伍戈：多管齐下稳预期是实现“稳地产”的关键

长江证券首席经济学家伍戈

解决房地产问题需具备更宏观的视野，多管齐下稳定市场预期才是真正实现房地产稳定的关键所在。

中房报记者 苗野丨北京报道

“2024年我国顺利实现了5%的实际GDP增长目标，房地产行业要实现止跌回稳，还要更加努力。”1月17日，长江证券首席经济学家伍戈在“2025中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十五届中国住交会”上表示。

伍戈通过对比国内外房地产市场经验以及国内各类宏观政策，用大量数据和图表向与会嘉宾诠释了实现房地产市场止跌回稳的症结在哪，又该如何“对症下药”。

在他看来，中央政治局会议明确提出要努力促进房地产市场止跌回稳，当下除了靠行业政策外，还更多地要依靠整体经济的发展。解决房地产问题需具备更宏观的视野，多管齐下稳定市场预期才是真正实现房地产稳定的关键所在。

“地产和经济发展相互交融，相互促进”伍戈说。

房地产具备两个客观属性：

一是住房具有部分资产价格特征。

中央提出“房住不炒”的定调是对的，但老百姓对这一品类寄予保值、增值的意愿，买涨不买跌的市场特征依然存在。过度的地产调整可能影响居民的存量财富和购买力，因此房价运行应该保持在一定的合理水平。

二是房地产仍是国民经济的支柱产业之一。

房地产问题并非简单的行业问题，而具有宏观系统性特征。房地产对上下游产业的拉动作用很大，当房地产行业出现调整之后，自然会导致上下游很多行业的调整。一旦房地产市场出现持续单边预期，仅靠市场化出清，或难以短期让整个市场稳定。这个时候需要公共资源的介入。

“2024年商业银行不良率没有出现非常明显的波动，至少从数据上还看不到地产和金融之间的直观传导出现。”伍戈说，但这并不意味着风险就不存在，如果2025年房地产确能止跌回稳，那地产对金融风险的传导就有望被被掐断。

在伍戈看来，中央政治局会议之后，房地产市场出现了一些积极变化，但保交房的压力和挑战还是客观存在的。

“我们观察到这一轮房地产阶段性的止跌回稳，更多的是体现在二手房市场。新房销售是不是能够明显回升，很大程度上取决于保交房的状况。”伍戈认为，保交房进程显著影响着老百姓新房购置意愿。现在保交房的政策当然是各方合力，但有一方的力量是不可或缺的，那就是开发商。开发商有没有能力、有没有意愿保交房是重要的。

从房企财报看，“保交房”“保交付”等提及频率较2022年末有所减少。对于房企特别是出险房企，“保交房”本质或是“清偿式化债”。考虑净资产持续受损，房企若将更多资源投入保交房，可能意味着从行业中清算退出，而保留一定资金以“时间换空间”，对于部分房企或更有吸引力。

“从技术层面看，建议在保项目的同时，还要在保主体方面有更多的政策发力。打破保项目的思维定式，增强保主体的意识，或对于房地产尽早实现止跌回稳是重要的。”伍戈说。

从过去大半年的实践来看，央行积极支持收储，财政部也提及部分发债资金可以用于收储。但从市场参与者的视角观察，当前收储的实效或许比市场前期的预期相对要弱一些。过去大半年的实践来看，收储过程中价格难以协商一致，其核心问题可能是未实现激励相容。目前宣布收储的78个城市中，广义政府债务率在财政部划分的“橙”“红”档位约占78%。地方举债能力和意愿不足，或将明显影响收储进度。这需要在二者之间找到平衡。

需求端何时改善？伍戈认为，短期内实现房地产的止跌回稳，关键是在需求端真正回升，这其中，利率调整至关重要，实际利率尤甚。

从更宏观角度来看，若要稳定内需和地产，逆周期政策尤其是利率政策需摆脱汇率的过多约束。“外部因素对汇率稳定的考量，国内对商业银行净息差以及存款利率高低的考量，都一定程度上约束了我国利率调整的空间。”伍戈说，在汇率调整压力下，国内利率政策能否更灵活应对，能否摆脱汇率束缚从而更灵活地调整房地产，这是一个宏观层面的重大选择问题。

“总之，我们期待着在中央政治局会议的超常规政策指引之下，有更多促进房地产止跌回稳的大招出来。”伍戈认为，总的来看，对房地产最有用的或许有两招：一是需求端利率或者实际利率显著的调降；二是供给端公共资金进入房地产，从“保项目”向“保主体”扩维。若多管齐下，相信2025年房地产能实现真正意义上的止跌回稳。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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