“以现在见未来”：解码新鸿基地产“以心建家”湾区实践

全文要点：

1. 7月中国房地产报社“寻找中国好房子”调研团队以新鸿基广州南站ICC、峻銮为样本，探索城市发展与品质人居，主题“以现在见未来”。

2. 新鸿基秉持“以心建家”理念，通过项目展现高效生活、赋能城市、提供全龄环境，为大湾区“好房子”标准提供注脚。

3. 猎德站TOD（天汇广场igc）为成熟TOD案例，集商业、酒店、居住、办公于一体，地铁无缝连接提升便捷性，含超甲级写字楼及启胜物业管理。

4. 广州南站ICC为86万㎡大型TOD综合体，“东商务、西交通”理念，世界级顾问参与，立体化设计实现“零距离换乘”，2026年分阶段落成，连接地铁22号线及城际番禺站，未来30分钟直达白云机场。

5. 峻銮住宅注重品质细节：外立面采用LOW-E玻璃与铝板，石材墙面特殊处理；设无障碍设施（轮椅通道、坡道、人脸识别门禁）；隔音设计（加厚楼板、隔音涂层、双层中空玻璃）；干挂工艺及石材防水，启胜物业提供高标准服务（专属管家、会所等）。

6. 峻銮客户近70%为穗港往来香港客户，其余含外籍、本地改善及外省投资客，看中南站区位（12条轨道、1小时大湾区生活圈、东环城际30分钟到机场）、新鸿基品质及物业。

7. 教育配套升级：湖南师范大学附属学校（36班九年一贯制）2027年开办，衔接番禺实验幼儿园，周边有博萃德等私立学校，满足全龄教育需求。

8. 专家评价：赵晖肯定TOD与国际理念一致及南站ICC交通生活融合；王惠敏赞赏峻銮全龄友好；张学冬认为南站ICC将成大湾区地标。

9. 新鸿基TOD经验始于80年代香港沙田新城市广场，40余年经验，坚持长期主义和自持运营，布局全国核心城市地标（上海、杭州等）。

10. 核心观点：TOD重构城市生活方式，“好房子”不仅是物理空间，更是生活场景与人文关怀结合，为大湾区标准及城市发展指明方向。

中房报记者 李红梅丨广州报道

7月的羊城，暴雨洗礼后的天空澄澈如洗。近日，围绕“以现在见未来”这一交流主题，中国房地产报社“寻找中国好房子”调研团队走进广州，以新鸿基地产发展有限公司（以下简称“新地”）开发的广州南站ICC及其住宅峻銮为样本，展开了一场关于城市发展与品质人居的深度探索。从当下新地的项目实践，去探寻未来“中国好房子”以及城市发展的新方向。

从猎德站TOD的成熟运营到广州南站世界级TOD的规划逐步兑现，从住宅产品的细节打磨到湾区生活圈的重构，新鸿基地产秉持“以心建家”的理念，以前瞻性洞察力为“中国好房子”提供了湾区答案。这场调研不仅是对建筑空间的审视，更是对城市发展逻辑与人文关怀的深度叩问，预见未来城市生活模样。

调研团队参观猎德站TOD——广州天汇广场igc。

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猎德站TOD：便捷生活的当下诠释

调研首站来到位于广州天河区猎德地铁站上盖的天汇广场igc。作为新鸿基地产打造的TOD成熟案例，igc集商业、酒店、居住、办公等多功能于一体。清晨通勤高峰，年轻白领从猎德地铁站闸机口鱼贯而出，沿地下通道直通写字楼，全程无需绕行、无惧风雨。这种当下便捷的出行体验，正是新地以现在实践展现未来城市高效生活的一个缩影。

猎德站TOD——广州天汇广场igc实景图。

“这种‘地铁-商场-办公-酒店’的无缝连接设计，极大地提升了人流移动的便捷性、联通性和舒适性，与日本、欧美等国际发达国家的TOD设计理念异曲同工。”住房和城乡建设部原总经济师赵晖驻足观察良久后评价道。

广州天汇广场igc与地铁猎德站无缝连接。

调研团队实地走访发现，猎德站TOD通过无缝设计，将商场、高端写字楼、五星级酒店康莱德、豪华居所天銮等不同的功能空间串联起来，不仅极大地便利了市民的日常出行，更以点带面改善商圈环境。在igc商场内，各种餐饮、潮流轻奢等国内外前沿时尚品牌让人目不暇接，吃喝玩乐购一应俱全，填满猎德商业配套空白的同时，也让周边居民在家门口就能享受到高品质的休闲娱乐生活。igc的东塔作为散售写字楼，被评为超甲级写字楼，可见新地旗下启胜物业管理的卓越品质。这一成果，印证了赵晖强调的“选料、施工质量是基底，维修养护是建筑寿命关键”的日本经验，也为未来城市商业与居住的综合发展提供了可借鉴的现在样本。

调研团队参观广州南站TOD项目——广州南站ICC东广场首期商业及写字楼。

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轨道上的长期主义者：以TOD赋能城市

新鸿基地产的TOD发展经验可追溯至上世纪80年代的香港沙田新城市广场。作为新地在香港的首个大型TOD综合项目，新城市广场至今仍是周边市民休闲目的地与游客打卡地。携40余年TOD开发经验，新地将目光投向粤港澳大湾区门户枢纽——广州南站，以“东商务、西交通”理念打造86万平方米大型综合体广州南站ICC，集商业、写字楼、酒店、住宅等配套于一体。

“坚持长期主义的新鸿基地产，持续布局全国核心城市，始终坚持自持运营，上海国金中心、ICC等地标引领商业升级，杭州、苏州、成都的IFC、ICC系列不断刷新品质标准，这体现了开发商的定力和实力，” 中国房地产报执行总经理张学冬说，“相信广州南站ICC将成为大湾区又一地标。”

新鸿基地产南中国区副总经理陈星光先生向调研团队介绍广州南站ICC规划设计。

“广州南站ICC开发的最大挑战，是如何将这个被多条轨道割裂的城市空间重新缝合为一个有机整体。汇聚逾20家世界级顾问智慧（如操盘日本涩谷TOD的日建设计），通过立体化设计，我们实现了真正的‘零距离换乘’。”新鸿基地产南中国区副总经理陈星光讲解道：“出租车、网约车、公交分层设置；商业与交通动线无缝衔接；空中连廊串联住宅、商场与办公楼等空间，形成多层次步行系统。”

赵晖仔细查看后高度评价：“新鸿基地产的TOD已超越基础连通，在舒适、便利、愉悦性上达到新高度。其成功将交通功能与城市生活融合，避免了重交通轻生活的误区，平衡艺术值得借鉴。这种规模大、部门多的TOD项目实现各空间之间充分和舒畅的联通性，协调工作非常艰巨，是难点。该项目开发企业积极主动地协调各铁路公司和政府相关部门，值得赞赏。

广州南站ICC首期商业与地铁22号线及城际番禺站无缝连接，将于2026年分阶段落成。

根据现场工作人员介绍，广州南站ICC首期商业包含商场、写字楼及交通枢纽功能，预计从2026年起分阶段落成。在新地整体的规划布局之下，车站与商业空间的边界被打破——从广州地铁22号线出站便已到达商场，开启“买买买”模式；首期商场也与广佛肇莞惠城际（“大湾区1号线”）番禺站换乘大厅无缝连接，不仅提供便捷换乘功能，更设计了多元商业场景以满足旅客商务、购物、休闲的需求。广州东环城际即将在今年开通，只需30分钟，乘客就能从番禺站直达白云机场。届时广州南站ICC将紧密连接大湾区城市群与两大空陆枢纽，广州南站作为全国客流最大高铁站（日均超50万人次）、国家铁路网“八横八纵”关键节点的流量势能将进一步释放。这是新地以现在的规划建设，预见未来大湾区城市紧密连接的发展格局。

广州南站ICC的住宅部分峻銮。

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品质内核：“以心建家”的细节革命

最后一站，调研团队来到新鸿基地产峻銮，在贯穿规划设计、选料施工、配套服务全链条的高标准中，切实感受到新地对“以心建家”理念的践行。在前往峻銮路上，调研团队都被醒目的外立面吸引，大面积LOW-E双层中空玻璃与铝板线条，点缀赭黄色拼色玻璃，令人印象深刻。走入小区，颜色层次丰富的石材墙面选用海浪灰、宇宙黑两种石材，搭配香槟色金属饰线，通过圆弧造型、纹理拼接及特殊切割手法，营造精致奢华的肌理质感。

新鸿基地产广州南站ICC项目相关负责人向调研团队介绍峻銮产品细节。

小区内的无障碍设计让轮椅与婴儿车自由通行。“这正是从生活细节出发，‘以心建家'不止于提供房子，更致力于构建全龄友好环境。”中国房地产业协会副会长王惠敏对此表示赞赏。除此之外，调研团队在参观过程中还留意到小区行人入口设坡道，人脸识别门禁等无障碍设施，处处体现新地为住户充分考虑。

真正的品质藏在“看不见”的细节里——峻銮采用加厚楼板结构，更在夹层融入3mm隔音涂层，结合双层中空玻璃、高密度墙体等共同构筑无声屏障。这道隐形防线将邻里间的脚步、挪椅、嬉闹声消弭于无形。

“峻銮所有外墙装饰件均采用干挂工艺，比传统湿贴成本高，但更稳固；所有石材立面均经过6面防水处理，有效防止雨水侵蚀和"石材流眼泪"（反碱）现象，大幅降低后期维护压力。这些投入看似增加成本，实则为业主省去未来大麻烦，是新鸿基地产‘常住常新’品质承诺的基石。” 新鸿基地产南中国区广州南站TOD项目设计总监林卓伦透露。

峻銮会所50米户外泳池。

现场工作人员介绍，猎德TOD的天汇igc商场、写字楼和住所天銮的物业管理方——启胜物业，同样也为峻銮提供物业服务，保障业主的高标准体验。峻銮业主可随时随地对接专属管家，享受外卖、生鲜、快递寄存服务，以及家政清洁、代租代管等一站式有偿服务；无论是有50米户外泳池、中西宴会厅、品茗室等齐全设施的会所，还是小区内的休闲空间，这些功能区域同时也是连接邻里的社交场域。王惠敏总结道：“在这里，房子不仅是居所，更是让业主感受尊贵舒适的自然港湾。‘好房子’的内涵已从物理空间延伸至丰盈的生活方式体验。” 这种对居住体验的全方位打造，为未来“好房子”标准的完善提供了实践依据。

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湾区机遇：一小时生活圈与信任基石

随着跨境支付便利化与医疗服务全面覆盖，港人融入大湾区生活的壁垒正在消解。广州南站ICC·峻銮的买家构成呈现“国际化+本土化”特征。新鸿基地产华南区销售及营销部副总经理朱頴怡透露：“峻銮近70%为有穗港往来需求的香港客户，其余包括外籍人士、本地改善型买家及外省投资客。客户选择我们，一是看中广州南站这个区位的优势，12条轨道交会，1小时通达大湾区城市群，今年全运会前号称‘机场快线’的广州东环城际开通后，30分钟直达白云机场，二是信任新鸿基地产的‘标准’——从建筑质量到交付兑现均有保障；最后是看中启胜物业的管理。”现在的这种区位优势和信任基础，预示着未来大湾区城市间更紧密的交流与合作。

广州东环城际预计今年开通，届时3站直达琶洲、4站至金融城，30分钟直达白云机场。

此外，穗港文化渊源及广州作为一线城市的吸引力，也是众多港人买家选择峻銮的一大原因。新鸿基地产华南区销售及营销部销售总监徐秀清补充道：“部分本地客户确实是冲着广州南站的发展前景来的，广州南站作为‘万博长隆-南站’10公里黄金枢纽带的最后拼图，发展前景向好。另外，广州拥有全国最大规模的大学城，有部分来自外区尤其高铁沿线省市如湖南、广西等外地家庭，选择在广州南站置业，方便家长照顾在广州读书的子女。”

峻銮周边教育、交通、交通配套完善，公立九年一贯制名校——湖南师范大学附属学校正式官宣入驻。

广州南站板块的教育配套近日迎来重磅升级，百年名校湖南师范大学旗下教育品牌——湖南师范大学附属学校正式入驻，以36班九年一贯制直升模式保障升学教育连贯性，还将配建图书馆、体育馆、标准泳池等设施，预计2027年开办后（根据网络公开信息）将与峻銮配建的番禺实验幼儿园衔接，满足区域全龄段的优质公立教育需求。此外，周边还有广州博萃德学校、祈福英语实验学校等知名私立学校。

这种信任，深植于广州南站作为湾区门户枢纽、国家交通关键节点的巨大潜力，以及粤港澳大湾区国家战略下广州的海陆空全方位交通优势。大湾区一小时生活圈，正因便捷的城际网络（如“大湾区1号线”、广州东环城际）加速形成，重构着都市居住的幸福感。

正如调研专家所言：“当交付成为美好生活的起点，建筑才能真正超越物理空间，成为承载幸福生活的容器。” 夕阳为广州南站ICC·峻銮镀上金色轮廓时，也映照着这场调研交流的收获。

新鸿基地产用40余年实践验证：真正的TOD不是交通枢纽的简单叠加，而是对城市生活方式的洞察和深度重构；真正的“好房子”不是材料的堆砌，而是对生活场景的精准把握。在粤港澳大湾区加速融合的今天，这种重构正释放出巨大能量——赋予建筑超越时代的生命力，让城市有了更温暖的人文关怀，让“中国好房子”的标准有了更清晰的湾区注脚，也为未来城市发展指明了方向。

值班编委：苏志勇

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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