龙光全面优化境内债重组方案：5大选项亮点突出，市场反响积极

房企债务重组捷报频传，这次迎来好消息的是龙光。

距离上次公布整体境内债重组方案仅过去3个月，6月20日，龙光再次优化债券重组方案，为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供重组方案。

相较于原方案，龙光经调整优化后的债券重组方案充分考虑不同类型投资人的诉求，更加突出了多元化、自愿性和公平性原则，为重组提供更多资源支持。

有投资人透露，自今年3月重组议案公布以来，龙光与投资人保持密切沟通，认真听取市场反馈，并结合投资人诉求，全力以赴筹措资源，目前，龙光与投资人就调整优化后的重组方案沟通进展顺利，获得较为积极的市场反响。

有业内人士表示，结合市场情况及公司实际情况，龙光以最大的诚意和务实的态度，对方案各选项均进行了全面优化调整，尽可能满足不同类型投资人的诉求，最终形成现有重组方案，进一步为投资人扩充偿债来源。

在这一轮房企化债浪潮中，随着政策的持续优化调整，房企债务重组进程也正释放积极信号，多家房企债务重组节奏明显加快，在这样的背景下，龙光此次公布优化的境内债券及资产支持证券重组议案，迅速引发了业内广泛关注。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，龙光调整优化债券重组方案，呈现出诸多亮点和创新，值得行业学习借鉴。

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筹集现金和股票

全面优化重组方案选项

根据此次重组议案披露，一方面，龙光从境外筹集了宝贵的5亿现金资源和龙光集团（3380.HK）股票资源，用于支持本次境内重组方案。公司计划增发5.3亿股股票，专项用于支持境内债券重组，为境内投资人提供了至关重要的重组资源补充。

另一方面，此前展期中，龙光为境内债券提供了29项增信资产，此次按照开发阶段属性将该29项原增信资产分门别类，匹配资产属性和不同重组选项，将全部用于本次重组，最大限度盘活增信资产，满足不同类型投资人的诉求。

包括上述29项增信资产在内，龙光为本次境内债券重组筹集了现金、股票及资产等各类资源，并且根据不同类型投资人的诉求，对重组方案各选项都进行了全面的优化与调整，并提供全额转换特定资产选项、资产抵债选项、现金购回、债转股、全额留债共5个选项。

不少机构人士均分析认为，这一系列努力背后，体现了龙光化解债务风险的坚定决心和诚意。

选项一为全额转换特定资产。龙光拟以“上海临港商业”的相关收益权设立信托，每100元标的债券剩余面值可以转换为价值100元的信托份额，无本金削减。信托设立后将首先支付获配标的债券面值0.5%金额的头部现金，信托存续期间按照0.15%/年产生信托收益，信托收益于信托到期时一次性支付。

有业内人士指出，全额转换特定资产是指将债券全额转换为有稳定现金流的长期经营性特定资产，龙光是行业中唯一一家在重组方案中提供“不减本金且有优质经营性实物资产做保障”选项的房企，也是目前市场上唯一采用此类方式的案例。

选项二是资产抵债，包括以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。

在以物抵债模式下，龙光以指定范围内实物资产抵偿公开债券。相比原方案，龙光此次将抵债对价由100：25元大幅提升至100：35元，35元对价中包括1元的现金。

同时，增设单一资产信托，可申报34元信托份额+1元现金，以更灵活的方式让中小投资人也可参与资产抵债选项。

在集合资产信托模式下，龙光以指定范围内资产相关收益权设立信托，抵债对价则由此前的100：30元提升至100：35元。除1.5%的信托金额作为头部现金外，还增设第1年末、第2年末的1%刚性兑付安排，使得信托选项的前期现金流更有保障，回收时间更快。

选项三是现金购回，相较于原方案，购回价格由15%大幅上调至18%，同时增设资产出售变现机制。

也就是说，若现金购回需求超过选项上限，龙光将启动指定资产的资产出售，出售所得净资金再次按18%的价格进行现金购回。

此举解决了在房企债务重组中，很多投资人无法足额选到现金选项的困扰，分析人士认为，购回选项的优化将会获得市场欢迎，也反映出龙光积极主动响应投资人诉求的诚意。

选项四为债转股，龙光拟定向增发5.3亿股股票，转股价格6港元/股。

值得关注的是，龙光对在2年末还未卖出股票的投资人一项附加权利，若届时60个交易日平均股价低于1.08港元，则公司再额外增发20%股份（补充增发股票数量为第2年末持有未出售的定增股票数量的20%）。

分析人士认为，此举极具创新和诚意，反映出公司对股价回升的信心，当前龙光股价处于估值低位，后续伴随重组落地及市场信心恢复，未来股价回升可期。

选项五是全额留债。新方案将展期期限从9.5年缩短至8年，展期时限在目前同业中最短。

另外，龙光此次还增设了现金提前偿付安排，对通过的债券且同意重组议案的投资人提前偿付0.2%本金，鼓励投资人积极参与重组方案。

02

力求满足不同类型投资人诉求

资产抵债模式展现诚意与创新路径

作为债务重组方案中的关键一环，龙光此次的资产抵债模式是一大亮点。

从当前市场反馈来看，龙光在优化重组方案过程中，充分吸纳了投资人的建议，在资产抵债这一选项上，展现出了极大的诚意与创新突破，力求满足不同类型投资人的诉求。

例如，投资人希望抵债资产权属清晰、完整，同时，对于部分体量较大又无法拆分的优质抵债资产，希望可以有更灵活的方式，让中小投资人也可参与资产抵债选项。

后续，龙光则一一对应，不仅梳理出了更清晰、更完整的资产用于以物抵债，并且增设灵活模式，设立单一资产信托，以便中小投资人参与以物抵债。

在此次优化方案中，龙光经优化后的资产抵债模式，包含了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种方式，在多个方面均展现出了较独特的优势。

在以物抵债模式下，龙光将抵债对价由原方案的100：25元大幅提升至100：35元，并且35元对价中包含1元的现金。

一方面，该方案大幅提升了兑换比例，加上以物抵债和增设的单一资产信托模式均设有“1元现金”，这样的现金安排体现了龙光对投资人即时可兑现的考量，也成为了其他房企化债方案所不具备的创新举措。

从近几年来的房企债务重组形势看，龙光设置“1元现金”，既是该模式优化下的重要突破点，非常具有现实意义，有助于解决了投资人最关切的即时可兑现的焦虑，同时，这实际上也是龙光该选项优化方案给予行业和市场的心理锚点。

有机构人士分析，这样的方案设计直击市场情绪，在当前的行业化债大背景下，其实际含金量要高于多数的低质资产。

“增设单一资产信托”是龙光资产抵债的第二种模式，投资人可申报34元信托份额+1元现金，是以更灵活的方式让中小投资人也可以参与资产抵债的新选项。

这样的新模式，称得上是直接且有效地帮助了部分中小投资人破解困局。过往，分散的投资人往往很难参与到房企抵债的核心资产处置，形成了“大户吃资产、散户等现金”的分配失衡局面，是很多中小投资人的焦虑和心结所在。

在前期了解过投资人反馈的诉求后，龙光此次优化方案新增的单一资产信托，通过“34元信托份额+1元现金”的拆分设计，对中小投资人来说，既有看得见的资产，更有够得着的门槛，此次的优化方案可谓十分友好，对行业来说，也是首次让中小投资者们获得了核心资产配置机会。

而在集合资产信托模式下，龙光则以指定范围内资产相关收益权设立信托，抵债对价则由此前的100：30元提升至100：35元。

除1.5%的信托金额作为头部现金外，还增设第1年末、第2年末的1%刚性兑付安排，使得信托选项的前期现金流更有保障，回收时间更快。

加上前面两种模式，也就是说，在此选项的任何一种模式下，龙光的投资人都能获得现金即时偿付安排，这也是投资人最为关注的一点，此次优化方案更增加了偿付确定性。

03

优化方案受认可

市场各方反响积极

值得关注的是，此次，龙光将3项以物抵债资产梳理为产权属清晰、完整的资产，这些抵债资产项目类型丰富，包括省会城市核心地段写字楼、酒店、住宅、地块等，区位及整体资产质量优质，对投资人而言，不仅具备较高价值，接受度自然也更高。

机构人士认为，大多数出险房企现金流紧绷，资产价值缩水或已被抵押质押，能够用于抵债的优质资产并不多，而龙光此次梳理出的抵债资产项目，是真金白银的偿付保障，并且，一系列优质资产也可以为投资人带来更明确的机会。

要知道，在此次方案中，龙光资产抵债选项下“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全部收益，将完全归属投资人所有。

这意味着，投资人们不仅能获得当前实物资产的抵偿价值，还能分享资产未来增值带来的潜在收益与回报空间。

针对6月20日龙光最新公布的境内债重组优化方案，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，龙光提高现金回购价格，使投资人能获得更高现金偿付，加速资金回收，且通过资产出售进行多轮现金购回，相比其他企业较低的现金可偿付额度，龙光方案更具吸引力，同时，公司大幅提高资产抵债兑换比例，投资人能以同等债权换取更高价值的实物资产或信托份额，相较于行业常见的低比例或低质量资产抵债方案，展现出此次龙光的更大诚意，而方案结合股价表现设立股票额外增发机制，在业内较为罕见，为投资人创造了潜在增值空间，能够增强投资人对公司的长期信心。

柏文喜指出，尤其是龙光从境外筹集现金及股票，能够有效增强偿债保障能力，不仅展现出企业在化解债务上的积极态度和诚意，更以真金白银的偿付安排提振了投资人的信心，这对稳定投资人情绪和推动债券重组顺利进行至关重要。

整体上看，此次龙光优化方案下的5大选项亮点突出，对投资人来说释放出了更多积极友好的信号和模式，对行业而言亦开辟了不少新的化解债务问题的路径以及尝试，但更重要的是，龙光通过三个月内的两版境内债券重组方案，证明了只有房企充分吸纳投资人建议，并在方案中不敷衍，积极回应投资人的诉求，并以核心资源表达诚意、建立互信，债务困局才可能迎来双向奔赴的破晓时刻。

数据显示，自出现流动性问题以来，龙光始终尽全力 "保交房、稳经营"，积极推进各项工作，在过去三年间累计完成约14.3万套交付任务，为本次债券重组提供了坚实的基础和保障。

这也是诸多业内人士认为，此次龙光全面优化境内债重组方案的背后真正价值。

值班编委：马琳

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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