恒隆研究 | 吴璟研究团队——中国城市空关住房规模及其碳排放影响测算

恒 隆 研 究

【作者】

郑和帆、张戎捷、殷欣茹、吴璟

清华大学恒隆房地产研究中心

原文信息

Zheng, H., Zhang, R., Yin, X. et al. Unused housing in urban China and its carbon emission impact. Nat Commun 16, 1985 (2025). https://doi.org/10.1038/s41467-025-57217-7

【论文链接】

https://www.nature.com/articles/s41467-025-57217-7#citeas

内容导读

吴璟教授团队的研究论文“Unused Housing in Urban China and its Carbon Emission Impact”（《中国城市空关住房规模及其碳排放影响测算》），在SCI期刊Nature Communications在线发表。Nature Communications为Nature子刊，目前影响因子超过15。

住宅建筑的碳排放占全球总排放的约三分之一。2001年至2020年间，中国城镇新建住房面积高达114.7亿平方米，约占同期全球新建住房的一半。现有碳减排措施多聚焦于效率视角，如建筑材料减排和运营节能；然而，充分利用已建住房（“适度使用”视角）对实现住房碳中和同样关键，却未受到足够重视。如果大量住房建成后长期闲置，不仅造成资源浪费，还将极大程度上抵消效率提升带来的碳减排收益。

在传统研究中，“空置率”通常指所有类型闲置住房的比例。与之不同，本研究聚焦于最极端且最接近资源浪费的一类闲置住房，即空关住房。研究将“空关住房”定义为：房屋售出并交付使用至少两年，但在调查时从未有人入住。这类住房完全未被使用，从可持续发展角度看，不仅未能发挥居住功能，而且占用了大量的建设和运营资源，因此应在住房政策和碳减排战略中优先关注。

图1：住房使用状态分类示意图

（毛坯房、简装房、样板间、有人居住、住户已搬离）

本研究基于机器学习方法，系统量化了中国城市中空关住房的规模及其产生的碳排放总量，为制定住房供给和碳减排政策提供了重要参考。论文测算结果显示，中国2001年至2018年间建成的城市商品住房中，约17.4%长期处于空关状态；这些空关住房的建设与运营每年排放约5581万吨二氧化碳，占中国城镇住房年度碳排放的6.9%。遏制空关住房增量、盘活存量应当成为实现住房碳中和的优先策略之一。

研究方法

由于此前无任何国家或地区针对空关住房规模进行过官方统计，研究团队创新性地构建了基于机器学习的测算方法：

1. 数据收集：获取了中国某大型房产交易平台上56个主要城市在2020年10月至2021年8月期间所有挂牌出售住房的信息。2020年，这些城市占全国人口的45%、国内生产总值的53%以及新建住房总量的48%，因此具有很强的代表性。研究重点分析了2001至2018年竣工的商品住房，覆盖了本世纪前20年房地产高增长期的住房存量。

2. 机器学习判断个体住房空关情况：利用挂牌房源所附的室内照片等视觉信息（如图1所示），训练监督式深度学习算法（基于ResNet-50网络）判断每套挂牌房源是否从未有人居住，从而计算出挂牌房源中的空关比例，即挂牌空关率。

3. 推算总空关率：将挂牌空关率转化为对应城市整体住房存量的空关率，即空关住房占全部住房存量的比例。该转换考虑了空关住房和非空关住房在销售概率、线上平台使用率等方面的采样差异，并通过多种方法进行了准确性验证。

4. 碳排放测算：基于测算的空关住房规模，评估其年度碳排放。具体做法是，对每平方米空关住房计算其在50年使用周期内折算到每年的建材制造和施工碳排放，并叠加北方城市集中供暖所产生的碳排放。模型假设空关住房除供暖外不消耗其他运营能源（无人入住无炊事照明等排放)。通过上述方法，研究定量评估了空关住房导致的年度碳排放总量及其相对影响。

研究发现

1. 空关住房规模庞大：研究估计，到2021年初，中国城市2001-2018年建成的商品住房中约有17.4%长期处于空关状态。不同城市之间这一比例差异显著，总体上一二线城市空关率较低，而三四线城市则较高。按照17.4%的空关率估算，居民持有的空关住房规模显著超过开发企业商品房库存，已成为中国住房供给体系中的一项亟待解决的重要问题。

2. 碳排放影响巨大：空关住房的建设和运营（主要是供暖）每年产生约5581万吨二氧化碳。这相当于中国城镇住房年度碳排放的6.9%。这部分浪费的排放几乎抵消了约四分之一近年来中国主要住房碳减排措施所取得的成果（措施包括降低钢铁水泥生产碳排放、推广装配式建筑、绿色建筑节能运营，以及老旧小区节能改造等）。因此，遏制空关住房增量、盘活存量应当成为实现住房碳中和的优先策略之一。

3. 碳减排潜力可观：情景分析显示，如果采取措施使2030年空关率比2020年减少一半（即从17.4%降至约8.7%），2021-2030年中国住房的累计碳排放可减少约9.1%。即使空关率仅降至13.0%（削减25%的空关住房），也能减少约4.7%的碳排放。在最极端的情景下，若2030年空关率降至仅4.3%（为当前空关率的25%），则可以使未来十年住房碳排放减少超过13%。这一分析显示，遏制空关住房所带来的减排潜力非常可观。

图2：中国城市存量住房空关率分布图（2001-2018年建成商品住房）

图3：中国城市空关住房碳排总量分布图（2001-2018年建成商品住房）

基金资助

研究由国家自然科学基金项目（项目号：72174100, 723B2015, 72474114）资助。

声明：本文系转载自互联网，请读者仅作参考，并自行核实相关内容。若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请立即与铁甲网联系，本网将迅速给您回应并做处理，再次感谢您的阅读与关注。