销售排名首入行业前十 越秀地产做对了什么？

▲越秀地产董事长及执行董事林昭远先生（中），副董事长及执行董事、总经理朱辉松先生（右二），执行董事、联席总经理江国雄先生（左二），财务总监曾志钊先生（右一），总经理助理姜永进先生（左一）

2024年，房地产市场的下行压力未减，行业竞争格局持续分化，亏损的房企数量增加，仍能保持盈利状态的企业已是行业的佼佼者。

3月31日，越秀地产发布2024年业绩报告，期内，该公司实现864亿元营业收入，同比增长7.7%，核心净利润15.9亿元、归属母公司净利润保持在10.4亿元，是为数不多录得正向盈利的房企之一。销售规模方面，越秀地产已连续6年保持行业排名跃进，2024年以1145.4亿元的合同销售额首次进入TOP10，稳居第8位，展现出了逆周期成长的过硬实力。

值得一提的是，2024年，一线城市对越秀地产销售额的贡献已超5成，说明在产品力、品牌影响力等方面，越秀地产也已实现从地方龙头到全国头部的升维。2025年以来，越秀地产在北京、上海、广州等一线城市的项目频频热销，进一步印证了该公司具备在行业竞争最激烈的赛道脱颖而出的核心竞争力。

据了解，2025年，越秀地产将以“好房子”建设为引领，持续践行“好产品、好服务、好团队、好品牌”的“四好企业”战略。越秀地产董事长林昭远亦对公司今年的表现有着乐观预期：“公司将实现有质量销售，加快库存去化和现金回流，有信心达成增长5.2%的2025年销售目标1205亿元。”

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销售排名进入行业头部

现金储备超500亿元

2024年，仍处于筑底企稳的房地产市场波动明显，低迷的销售气氛直到第四季度才有所改善，全年商品房销售面积和金额同比分別下降 12.9%、17.1%，其中住宅销售面积和金额分別下降14.1%、17.6%。据机构统计，2024年，行业TOP10房企的合同销售金额平均同比下降了23%，越秀地产的销售额虽然也有所下降，但降幅低于对标企业的平均水平，因此排名得以上升4位进入行业TOP8。

销售排名首入行业前十的佳绩并非一蹴而就。早在2019年，地产行业仍处于规模发展阶段时，越秀地产便前瞻性提出“好产品、好服务、好品牌、好团队”的“四好企业”战略，把“好产品”置于首位，通过精准投资、财务保障、精益管理等各环节的全周期护航，切实打造“以客户为中心”的好产品，助力公司在市场竞争中稳健发展、持续跃升。

自2021年房地产行业进入深度调整周期以来，淡化规模竞争、回归产品本质成为了行业发展的新要求。而越秀地产“好产品”的先发优势也逐渐显现，2022年，该公司是行业TOP50中唯一实现销售额正增长的房企，2023年的销售额增速在TOP20房企中排名第一。

在越秀地产看来，精准投资是打造好产品的前提。在“四好企业”战略的指引下，近年来该公司持续聚焦经济基础较好、人口持续流入，需求端相对稳定的一二线核心城市，强化投研体系，实施“一城一策”和“量入为出”，通过精准投资为好产品提供“好面粉”，夯实发展根基，保持积极稳健的发展步伐。截至2024年末，越秀地产已在全国布局27座城市，总土地储备约1971万平方米，总货值超3600亿元，其中95.6%分布在一二线城市，土地储备质量位于行业前列。

稳健的财务则是打造好产品的重要保障。近年来越秀地产的债务结构持续优化，融资成本处于低位，“三道红线”保持绿档，持续维持惠誉投资级评级，经营性现金净流入持续保持在行业高位水平。2024年，越秀地产的融资成本优势显著，境内发行的公司债加权平均融资成本仅为2.61%，而全年的公司加权融资成本降至3.49%、处于行业低位。得益于“好产品”的热销，该公司实现经营性现金流净流入217.3亿元，合同回款率进一步上升到87%。截至2024年12月31日，越秀地产在手现金储备超500亿元，较年初上升8.6%，有息负债压降至1038.9亿元，其中短债占比仅22%。

展望2025年，林昭远认为持续用力推动房地产市场止跌回稳是政策的总基调。他表示，从一二月份房价跌幅的收窄、投资强度降幅的降低，以及越秀地产案场客流的大幅度提升，可以看到市场信心是在恢复中，预计总体市场表现将好于2024年。在此基础上，越秀地产也定下了一个稳中有进的销售目标——同比增长5.2%，为行业的止跌回稳贡献力量。

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重仓一线城市 产品力领跑行业

越秀地产2024年的财务报表中，还有一个值得业内关注的亮点，那就是一线城市战略地位的显著提升。

从销售端来看，2024年，越秀地产一线城市销售业绩近600亿元，占全国总销售额比重超5成。其中，大本营广州仍然是该公司的主力粮仓，实现433.7亿元销售额，北京则以87.3亿元的销售额首次进入前十阵营、位列第九，上海实现66亿元销售额。

投资端，2024年，越秀地产全年权益投资总额约294.6亿元，超80%的资金精准投向一线城市，其中北京、上海、广州的投资额分别为93亿元、69亿元和81.6亿元。期内，该公司新增土地储备约271万平方米，北京、上海、广州分别新增54万平方米、30万平方米、110万平方米，一线城市占比超过70%。

近年来，随着行业规模的收缩、城市分化的加剧，一线城市凭借市场确定性强、销售兑现度高、盈利能力突出等优势成为了房企竞夺的战略高地。但一线城市土地投资的高门槛也不是所有房企能够企及的，只有少数融资渠道通畅、融资成本低于行业均值、现金储备充足的优质企业能够获得入场券，越秀地产便是其中之一。虽深耕广州多年，但越秀地产一直在寻找开拓其他一线城市、优化全国布局的机会，2021年，该公司顺利在北京、上海落子，并取得良好的销售业绩。在现金流形成正向循环的基础上，越秀地产不断加大对一线城市的投资力度，凭借出色的产品力在群雄并起的一线城市站稳脚跟，奠定了行业头部房企的地位。

以北京为例，越秀地产在过去两年中成功开发了香山樾、星樾、和樾望云、和樾玉鸣等多个项目，这些项目不仅成为区域内的热销标杆，更在市场中积累了良好的口碑。其中，香山樾以60.17亿元的销售额成为海淀年度红盘TOP1，并位列2024年北京商品住宅销售榜TOP2。在其他一线城市，该公司的产品同样获追捧，琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联2024年广州市商品住宅销售榜TOP1，上海苏河和樾府"四开四罄"，累计销售额破69亿元。

2025年，一线城市的在售项目保持热销势头，上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元；广州“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目吸引上千人踊跃购买；北京海淀和樾望雲、和樾玉鸣双盘首开更是劲销152亿元，创下北京同期市场成交额新高。

3月27日，越秀地产在上海这一品牌高地举行产品发布会，发布“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，对新时代“好房子”命题给出自身答案的同时也展示了坚定深耕一线城市的决心。

据了解，2025年，越秀地产将继续坚持“以销定投”和“量入为出”的稳健投资策略，重点关注广州、深圳、上海、北京四个一线城市和杭州、 合肥、成都、西安等重点二线省会城市的优质拿地机会，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目，实现精准投资。

平安证券认为，在行业下行期，越秀地产稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力其逆周期拿地突围，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率。

值班编委：李红梅

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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