房产经营持续承压 天津老牌国资房企“退房”转型

中房报记者 付珊珊丨上海报道

天津老牌国资房企天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“津投城开”）业务转型取得新进展。

6月25日，津投城开发布公告称，其重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金的方案已经获得实际控制人天津市国资委的同意批复。

此前6月9日，津投城开就曾发布公告表示，拟置入天津津能股份有限公司（以下简称“津能股份”）100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津热力”）100%股权和天津港益供热有限责任公司（以下简称“港益供热”）100%股权等一系列资产，同时拟置出截至评估基准日的全部资产及负债。

公开资料显示，津投城开此前的主营业务为房地产开发经营，而在此次交易完成后，津投城开主营业务将变更为城市集中供热业务。

不过，该交易还需提交津投城开股东大会审议，并且最终需获得有权监管机构的批准后才能正式实施，因此交易的顺利进行仍存在不确定性。

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房产业务承压 转型供热公司

津投城开此次转型主要还是迫于原有房地产开发业务的经营压力。

津投城开表示，在此次交易之前公司主要通过债务融资等方式筹集资金以支持房地产开发业务，负债规模较大，资产负债率偏高，面临较大的偿债压力。而公司预计房地产行业所面临的经营压力在当前及今后一段时间内还将持续。公司面临较大的业务经营及盈利压力，具有置出原有房地产开发业务、释放经营和财务风险，同时置入优质资产、实现业务转型的需求。

从其最新年报数据来看，2024年，津投城开营业收入同比减少11.19%至27.12亿元；归属上市公司股东净利润则由盈转亏，为-2.1亿元，业绩明显承压。

作为天津老牌国资房企，津投城开前身是1981年由天津市政府住宅统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司，原名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司。2001年，该公司成功上市，并于2023年将名称变更为津投城开。

津投城开上市后的十几年时间里，业绩都较为稳定。但从2020年起，在地产行业下行的影响下，津投城开主要布局的天津市场供销两端逐步双减，市场存量降低，销售周期延长，这也导致了津投城开业绩连续下滑至亏损。数据显示，2020年至2022年，津投城开净利润分别为-25.17亿元、-18.44亿元、-2.96亿元。虽然2023年扭亏为盈，但主要原因是政府收储使得营业收入增加、利润增加，而实际上津投城开的经营状况并未好转，因此2024年，津投城开再次陷入亏损状态，公司净利润为-2.1亿元。

此外据wind数据显示，津投城开资产负债率长期处于高位，尤其是2024年达到96.32%，2025年一季度继续增至97.76%，负债规模持续增长。

或许是为了扭转业绩颓势，也可能是早有转型的打算，在此次资产重组之前，津投城开曾多次出售旗下资产。

比如2021年12月和2022年6月，津投城开先后两次发布公告，将控股子公司天津吉利大厦有限公司的部分股权转让给津投资本，价格分别为2.11亿元、5.36亿元。2022年3月，津投城开发布公告，公开挂牌转让控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司60%股权，价格约为2.99亿元，但此次挂牌交易未能成功。2024年11月，津投城开再次公告拟转让控股子公司天津市华驰租赁有限公司90%股权、参股子公司天津市华富宫大饭店有限公司46.33%股权和参股子公司天津市天房物业管理有限公司31.89%股权。

但显然，出售资产并未解决津投城开的难题，于是公司选择全面转型。

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未来发展前景未定

相比置出资产，此次拟置入津投城开的资产明显质量更佳。

具体来看，此次拟置入资产包括津能股份、天津热力和港益供热的全部股权。数据显示，2024年，津能股份归属母公司所有者的净利润为3.47亿元；天津热力归属母公司所有者的净利润为1659.46万元；港益供热归属母公司所有者的净利润为2489.88万元。

据此前公告显示，津能股份账面值为28.78亿元，股东全部权益价值评估结果为46.59亿元，增值率为61.88%，交易价格为46.59亿元；天津热力账面值为6.48亿元，股东全部权益价值评估结果为8.12亿元，增值率25.27%，交易价格为8.12亿元；港益供热账面值为3.06亿元，股东全部权益价值评估结果为3.91亿元，增值率为27.62%，交易价格为3.91亿元。

“此次交易的拟置入资产主要从事城市集中供热业务。城市化率提升及“双碳”战略背景下国家出台的相关产业政策将对上述行业发展提供持续、有力支撑，城市供热行业未来市场空间广阔。“津投城开表示，上市公司主营业务变更为供热业务后有利于改善上市公司经营状况，降低资产负债率，增强流动性，提升上市公司抗风险能力和持续发展能力。

津投城开披露，此次交易将以“现金+发行股份”方式进行。津投城开拟向天津市津能投资有限公司（以下简称“津能投资”）、天津燃气集团分别支付现金3.06亿元和1.94亿元购买其持有津能股份100%股份和港益供热100%股权的等值部分；拟向津能投资发行股份购买津能股份100%股份除现金支付部分，向天津燃气集团发行股份购买天津热力100%股权。综上，此次交易中，津投城开支付现金对价总规模为5亿元，支付股份对价总规模为51.65亿元。

此外，津投城开拟向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金，计划募集资金不超过5亿元，募集配套资金在扣除相关费用后，将全部用于支付本次交易的现金对价。

同时，津投城开置出资产将由天津燃气集团指定的承接方承接。根据资产评估报告显示，截至评估基准日，置出资产净资产账面价值为36.36亿元，资产基础法评估后的评估价值为1.98亿元，减值率为94.57%。合并口径归属母公司净资产账面价值为0.17亿元，净资产评估值为1.98亿元，增值率为1067.95%。经交易各方友好协商，此次交易中拟置出资产的交易价格为1.98亿元。

值得注意的是，这并非津投城开首次发布重组方案，在去年年末，津投城开曾发布资产重组相关预案，与彼时发布的预案相比，此次置入的资产有所减少，其中津能风电98.18%股权和津能新能源100%股权不再纳入此次置入资产范围。对这一变化，津投城开并未作出解释。中国房地产报记者也给津投城开发送采访提纲，但截至发稿，并未得到回复。

在一位国企人士看来，津投城开转型能源领域虽然有高利润潜力，但是能源行业相对专业，技术门槛高，而且从房地产企业过往转型情况来看，成功案例并不多。不过该人士也进一步表示，因为津投城开这次转型可以看作是天津市国资委内部资产重组，所以其未来发展如何，现在下结论还为时过早。

值班编委：马琳

责任编辑：李红梅 刘亚

审读：戴士潮

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