恒隆研究 | 龙瀛研究团队——数字时代中国城市商业扩张的形式

【作者】

张恩嘉、侯静轩、龙瀛

清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建筑学院，北京工业大学建筑与城市规划学院、自然资源部国土空间规划研究中心

【原文信息】

Zhang, E., Hou, J. & Long, Y. The form of China’s urban commercial expansion in the digital era. Nat Cities (2025). https://doi.org/10.1038/s44284-025-00254-6

【论文链接】

https://www.nature.com/articles/s44284-025-00254-6

内容导读

龙瀛教授团队的研究论文“The form of China’s urban commercial expansion in the digital era”(《数字时代中国城市商业扩张的形式》)，在Nature旗下Nature Cities（《自然·城市》）在线发表。

数字时代重塑了城市商业空间，推动非临街、非底层商铺的兴起。为深入探究这一变革，本研究基于大众点评数据，分析了2015至2023年中国287个城市商业空间演变趋势。结果显示：商铺在街区内水平扩张与建筑内垂直扩张已成为普遍现象（购物中心除外），其中非临街与非底层商铺占比持续上升，且在疫情后增速加快（尽管商铺总量下降）。这一趋势在娱乐、运动健身、美容等体验式消费领域尤为显著，呈现出强劲的扩张态势。更高社会经济等级的城市更早、更强烈地显现出这些变化。本研究为数字时代的混合功能开发、适应性城市治理与零售创新提供了重要启示。

图1：商铺水平及垂直扩张示意图

研究方法

1. 研究数据：核心数据为大众点评平台2015、2019及2023年287个地级及以上城市的商业店铺数据，覆盖餐饮、零售、日常服务、运动健身、娱乐、美业、培训七大业态类别，排除了大型商业设施（如商场、商业街等）内的商铺。辅助数据包括遥感影像数据、建筑物（屋顶及基底）数据、道路中心线数据、兴趣面数据等。

2. 研究方法：研究开发了基于临街距离阈值和自然语言处理的空间定位算法，实现了对商业店铺微观尺度的水平和垂直分布特征的精确识别。研究特别关注商铺临街与否及底层与否的分布情况，并通过临街商铺占比及底层商铺占比，比较不同年份、不同业态及不同等级城市的差异化表现。

研究发现

1. 整体演变趋势方面，非沿街和非底层商铺的比例显著上升，这一趋势在后疫情时期进一步加速（尽管总体店铺数量在疫情后降低）。非临街店铺比例呈现持续增长，从2015年的33.44%上升至2023年的47.09%，年均增长率在疫情后加速至2.1%；非底层店铺比例从6.63%增长至9.88%，且由于研究采取相对保守的计算方式，这一比例可能被低估。这种“非临街化”和“非底层化”趋势在287个城市中具有普遍性，96.86%的城市在疫情后呈现双向增长。

图2：非临街及非底层商铺的总体增长情况

2. 业态差异特征方面，各业态的垂直扩张的差异大于水平扩张；健身、娱乐、美业及培训类店铺相较于餐饮、购物及日常服务而言更倾向于非临街及非底层的空间。体验式消费业态（如密室逃脱、瑜伽工作室等）的非临街及非底商的比例显著高于其他业态，而殡葬服务、房地产服务及便民超市仍然依赖于传统的沿街底商。尽管如此，接近建筑底层的地下室及低层区域仍是大多数垂直扩张店铺的偏好选择。

图3：不同类别商铺的非临街及非底层占比的差异

3. 城市层级差异方面，层级越高的城市具有更高的非临街及非底层商铺占比。一线城市在2015年就已显现明显趋势，而四五线城市呈现追赶态势。值得注意的是，研究关注的所有城市在2015-2019年及2019-2023年两个阶段中至少经历了一次店铺的水平扩张及一次垂直扩张。

图4：不同等级城市的非临街及非底层商铺占比差异及变化

研究既回应了近年来兴起的关于隐形消费空间及暗厨房的相关研究，又从时间、空间及多个维度进行了全面拓展。值得注意的是，本研究认为此类可见性较低的店铺在数字时代之前已存在，但数字化加剧了这一现象，并分别从体验性消费及物质性消费的角度探讨了数字经济的影响。研究结果虽然能在一定程度上解释部分地区沿街商业的空置，但与近年来一些关注城市中心区域沿街价值提升的研究并不矛盾。研究指出，随着数字化为商业选址带来更高的灵活性，不同类型店铺基于性价比和品牌溢出效应的不同需求，会选择不同的区位。

本研究揭示了数字时代自下而上的商业发展对水平与垂直功能混合带来的机遇与挑战，指出其与十五分钟生活圈、空置商办再利用等现实需求的契合潜力，同时也探讨了可能涉及的隐私、安全及管理问题，呼吁城市研究者、政策制定者和规划设计者重视这一现象。

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