIM 共同建模。

西安基础设施更新的示范产生了显著的拉动投资效应，促进了城市资产增值，改善了社会预期，全方位助推区域经济社会发展。

首先，拉动西安投资和产业链经济，项目总投资240亿元，有效建设周期仅2.5年，每年实际投资强度约90亿元，还带动产业链经济 1～2 倍规模；其次是推动片区价值提升，建成后周边12平方公里腾挪土地约15000亩、净用地8000亩，土地成交价提升，为地方政府带来约480 亿元土地财政升值空间；再次是促进产业功能转型，建成后已吸引落地大项目8个，总投资548亿元。

最后，激活社会消费潜力。围绕城市中央公园业态，引进“目的地”商业，打造“城市夜经济”和“城市微度假”生活场景，新增商铺超500家，带动就业岗位6000多个，日均客流量达4.8万人次，节假日达7.5万人次，年消费近4 亿元。

王铁宏提出，如果全国几十个一二线城市都能实施城市基础设施更新，那么，不但将为这个城市拉动经济产生巨大的新动能，而且还能为全国形成更大规模的新动能聚合效应，这正是中国经济发展的韧性所在。

上海住宅更新示范和西安基础设施更新的创新实践充分表明，新型工业化建造方式加低碳化和数字化转型升级，是城市更新项目更好更省更快建设的必选题。“两市政府把善作善成体现到改革创新上来，越是使命艰巨，越是面对挑战，越需要发扬‘闯’和‘创’的精神，以攻坚克难的勇气破除卡点堵点，拿出更多的领先之策、创新之举”。

刚刚闭幕的中央城市工作会议指出，中国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。因此，“城市工作要主动适应形势变化，转变城市发展理念。为此，我们要把城市更新研究好，为拉动经济、改善民生、转型升级，实现高质量发展，助推新动能。”王铁宏说。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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