通州土拍爆火，城芯“改善第一盘”红出圈

通州土地拍卖，杀疯了。

二季度以来，通州土地市场一改往年的底价成交态势，接连创下区域土地拍卖成交纪录。6月4日，中建玖合以74.91亿元独自拿下通州运河核心区“八子组团”地块，破通州土地拍卖总价新纪录。

而在一个月前竞拍的通州梨园FZX-0303-6007地块热度更甚，招商蛇口、中铁建、中能建、芜湖康润4家房企火热竞价，鏖战215轮后，中铁建以7.7552亿元总价拍下地块，折合计容楼面价约3.58万元/平方米，溢价率21.94%。这块地无论是楼面价、溢价率，还是拍卖轮次均创通州之最。

八里桥地块同样火热，4月8日经过155轮举牌敲定了买家，招商蛇口以27.082亿元总价拍下6044、6049地块，折合楼面价约3.12万元/平方米，溢价16.28%。

与此同时，通州新盘也相继迎来火爆成交。比如金隅花溪云锦，开盘就引来超5000组客户到访，首次开盘销售166套、11.3亿元，超高人气印证了购房者对副中心区域价值的深度认可。

通州地块，为何突然“火“了起来？

在多位业内人士看来，当前土地市场持续分化，房企拿地策略趋于精准，投资重心愈发向核心板块、优质地块。而伴随通州城市副中心建设和发展，以及限购政策放宽，开发商为了获取土地资源，参与土地拍卖的积极性提高。而越来越多的购房者在通州置业，不断增加的市场需求，成为开发商在通州抢地的动力之一。

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万亿资金砸向副中心

北京城市副中心建设，正以“一年一个节点”的速度改写首都发展版图。

交通方面，亚洲最大地下枢纽——副中心站综合交通枢纽，将在2025年基本完工，总建筑面积超100万平方米，集成2条城际铁路、4条地铁、15条公交线路，规模相当于北京三大火车站总和。

北京城市副中心站综合交通枢纽

联通城市副中心与国贸CBD的地铁22号线，也将在今年试运营，同时M101线全面启动建设，将与1号线、6号线、7号线共同织就副中心“五轨交会”的轨道格局。

全长约16.3公里的北京东六环改造路段，已在今年4月开通试运营。在长约9.2公里的隧道段内，东六环全部由地上转入地下，以隧道的形式穿越北京城市副中心，最快7分钟即可通过。

六环入地后，腾出的地上空间被打造成了全长约14公里的高线公园，融合商街、艺术馆、体育公园等复合场景，规划200余处公共活动场地、植入100余处运动场地，其规模与功能将远超纽约曼哈顿高线公园。根据规划，六环高线公园将于2026年起分阶段开放。

六环高线公园规划图

总面积约104平方公里的潮白河国家森林公园，也在今年6月进入规划公示环节。这一公园横跨北京副中心和廊坊北三县，是华北平原最大规模生态绿肺。

与潮白河国家森林公园公示同一时期，副中心海昌海洋公园、顶点公园也相继进入规划公示和施工招标环节。根据规划，海昌海洋公园将设计海洋馆、配套酒店和其他项目配套，总建筑规模约15.71万平方米，紧邻环球影城未来水世界，预计将于2027年建成开放。顶点公园也将落地副中心文化旅游区，总建筑规模约7万平方米，涵盖5大IP主题乐园、主题酒店、商业天街和商务中心等业态，预计将于2026年暑期开放。

北京海昌海洋公园效果图

环球影城文旅度假区的“湾里”商业综合体也将于今年下半年开业，落位亚洲最大奥特莱斯、小王子主题乐园、五星级诺岚酒店等。同时，环球影城二期水系通航，打造“吃住游玩购”一体化消费场景。副中心文旅IP的虹吸效应，正吸引全国年轻客流涌入，2024年环球影城年接待量破千万人次。

产业方面，副中心产业布局加速成型，数字经济、现代金融、文旅创新正在成为新质生产力引擎。到2027年，副中心将形成以先进制造、数字经济、建筑业和现代金融为支柱的四大千亿产业集群，梯度培育以商务服务、文化旅游等为特色的11个百亿级产业集群。

教育医疗方面，中国人民大学通州校区、首都医科大学附属北京友谊医院通州院区等21个重大公共服务项目投入使用，副中心基础教育集团化覆盖率超90%，三甲医院数量增至5家。

副中心改头换面的城市蝶变背后，是副中心十年来近万亿元资金导入。其中“十四五”期间，副中心5年累计投资8000亿元，平均每天就有4.3亿元投资落地。2024年《北京城市副中心高质量发展实施方案》明确，到2025年副中心GDP突破1300亿元，年均增速保持8%以上，这一目标较全市平均水平高出3个百分点。

更重要的是，副中心的投资并未减速，还保持年均千亿元投资，预计到2035年副中心累计投资将达2万亿元以上。

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副中心好房子火爆出圈

国家级战略规划下，副中心城市发展全面提速，同时双限松绑、五环外社保年限“5改2”利好政策推出，让更多购房者和开发商将目标投向了副中心，尤其是副中心核心区，城市价值更加突出。

正如金隅花溪云锦，处于政务、商务、文旅、生态四核交会，约1公里抵达城市绿心、约3.5公里到环球影城、约4公里畅达行政中心、约5公里达到运河商务区，是副中心城市“心脏”所在。

尤其花溪云锦紧邻东六环，在这条黄金轴线上，串联起北京政务中心、环球影城、海昌海洋公园、顶点公园以及北京艺术中心、北京大运河博物馆、北京城市图书馆等城市要地，一幅以东六环为中轴，向东西两侧拓展的城市骨架正在形成。

花溪云锦项目区位示意图

副中心连续多年保持千亿级投资规模，多用在了这四大区域，花溪云锦也因占位于此而拥有高密度、高量级的生活配套。

交通上，1号线、6号线与7号线三轨交会，一线直达国贸、运河两大CBD；周边远好天地购物中心、华业玫瑰商街、领展购物广场、环球大道、加上即将开业的湾里旗舰商业，构建起15分钟生活圈；教育上，北京第二实验小学通州分校、史家小学通州分校等17家市级优质名校在侧，项目南侧还规划有24班中学，构建全龄教育矩阵；友谊医院、安贞医院、潞河医院等知名三甲医院均可驾车快速抵达。

更重要的是，花溪云锦在产品品质上也实现新的突破，为副中心带来“改善第一盘”的时代答卷。从规划来看，花溪云锦是副中心第一批赶上好房子政策的项目，也是副中心核心在售唯一全四居改善的好房子。项目不仅层高拉满、使用率高，还是满装修交付，给区域二手房项目带来断层式碾压。

花溪云锦外立面效果图

从空间尺度来看，花溪云锦层高3~3.16米，实际使用率达到93%~96%，通过北侧设备平台、南向阳台等多种空间极致扩展，几乎实现空间面积“零公摊”。花溪云锦将好房子规划精髓尽数落位项目，相较市场面同面积段户型，实现更多实用空间、更强居住功能、更优获得感。

比如建筑面积约125平方米四室两厅两卫户型，南向三面宽做到了约11米，客厅面宽做到了4.2米，尺度可以对标市面上大多数140平方米户型设计，更有餐客厨一体化的全明通透设计以及主卧小家化等，完美兼容了每一个网红爆款户型的亮点。

建筑面积125平方米户型图与实拍图

从社区品质来看，花溪云锦不负“改善第一盘”称号，香槟色、银白色金属铝板与竖向银白色柱体切角设计，搭配南向全落地窗而形成的0.5极致窗墙比，使建筑立面简练挺拔。社区大门横向跨度32米、高8米，天然石材与精致金属格栅、喷泉水景隐隐透出高奢酒店的韵味。

花溪云锦社区效果图

室外景观更是打造了全代际户外空间，1000平方米立体溪谷中，高9米的听澜水幕倾泻而下，约650平方米下沉庭院会所、蜿蜒风雨归家廊架与约1600平方米银杏树林，足以碾压区域内的新二手房项目。可以说，花溪云锦的出现，抹平了板块内多年未有新增供应的产品代际差。

花溪云锦园林效果图

这也解释了为何花溪云锦一入市，线上选房“秒速飘红”，首次开盘就卖出166套、11.3亿元的好成绩。即便区域供应仍在增加，但位于副中心核心区的纯改善好房子，只此一个。

好房子、好生活、好未来，花溪云锦将带着全新的愿景，奔向副中心下一个黄金十年。

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值班编委：马琳

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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